Nguồn cung căn hộ Hà Nội dịch chuyển mạnh ra ngoại thành

Năm 2026, nguồn cung lớn thử thách sức hấp thụ thị trường nhà ở

Giá sơ cấp giảm theo quý nhưng vẫn tăng mạnh theo năm

Ngày 28/1, Cushman & Wakefield công bố Báo cáo thị trường nhà ở Hà Nội quý IV/2025, cho thấy bức tranh thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét về nguồn cung, sức cầu và chiến lược bán hàng của các chủ đầu tư, trong bối cảnh mặt bằng giá duy trì ở mức cao và cạnh tranh ngày càng gia tăng.

Theo báo cáo, nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội tiếp tục tập trung chủ yếu ở các khu vực ngoại thành, nơi đang được hưởng lợi từ sự hoàn thiện của hạ tầng giao thông, sự phát triển của các khu đô thị tích hợp và mức giá cạnh tranh hơn đáng kể so với khu vực trung tâm. Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển mang tính cấu trúc của thị trường, khi quỹ đất tại khu vực lõi đô thị ngày càng hạn hẹp và chi phí phát triển tăng cao.

Trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn mở bán, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp 2,9 lần so với cùng kỳ năm 2023. Riêng trong quý IV/2025, nguồn cung mới tăng 34% so với quý trước, song vẫn thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy các chủ đầu tư đã thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường.

Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, nơi hạ tầng kết nối với nội đô ngày càng hoàn thiện, quỹ đất phát triển còn dồi dào và giá bán phù hợp hơn với khả năng chi trả của đa số người mua. Đây cũng là những khu vực đang hưởng lợi trực tiếp từ định hướng mở rộng không gian đô thị của Hà Nội trong những năm gần đây.

Xét theo phân khúc, căn hộ trung cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 45% tổng nguồn cung, phản ánh rõ nét nhu cầu ở thực của thị trường. Phân khúc cao cấp chiếm gần 40%, tập trung tại các dự án có vị trí thuận lợi, quy hoạch bài bản và hệ tiện ích đồng bộ. Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân tiếp tục vắng bóng, cho thấy sự mất cân đối kéo dài trong cơ cấu nguồn cung nhà ở.

Về sức cầu, trong quý IV/2025, thị trường Hà Nội ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng nhẹ 2% so với quý III/2025. Điều này cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn được duy trì trong ngắn hạn, bất chấp những biến động của thị trường tài chính và mặt bằng lãi suất.

Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm 2024, lượng giao dịch giảm tới 33%, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng nóng trước đó. Dù vậy, mức tiêu thụ trong quý IV/2025 vẫn cao hơn 31% so với quý IV/2023, cho thấy thị trường đã phục hồi đáng kể so với giai đoạn trầm lắng trước đây.

Theo Cushman & Wakefield, nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực vẫn là lực cầu chủ đạo, trong khi hoạt động đầu cơ đã giảm đáng kể. Người mua ngày càng thận trọng hơn, cân nhắc kỹ lưỡng về pháp lý, chất lượng dự án, tiến độ xây dựng và khả năng khai thác sử dụng thực tế.

Một điểm đáng chú ý trong quý IV/2025 là giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 3.852 USD/m², giảm 10% so với quý III/2025. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc tỷ trọng căn hộ trung cấp tăng lên, kéo mặt bằng giá chung giảm theo quý.

Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm 2024, mức giá này vẫn tăng mạnh tới 32%, phản ánh xu hướng tăng giá dài hạn của thị trường. Theo Cushman & Wakefield, áp lực tăng giá đến từ chi phí đầu vào leo thang, bao gồm giá đất, chi phí xây dựng và chi phí tài chính, trong khi nguồn cung tại khu vực trung tâm vẫn rất hạn chế.

Điều này cho thấy, dù có những điều chỉnh ngắn hạn, mặt bằng giá nhà ở Hà Nội khó có khả năng giảm sâu trong bối cảnh hiện nay.

Ngoại ô và đô thị vệ tinh lên ngôi

Trong năm 2025, thị trường Hà Nội ghi nhận thêm khoảng 6.000 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung cả năm lên hơn 24.000 căn. Phần lớn số lượng này tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, nơi đang hưởng lợi từ quy hoạch đô thị mở rộng, phát triển hạ tầng giao thông và quỹ đất còn dồi dào.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược của Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: “Dù hoạt động mở bán đã chậm lại vào cuối năm 2025, nhu cầu đối với các dự án ngoại ô được quy hoạch bài bản vẫn duy trì ở mức tích cực, đặc biệt là những dự án có hệ tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và giá trị bền vững trong dài hạn”.

Theo bà Như Ngọc, thực tế thị trường cho thấy các sản phẩm căn hộ có mức giá khoảng 4–5 tỷ đồng vẫn có tốc độ tiêu thụ khá tốt. Điều này phản ánh nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, nơi dân số cơ học tiếp tục gia tăng.

Cùng với đó, sự phát triển của hạ tầng giao thông, đặc biệt là mạng lưới metro tại Hà Nội, đang góp phần thúc đẩy quá trình giãn dân ra các đô thị vệ tinh. Đây được xem là yếu tố hỗ trợ quan trọng, giúp người mua tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý hơn so với khu vực trung tâm.

Theo các dự báo, năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường ghi nhận lượng nguồn cung nhà ở rất lớn, không chỉ tại Hà Nội mà còn trên phạm vi cả nước. Đây là hệ quả của giai đoạn gần 5 năm trước đó, khi thị trường bị “nén” bởi các vướng mắc pháp lý, khiến nhiều dự án đến nay mới bắt đầu được triển khai trở lại.

Từ bất động sản nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng đến các dự án thấp tầng và cao tầng, nguồn cung đều được dự báo ở mức cao. Thị trường sẽ xuất hiện đầy đủ các phân khúc, từ siêu sang đến trung và cao cấp, với mức giá dao động rộng, từ khoảng 50 triệu đồng đến 300 triệu đồng/m².

Không chỉ Hà Nội, các địa phương phía Nam như TP.Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai cũng được dự báo sẽ đón lượng lớn sản phẩm mới ra thị trường trong năm 2026. Khi nguồn cung bung ra mạnh mẽ, mức độ cạnh tranh giữa các dự án sẽ ngày càng gay gắt, trong khi sức mua khó có thể tăng tương ứng trong ngắn hạn.

Hệ quả là thanh khoản thị trường có thể chậm hơn so với kỳ vọng của các chủ đầu tư, kể cả tại các khu vực trung tâm của Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, theo Cushman & Wakefield, điều này không đồng nghĩa với việc giá bán sẽ giảm mạnh, do chi phí đất, xây dựng và tài chính đều đang ở mức cao.

Trước áp lực cạnh tranh, nhiều chủ đầu tư được dự báo sẽ lựa chọn chiến lược giãn tiến độ bán hàng, chia nhỏ giỏ hàng và phân bổ bán trong thời gian dài hơn để đảm bảo sức hấp thụ. Đồng thời, cuộc cạnh tranh trên thị trường sẽ không còn xoay quanh giá bán, mà chuyển mạnh sang chất lượng sản phẩm, quy hoạch, tiện ích và giá trị sử dụng thực.

Trong giai đoạn tới, thị trường dự kiến sẽ xuất hiện nhiều dòng sản phẩm nhà ở mới, được đầu tư bài bản hơn nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của người mua. Đây được xem là bước chuyển quan trọng, buộc các chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng dự án nếu muốn duy trì tốc độ bán hàng và vị thế cạnh tranh trong một thị trường ngày càng chọn lọc và khắt khe hơn.