Khủng hoảng nhà ở vừa túi tiền

Ưu tiên phát triển quỹ đất làm dự án nhà ở giá rẻ

Vì sao nhà ở vừa túi tiền lại "biến mất"?

Theo nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong vài năm trở lại đây. Thay vào đó, thị trường đang bị "ngập lụt" bởi các dự án cao cấp, hạng sang, với giá bán ngày càng cao, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Tại Hà Nội, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới đã đạt mức 35% vào năm 2018, giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Sang đến năm 2021, 2022, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm, chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán.

Tại TP. Hồ Chí Minh, kể từ 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.

Cho đến 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội chứng kiến mức phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung - cầu thậm chí còn trở nên nghiêm trọng hơn khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong 09 tháng đầu năm 2024 có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Đầu tiên, lợi nhuận từ phân khúc nhà ở cao cấp hấp dẫn hơn nhiều so với nhà ở vừa túi tiền. Do đó, các nhà đầu tư bất động sản thường ưu tiên phát triển các dự án cao cấp, nơi họ có thể thu về lợi nhuận lớn hơn.

Thứ hai, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và chi phí đầu vào tăng cao, khiến việc xây dựng nhà ở giá rẻ trở nên khó khăn hơn. Các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền của Nhà nước vẫn còn nhiều hạn chế, chưa tạo được động lực đủ mạnh để các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này.

Cuối cùng, nhu cầu về nhà ở cao cấp cũng đang tăng cao, đặc biệt là từ nhóm khách hàng có thu nhập cao và người nước ngoài. Điều này càng khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn hơn.

Cần có sự hỗ trợ mạnh mẽ từ phía Nhà nước

Việc thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng. Đầu tiên, nó làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo và bất bình đẳng xã hội. Người dân có thu nhập thấp sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, điều này ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của họ. Thứ hai, nó cũng gây ra nhiều áp lực lên thị trường cho thuê nhà, khiến giá thuê nhà tăng cao.

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía Nhà nước. Theo đó, Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại vừa túi tiền như áp dụng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, hay tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá phải chăng.

Đồng thời, Nhà nước ưu tiên trong việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án, thông qua đó tiết giảm chi phí đầu tư. Ngoài ra, đề xuất “cộng điểm ưu tiên" khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cho các nhà các chủ đầu tư đã tạo lập nhà ở vừa túi tiền.

TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, Nhà nước cần có những chính sách ưu đãi hơn nữa để khuyến khích các nhà đầu tư phát triển nhà ở giá rẻ, như giảm thuế, hỗ trợ vốn, đơn giản hóa thủ tục hành chính. Các doanh nghiệp cũng cần có trách nhiệm xã hội, tham gia vào việc xây dựng nhà ở giá rẻ để góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.

Song song với việc thúc đẩy nguồn cung, cơ quan quản lý cần có chính sách hỗ trợ cầu mua nhà của người dân. Chính phủ có thể nghiên cứu thành lập quỹ nhằm hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ. Quỹ này có thể được bổ sung từ ngân sách nhà nước và từ các nhà đầu tư tư nhân. Quỹ sẽ công bố công khai và minh bạch thông tin về giá bán và giá thuê nhà, giúp người dân dễ dàng tiếp cận và so sánh, từ đó lựa chọn được các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của họ.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Nhà nước cần sớm hoàn thiện hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản và hệ thống quản lý nhà ở định danh. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để quản lý, theo dõi giá bất động sản, đảm bảo căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập trung bình và thấp, tránh tình trạng giá nhà tăng cao đột biến do đầu cơ hoặc các yếu tố thị trường khác.