Gỡ khó cho người dân khi tách thửa

Theo đó, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện được quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 điều 220 Luật Đất đai. Cụ thể, đất tách thửa, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, cũng như bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Ngoài ra, cần lưu ý người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó…

Đặc biệt, Quyết định 100 cũng quy định đối với đất nông nghiệp diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.

Riêng đối với đất ở, quy định chia thành 3 khu vực với điều kiện diện tích tối thiểu và chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất. Cụ thể, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau tách thửa (đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch công trình giao thông) phải đảm bảo diện tích tối thiểu ở Khu vực 1, gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú là 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 03m. Khu vực 2 gồm các quận 7, 12, Bình Tân, TP. Thủ Đức và thị trấn các huyện tối thiểu 50m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 04m. Và Khu vực 3 gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn) tối thiểu 80m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 05m….

Như vậy, những người dân có nhu cầu tách thửa sẽ đối chiếu khu vực, diện tích, yêu cầu…theo Quyết định 100 để thực hiện nhu cầu chính đáng của gia đình, bản thân đối với khu đất mà họ đang có quyền sử dụng theo quy định pháp luật.

Bàn về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, Quyết định 100 đã kịp thời giải quyết nhu cầu thực tiễn của người dân, nhất là những hộ gia đình có nhu cầu tách thửa để chia phần đất cho con cái, người thân trong gia đình. Song để tránh tình trạng giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp trá hình lợi dụng danh nghĩa người dân để tách thửa “băm nát” quy hoạch đất đai đô thị thì cơ quan quản lý chức năng cần rà soát kỹ nguồn gốc, nhu cầu, mục đích, đảm bảo các yếu tố về khu vực, diện tích, hạ tầng, lối đi, hệ thống chiếu sáng, đấu nối hệ thống cấp thoát nước … đồng bộ theo quy định pháp luật.

Trước đó, UBND TP. Hồ Chí Minh cũng đã ban hành Quyết định 83/2024/QĐ-ĐT ngày 21/10/2024 cấm phân lô, bán nền tại địa bàn thành phố. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở, ngoại trừ trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của TP. Hồ Chí Minh, đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Dưới góc độ luật pháp, luật sư Trần Đức Phượng, đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh nhận định, Quyết định 100 về điều kiện tách thửa hoàn toàn không mâu thuẫn với Quyết định 83 cấm phân lô bán nền trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh. Trên thực tế, Quyết định 100 nhằm tạo điều kiện cho người dân, hộ gia đình có thể tách thửa, phục vụ nhu cầu, quyền lợi chính đáng của nhiều người dân trong vấn đề phân chia tài sản, cho con cái thừa hưởng đất đai từ ông bà, bố mẹ, người thân để lại. Tuy nhiên, để tránh những nguy cơ tiềm ẩn, ngoài vị trí, diện tích phân theo từng khu vực, việc tách thửa phải quy định rõ đối tượng.

“Các quyết định mới ban hành cần có tầm nhìn dài hạn cũng như dựa trên cơ sở của quy hoạch về đất đai, phân vùng. Việc quan tâm đến lợi ích của người dân là vô cùng quan trọng, song cũng cần tính toán kỹ nhằm tránh kẽ hở để những đối tượng trục lợi làm ảnh hưởng đến chất lượng chính sách khi áp dụng, triển khai vào thực tiễn”, luật sư Phượng khẳng định.