Hạ tầng bứt tốc, bất động sản Bắc Hà Nội bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Quang cảnh Hội thảo “Bắc Hà Nội trong cấu trúc không gian phát triển mới của Thủ đô”

Ngày 2/6, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam giao Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tổ chức Hội thảo “Bắc Hà Nội trong cấu trúc không gian phát triển mới của Thủ đô”.

Bắc Hà Nội hội tụ động lực phát triển mới

Phát biểu tại hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, Hà Nội đang chịu áp lực ngày càng lớn về dân số, hạ tầng và nhà ở. Trong bối cảnh đó, việc mở rộng không gian phát triển là yêu cầu tất yếu để giảm tải cho khu vực nội đô và tạo dư địa tăng trưởng mới.

Theo ông Đính, thị trường bất động sản hiện không thể tiếp tục vận hành dựa trên kỳ vọng tăng giá hay các làn sóng đầu tư ngắn hạn. Giá trị bất động sản phải được xây dựng trên nền tảng quy hoạch đồng bộ, hạ tầng hoàn thiện, pháp lý minh bạch và nhu cầu ở thực.

Trong cấu trúc phát triển mới của Thủ đô, khu vực phía Bắc Hà Nội nổi lên như một không gian chiến lược nhờ lợi thế kết nối với các tuyến giao thông huyết mạch, các khu công nghiệp, trung tâm logistics và hệ thống đô thị vệ tinh.

Đặc biệt, Mê Linh được đánh giá là địa bàn có nhiều tiềm năng khi sở hữu quỹ đất lớn, vị trí cửa ngõ phía Bắc, khả năng liên kết vùng thuận lợi cùng lợi thế về sinh thái và văn hóa. Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, tiềm năng chỉ trở thành giá trị khi được hiện thực hóa bằng quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ, dịch vụ đô thị hoàn chỉnh và khả năng thu hút dân cư thực.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, phía Bắc Hà Nội đang hội tụ nhiều động lực tăng trưởng mới từ quy hoạch, hạ tầng, công nghiệp, logistics, xu hướng giãn dân và sự tham gia của các doanh nghiệp bất động sản lớn.

Theo dữ liệu VARS IRE, trong 5 tháng đầu năm 2026, nguồn cung mới tại khu vực phía Bắc Hà Nội đạt hơn 1.400 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 56%, cho thấy nhu cầu thị trường vẫn duy trì tích cực.

Đáng chú ý, Mê Linh hiện được xem là “vùng trũng giá” cuối cùng của Hà Nội. Trong khi giá bất động sản thấp tầng tại Tây Hồ Tây dao động từ 480 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/m², Đông Anh phổ biến từ 180-400 triệu đồng/m² và các dự án dọc các tuyến vành đai ở mức 200-300 triệu đồng/m², thì nhiều dự án tại Mê Linh chỉ ghi nhận khoảng 80-120 triệu đồng/m².

Theo VARS IRE, mặt bằng giá này mới tương đương khoảng 1/3 đến 1/2 các khu vực lân cận có vị trí tương đồng, thậm chí chỉ bằng khoảng 20% giá trị tại khu vực trung tâm hành chính mới Tây Hồ Tây. Khoảng cách giá cho thấy Mê Linh vẫn còn dư địa tăng trưởng đáng kể trong tương lai.

Giá trị bền vững phải đến từ hạ tầng và nhu cầu thực

Các chuyên gia nhận định, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như các cây cầu vượt sông Hồng, tuyến Vành đai 4, Vành đai 3,5 và hệ thống metro đang từng bước thay đổi khả năng kết nối của khu vực phía Bắc với trung tâm Thủ đô.

Khi các dự án này hoàn thành, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản đối với quá trình dịch chuyển dân cư và dòng vốn đầu tư. Đây được xem là nền tảng để hình thành các đô thị hiện đại, đa chức năng và phát triển bền vững.

Bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) phát biểu tại hội thảo

TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, Hà Nội đang trải qua quá trình tái cấu trúc đô thị lớn nhất trong nhiều thập kỷ, chuyển từ mô hình phát triển đơn cực sang đa cực, đa trung tâm.

Theo ông Kiên, quá trình này không chỉ nhằm giảm tải cho khu vực nội đô mà còn hướng tới hình thành các cực tăng trưởng mới có khả năng dẫn dắt phát triển kinh tế, dân cư và thị trường bất động sản trong dài hạn. Trong đó, phía Bắc Hà Nội nổi lên nhờ lợi thế cửa ngõ, quỹ đất lớn và sự hiện diện của các hành lang kinh tế, công nghiệp, logistics quan trọng.

Tuy nhiên, các chuyên gia đều cho rằng, điều kiện tiên quyết để khu vực này bứt phá không chỉ nằm ở quy hoạch mà còn ở khả năng hiện thực hóa quy hoạch bằng các dự án hạ tầng, trung tâm dịch vụ, việc làm và hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh.

TS.KTS. Trương Văn Quảng nhấn mạnh, phát triển đô thị mới không đơn thuần là xây dựng thêm nhà ở mà phải kiến tạo những không gian sống chất lượng, hài hòa giữa tăng trưởng kinh tế, bản sắc văn hóa và phát triển bền vững.

Ở góc độ thị trường, ông Lê Đình Chung, Phó Tổng giám đốc SGO Land cho biết, khẩu vị của nhà đầu tư đang thay đổi rõ nét. Nếu trước đây dòng tiền chủ yếu tìm kiếm cơ hội tăng giá ngắn hạn thì hiện nay nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến khả năng hình thành cộng đồng cư dân, chất lượng vận hành, hệ sinh thái tiện ích và giá trị khai thác thực tế.

Xu hướng này đang tạo lợi thế cho các khu vực được phát triển bài bản về quy hoạch và hạ tầng. Đặc biệt, sự hiện diện của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cùng các dự án quy mô lớn tại Mê Linh giai đoạn 2026-2028 được kỳ vọng sẽ góp phần thay đổi diện mạo đô thị và nâng cao chất lượng nguồn cung.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, chu kỳ mới của thị trường bất động sản sẽ không còn được dẫn dắt bởi các đợt tăng giá theo thông tin quy hoạch, mà được quyết định bởi pháp lý, hạ tầng và nhu cầu thực.

“Nhà đầu tư không chỉ hỏi khu vực đó có tiềm năng hay không, mà còn quan tâm đến pháp lý, tiến độ hạ tầng, khả năng hình thành cộng đồng cư dân, thanh khoản và giá trị sử dụng thực tế của bất động sản”, ông Đính nhấn mạnh.

Các chuyên gia cho rằng trong 5-10 năm tới, lợi thế sẽ thuộc về những khu vực có hạ tầng kết nối mạnh, khả năng thu hút dân cư thực và hình thành hệ sinh thái thương mại - dịch vụ hoàn chỉnh. Đây cũng là nền tảng để bất động sản phía Bắc Hà Nội nói chung và Mê Linh nói riêng phát triển bền vững.

Mê Linh đang đứng trước cơ hội trở thành tâm điểm đô thị mới của phía Bắc Thủ đô. Tuy nhiên, để hiện thực hóa mục tiêu này, địa phương cần chuyển hóa lợi thế về quỹ đất, vị trí và quy hoạch thành hạ tầng kết nối, dịch vụ đô thị, tiện ích sống và cộng đồng cư dân thực chất. Chỉ khi đó, giá trị bất động sản mới được tạo dựng trên nền tảng phát triển bền vững thay vì những kỳ vọng ngắn hạn của thị trường.