Giá căn hộ leo thang, văn phòng giảm nhiệt trong quý I/2026

Phân khúc căn hộ tiếp tục ghi nhận đà tăng mạnh

Báo cáo thị trường quý I/2026 của Knight Frank cho thấy bức tranh phân hóa rõ nét giữa các phân khúc bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Trong khi thị trường văn phòng bước vào giai đoạn điều chỉnh với áp lực giảm giá thuê, phân khúc căn hộ tiếp tục ghi nhận đà tăng mạnh, còn bất động sản bán lẻ duy trì sự ổn định nhờ nguồn cung hạn chế và tỷ lệ lấp đầy cao.

Văn phòng giảm nhiệt: Người thuê chiếm ưu thế

Trong quý I/2026, thị trường văn phòng tại hai đô thị lớn ghi nhận xu hướng điều chỉnh nhẹ về giá thuê, phản ánh sự thay đổi trong cán cân cung - cầu.

Cụ thể, giá thuê văn phòng hạng A trung bình đạt 58,8 USD/m² tại TP. Hồ Chí Minh và 34,7 USD/m² tại Hà Nội. Tuy nhiên, đằng sau mức giá này là áp lực gia tăng từ tỷ lệ trống và sự thay đổi trong chiến lược thuê của doanh nghiệp.

Tại TP. Hồ Chí Minh, hoạt động cho thuê chậm lại đáng kể. Diện tích hấp thụ ròng hạng A giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm, chủ yếu do khách thuê ưu tiên gia hạn hợp đồng thay vì di dời hoặc mở rộng. Tỷ lệ trống tăng lên 12,6%, buộc các chủ đầu tư phải gia tăng chính sách ưu đãi nhằm giữ chân và thu hút khách thuê.

Đáng chú ý, nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh được dự báo sẽ hạn chế cho đến năm 2027. Tuy nhiên, các dự án trong tương lai vẫn được kỳ vọng sẽ gia tăng cạnh tranh, qua đó tiếp tục tạo áp lực giảm giá thuê trong trung hạn.

Ở chiều ngược lại, Hà Nội ghi nhận tín hiệu tích cực hơn về hấp thụ ròng, nhờ nhu cầu cao đối với các tòa nhà xanh mới hoàn thành. Dù vậy, tỷ lệ trống vẫn tăng lên 20,4%, kéo giá thuê hạng A xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Theo ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam, nhu cầu từ các doanh nghiệp quốc tế vẫn duy trì ở mức tốt, song thị trường hiện đang nghiêng về phía người thuê. “Đây có thể là đỉnh của chu kỳ giá thuê tại TP. Hồ Chí Minh. Chúng ta đang chứng kiến mức giá thấp hơn cùng nhiều ưu đãi hơn cho khách thuê”, ông Alex Crane nhận định.

Ông Alex Crane cũng cho rằng, sự thận trọng trong kế hoạch mở rộng của doanh nghiệp, cùng với chi phí di dời và vận hành tăng cao, đang khiến nhiều công ty trì hoãn việc thay đổi mặt bằng. Đặc biệt, giá thuê văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh được đánh giá là cao so với nhiều thị trường trong khu vực, khiến các doanh nghiệp quốc tế cân nhắc kỹ lưỡng hơn.

Căn hộ tăng giá mạnh, bán lẻ giữ đà ổn định

Trái ngược với diễn biến của phân khúc văn phòng, thị trường căn hộ tại cả TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội tiếp tục ghi nhận mức tăng giá đáng kể trong quý đầu năm 2026.

Theo đó, giá bán sơ cấp trung bình đạt 4.078 USD/m² tại TP. Hồ Chí Minh, tăng 11,8% theo năm; trong khi Hà Nội ghi nhận mức 4.274 USD/m², tăng tới 38% so với cùng kỳ. Động lực chính đến từ việc nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp.

Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung vẫn khan hiếm, với phần lớn dự án mới thuộc phân khúc cao cấp tại khu vực trung tâm. Trong khi đó, khu vực mở rộng của thành phố ghi nhận sự xuất hiện của các dự án nhà ở giá phải chăng hơn, góp phần đa dạng hóa nguồn cung.

Dù lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng, nhu cầu thị trường vẫn duy trì tích cực nhờ các chính sách hỗ trợ tài chính từ phía chủ đầu tư. Điều này giúp cải thiện tỷ lệ hấp thụ, đặc biệt ở các dự án có vị trí tốt và tiến độ rõ ràng.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới duy trì ổn định, song cũng tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, đẩy mặt bằng giá lên mức cao mới. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá nhanh đã bắt đầu ảnh hưởng đến sức mua, khiến nhu cầu có xu hướng dịch chuyển sang phân khúc trung cấp – nơi phù hợp hơn với khả năng chi trả của đa số người mua.

Trong trung hạn, Knight Frank dự báo giá căn hộ tại cả hai thị trường sẽ tiếp tục xu hướng tăng, khi nguồn cung mới vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, yếu tố khả năng chi trả và tâm lý người mua sẽ đóng vai trò quyết định đến thanh khoản thị trường.

“Giá bán sẽ tiếp tục tăng trong năm nay, chủ yếu do nguồn cung cao cấp. Tuy nhiên, số lượng giao dịch có thể chịu áp lực do chi phí vay tăng, dù nhu cầu ở phân khúc trung cấp và bình dân vẫn rất mạnh”, ông Alex Crane nhận định.

Ở phân khúc bán lẻ, thị trường TP. Hồ Chí Minh tiếp tục duy trì sự ổn định trong quý I/2026. Giá thuê tầng trệt trung bình đạt 85,9 USD/m²/tháng, tăng 1,83% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, trong quý không ghi nhận nguồn cung mới, khiến tổng diện tích bán lẻ duy trì ở mức khoảng 1,34 triệu m². Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm do hạn chế về quỹ đất tại khu vực CBD.

Nhu cầu thuê vẫn ở mức tích cực, với tỷ lệ lấp đầy đạt 95,6% và diện tích hấp thụ ròng khoảng 10.400 m². Động lực chính đến từ các ngành hàng thời trang, phong cách sống, làm đẹp và F&B. Bên cạnh đó, thị trường cũng đang thu hút sự quan tâm từ các thương hiệu công nghệ quốc tế có kế hoạch gia nhập Việt Nam.

Trong thời gian tới, nguồn cung bán lẻ mới được dự báo tiếp tục khan hiếm, với phần lớn dự án chỉ có thể triển khai sau năm 2028. Điều này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ duy trì tỷ lệ lấp đầy cao và tạo dư địa tăng giá thuê tại các vị trí đắc địa.

Tổng thể, bức tranh bất động sản quý I/2026 cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Trong khi văn phòng bước vào giai đoạn điều chỉnh với lợi thế nghiêng về phía khách thuê, thị trường căn hộ tiếp tục chịu tác động của nguồn cung cao cấp, đẩy giá tăng cao. Ở chiều ngược lại, bán lẻ vẫn giữ được sự ổn định nhờ nền tảng cung – cầu cân bằng.