Thị trường bất động sản: Gỡ lệch pha nguồn cung bằng nhà ở thương mại giá phù hợp

Việc phát triển thêm nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ bổ sung nguồn cung cho những nhóm đối tượng chưa thể tiếp cận nhà ở xã hội

Khoảng trống nguồn cung giá phù hợp

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị bổ sung chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp” vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nhằm mở rộng nguồn cung cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và giảm áp lực lên chương trình nhà ở xã hội.

HoREA vừa có văn bản đề xuất bổ sung chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp” vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo HoREA, Kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại buổi làm việc về tình hình triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư về nhà ở xã hội và định hướng phát triển nhà ở ngày 19/5/2026, theo Thông báo số 64-TB/VPTW ngày 22/5/2026 của Văn phòng Trung ương Đảng, là căn cứ chính trị quan trọng để Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, trong đó có Luật Nhà ở.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM lưu ý định hướng phát triển nhà ở phải gắn với chiến lược, quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm an sinh xã hội và hướng tới mục tiêu “mọi người đều có chỗ ở”. Trong đó, phân khúc nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức, trong khi nhu cầu thuê nhà giá hợp lý của người lao động rất lớn.

Theo Hiệp hội, đây là cơ sở để hình thành một hướng đi mới: phát triển mạnh “nhà ở cho thuê giá phù hợp” và “nhà ở thương mại có giá bán phù hợp với khả năng chi trả” của người dân đô thị.

HoREA đánh giá cao việc Bộ Xây dựng từng đưa chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” để bán, bán trả góp cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp vào Mục 2 Chương III dự thảo Luật Nhà ở ngày 22/7/2026. Tuy nhiên, một số nội dung chưa phù hợp thực tế, thậm chí có sự lẫn lộn giữa nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, đã là nhà ở thương mại thì Nhà nước không nên khống chế lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp. Doanh nghiệp cần được tự tính toán hiệu quả dự án và quyết định mức lợi nhuận trên cơ sở giá bán phù hợp.

Tương tự, HoREA không đồng tình với đề xuất cho phép sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội vào dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, bởi điều này có thể làm giảm quỹ đất dành cho nhà ở xã hội.

Hiệp hội cũng đề nghị mở rộng nhóm đối tượng được mua, mua trả góp, thuê loại hình nhà ở này, bao gồm người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp nhưng không thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Một điểm đáng chú ý khác là HoREA đề nghị không quy định người mua phải chờ tối thiểu 5 năm mới được bán lại nhà. Theo Hiệp hội, khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu phải có quyền định đoạt tài sản theo quy định pháp luật.

Tái cấu trúc nguồn cung

HoREA cho rằng nhu cầu bổ sung một phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp xuất phát trực tiếp từ sự lệch pha của thị trường.

Tại TP.HCM (cũ), nguồn cung nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn giảm mạnh từ 92 dự án, 42.991 căn năm 2017 xuống còn 06 dự án, 3.845 căn năm 2024.

Đáng chú ý, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp từ 12.495 căn, chiếm 29,1% năm 2017, giảm còn 163 căn, chiếm 1% năm 2020 và không còn căn nào trong giai đoạn 2021-2024.

Ngược lại, nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ trọng lớn. Năm 2019, phân khúc này chiếm 67,2%; năm 2020 là 70,6%; năm 2021 là 72%; năm 2022 là 78,3%; năm 2023 là 68,55% và đến năm 2024 chiếm 100% nguồn cung nhà ở thương mại tại TP.HCM (cũ).

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội cũng chưa đáp ứng nhu cầu. Giai đoạn 2016-2020, TP.HCM chỉ phát triển gần 15.000 căn hộ nhà ở xã hội; giai đoạn 2021-2025 phát triển 17.902 căn.

Trong 08 tháng đầu năm 2026, TP.HCM đã khởi công 10 dự án nhà ở xã hội với tổng số 11.362 căn hộ, nâng tổng số dự án đang triển khai lên 22 dự án, với khoảng 19.900 căn hộ. HoREA cho rằng, với tiến độ này và hàng chục dự án dự kiến tiếp tục khởi công, TP.HCM hoàn toàn có thể hướng tới mục tiêu phát triển khoảng 200.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc phát triển thêm nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ bổ sung nguồn cung cho những nhóm đối tượng chưa thể tiếp cận nhà ở xã hội, qua đó góp phần tái cấu trúc thị trường.

Hiệp hội xác định ba nhóm có nhu cầu lớn. Thứ nhất là người có thu nhập trung bình nhưng không thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Thứ hai là người có thu nhập thấp nhưng vượt ngưỡng hưởng chính sách nhà ở xã hội, gồm cá nhân có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng; vợ chồng trên 50 triệu đồng/tháng; cá nhân nuôi con dưới tuổi thành niên trên 35 triệu đồng/tháng.

Thứ ba là một bộ phận người có thu nhập thấp thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng có khả năng huy động thêm nguồn lực tài chính để mua nhà thương mại giá phù hợp thay vì chờ nguồn cung nhà ở xã hội.

Không “ép” doanh nghiệp, chỉ đặt giá trần

Một trong những đề xuất trọng tâm của HoREA là Nhà nước không nên quy định lợi nhuận tối đa đối với dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Thay vào đó, địa phương có thể quy định giá bán, giá bán trả góp và giá cho thuê tối đa theo khu vực.

Doanh nghiệp căn cứ vào giá thành, năng lực tài chính, công nghệ, nguồn vật tư và chiến lược kinh doanh để quyết định có tham gia hay không. Những doanh nghiệp quản trị tốt, có vốn tự có dồi dào, ít sử dụng đòn bẩy hoặc có lợi thế về vật tư có thể giảm giá thành, qua đó vẫn bảo đảm lợi nhuận.

HoREA dẫn kinh nghiệm từ Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/1/2013 của Chính phủ. Khi đó, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng quy định căn hộ có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng/căn, với đơn giá không quá 15 triệu đồng/m2, được hưởng chính sách ưu đãi, không phân biệt nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại. Trong giai đoạn 2013-2016, đã có hàng trăm doanh nghiệp tham gia, trong đó có 36 doanh nghiệp của TP.HCM, góp phần giúp thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn “đóng băng” và phục hồi từ năm 2014.

Trên cơ sở đó, HoREA kiến nghị dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được ưu tiên thủ tục đầu tư theo “luồng xanh” như nhà ở xã hội; được áp dụng một số cơ chế quy hoạch phù hợp điều kiện địa phương; đồng thời vẫn phải thực hiện nghĩa vụ dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong dự án.

Hiệp hội cũng đề nghị người mua, mua trả góp nhà ở thương mại giá phù hợp được vay vốn với lãi suất ưu đãi tại các tổ chức tín dụng theo quy định của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước.

Về loại hình, nhà ở thương mại giá phù hợp chủ yếu là căn hộ chung cư, khuyến khích thiết kế mẫu, ứng dụng công nghệ, thiết bị thông minh tiết kiệm năng lượng và chuyển đổi xanh. Riêng tại khu vực nông thôn, miền núi, HoREA đề xuất cho phép phát triển nhà ở thấp tầng.

Điểm cốt lõi, theo HoREA, là phải phân biệt rõ nhà ở thương mại giá phù hợp với nhà ở xã hội. Nhà ở thương mại giá phù hợp về bản chất vẫn vận hành theo cơ chế thị trường, Nhà nước không bao cấp mà định hướng thông qua các công cụ chính sách. Do đó, cơ chế giá nên khác với nhà ở xã hội, trong đó Nhà nước phê duyệt giá trên cơ sở tính đúng, tính đủ chi phí cộng lợi nhuận định mức 10%.

Đối với nhà ở thương mại giá phù hợp, HoREA đề xuất chỉ xác định giá trần, còn doanh nghiệp quyết định giá bán, bán trả góp và cho thuê trong giới hạn này.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc bổ sung chính sách trên sẽ tạo thêm một “van” nguồn cung cho thị trường, nhất là trong bối cảnh nhà ở xã hội cần thời gian để phát triển với quy mô lớn. Đây cũng là cách mở rộng nguồn cung theo hướng thị trường, giảm áp lực cho ngân sách và chương trình nhà ở xã hội, đồng thời đáp ứng nhu cầu an cư ngày càng lớn của người dân đô thị.

HoREA vì vậy kiến nghị giữ lại và hoàn thiện chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), qua đó thể chế hóa định hướng phát triển nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người dân, đồng thời tạo thêm dư địa để doanh nghiệp chủ động tham gia phân khúc có nhu cầu thực lớn này.