Làn sóng AI - cú hích mới cho bất động sản thương mại châu Á - Thái Bình Dương

AI mở rộng dư địa tăng trưởng cho bất động sản thương mại châu Á - Thái Bình Dương

AI - động lực mới của tăng trưởng kinh tế và bất động sản

Trí tuệ nhân tạo (AI) đang được dự báo sẽ tạo ra những thay đổi sâu rộng đối với nền kinh tế toàn cầu trong thập kỷ tới. Đối với khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC), AI không chỉ thúc đẩy năng suất lao động mà còn mở ra động lực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản thương mại. Đây là nhận định được đưa ra trong báo cáo AI Impact: Regional Insights - Asia Pacific của Cushman & Wakefield.

Nghiên cứu cho thấy AI sẽ đóng vai trò tích cực đối với cả tăng trưởng kinh tế và nhu cầu bất động sản trong bối cảnh APAC tiếp tục củng cố vị thế là trung tâm toàn cầu về sản xuất, dịch vụ và đổi mới sáng tạo.

Theo Tiến sỹ Dominic Brown, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Quốc tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương, châu Âu, Trung Đông và châu Phi của Cushman & Wakefield, quan điểm cho rằng AI sẽ làm giảm nhu cầu về không gian vật lý là một nhận định chưa đầy đủ.

“Phân tích của chúng tôi cho thấy điều ngược lại. AI mở rộng hoạt động kinh tế và từ đó thúc đẩy nhu cầu bất động sản trên nhiều phân khúc”, ông Dominic Brown nhấn mạnh.

Báo cáo khu vực APAC là một phần trong nghiên cứu toàn cầu của Cushman & Wakefield nhằm đánh giá tác động của AI đối với những yếu tố nền tảng của thị trường bất động sản trong 10 năm tới. Thay vì dự báo chính xác sự phát triển của AI, nghiên cứu tập trung vào cách doanh nghiệp phản ứng với công nghệ này dưới các kịch bản khác nhau về mức độ ứng dụng, năng suất và khả năng thương mại hóa, từ đó đánh giá tác động đến kinh tế vĩ mô, nhu cầu không gian và thị trường vốn.

Để lượng hóa các tác động, Cushman & Wakefield xây dựng bốn kịch bản phát triển AI tại APAC. Trong đó, kịch bản cơ sở với xác suất 50% dự báo AI được ứng dụng dần dần, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế ổn định. Kịch bản tích cực hơn (15%) cho thấy AI thúc đẩy mạnh năng suất, việc làm và nhu cầu bất động sản. Ngược lại, kịch bản AI không đạt kỳ vọng (25%) có thể gây suy giảm nhu cầu ngắn hạn. Kịch bản tiêu cực nhất (5%) là AI thay thế lao động trên diện rộng, làm gia tăng thất nghiệp và tạo áp lực giảm giá thuê, giá trị tài sản.

Theo kịch bản cơ sở, nền kinh tế APAC được dự báo tăng trưởng khoảng 3 - 4% mỗi năm đến năm 2030, nhờ mức tăng năng suất từ AI cùng dòng vốn đầu tư tiếp tục đổ vào hạ tầng số, trung tâm dữ liệu và năng lượng.

Ông Dominic Brown cho rằng, AI sẽ giúp bù đắp áp lực già hóa dân số tại nhiều nền kinh tế phát triển, đồng thời nâng cao năng suất tại các thị trường mới nổi. Mặc dù một số công việc mang tính lặp lại sẽ được tự động hóa, tổng số việc làm tại APAC vẫn được dự báo tăng thêm 58,5 triệu vị trí trong giai đoạn 2026 - 2030 theo kịch bản cơ sở.

Sự gia tăng việc làm và hoạt động kinh tế được kỳ vọng sẽ kéo theo nhu cầu sử dụng không gian lớn hơn. Từ góc độ bất động sản thương mại, AI được đánh giá là yếu tố bổ trợ thay vì thay thế nhu cầu. Khi số lượng doanh nghiệp và quy mô nền kinh tế mở rộng, nhu cầu đối với văn phòng, nhà kho, trung tâm dữ liệu và các loại hình bất động sản chuyên biệt sẽ tiếp tục gia tăng.

Trong bối cảnh đó, các loại tài sản mới nổi, đặc biệt là trung tâm dữ liệu, được dự báo sẽ ngày càng giữ vai trò quan trọng trong danh mục đầu tư. Theo Cushman & Wakefield, lợi suất của bất động sản cốt lõi tại APAC có thể duy trì ổn định quanh mức 10% trong kịch bản cơ sở nhờ tăng trưởng kinh tế tích cực và sự xuất hiện của các động lực nhu cầu mới.

Văn phòng, logistics và trung tâm dữ liệu hưởng lợi lớn

Theo Cushman & Wakefield, AI sẽ tái định hình nhu cầu bất động sản thương mại theo hướng nâng cao chất lượng thay vì làm suy giảm nhu cầu.

Trong phân khúc văn phòng, tổng diện tích hấp thụ ròng không gian cao cấp được dự báo vượt 96,15 triệu m² trong thập kỷ tới. Nhu cầu sẽ tập trung vào các tòa nhà chất lượng cao, linh hoạt, nằm tại những vị trí đắc địa và có khả năng đáp ứng yêu cầu hợp tác, đổi mới sáng tạo của doanh nghiệp.

Xu hướng “flight to quality” - dịch chuyển sang các tòa nhà chất lượng cao - được dự báo tiếp tục gia tăng, tạo khoảng cách ngày càng lớn giữa các tài sản hạng A và các tòa nhà chất lượng thấp hơn.

Ở phân khúc logistics và công nghiệp, AI được xem là động lực tăng trưởng mạnh mẽ nhờ quá trình tự động hóa, sự bùng nổ của thương mại điện tử và chuỗi cung ứng ngày càng phức tạp. Tổng diện tích hấp thụ ròng của phân khúc này được dự báo đạt 236,16 triệu m² vào năm 2030 theo kịch bản cơ sở.

Đáng chú ý, trung tâm dữ liệu đang nổi lên như một loại hình hạ tầng thiết yếu của nền kinh tế số. Nhu cầu lưu trữ và xử lý dữ liệu ngày càng lớn khiến phân khúc này trở thành tâm điểm thu hút vốn đầu tư. Tuy nhiên, khả năng cung cấp điện được xem là yếu tố then chốt quyết định nguồn cung và tốc độ phát triển của thị trường.

Đối với bán lẻ, AI được dự báo sẽ làm gia tăng sự phân hóa. Tăng trưởng thu nhập tiếp tục hỗ trợ sức mua của người dân, song các phân khúc cao cấp và bình dân được đánh giá có triển vọng tốt hơn. Trong khi đó, phân khúc trung cấp sẽ đối mặt với những thách thức mang tính cấu trúc khi hành vi tiêu dùng ngày càng phân cực.

Tại Việt Nam, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, việc ứng dụng AI trong nghiên cứu, phát triển và quản lý vận hành bất động sản đang trở thành yêu cầu tất yếu.

Theo bà Minh, các thị trường mới nổi như Việt Nam có nhiều lợi thế để tận dụng cơ hội tăng trưởng từ AI. Bất động sản công nghiệp tiếp tục hưởng lợi từ tăng trưởng sản xuất, dòng vốn đầu tư định hướng xuất khẩu và sự mở rộng của tiêu dùng nội địa. Trong khi đó, thị trường trung tâm dữ liệu sở hữu tiềm năng dài hạn nhờ chi phí xây dựng cạnh tranh, nhu cầu điện toán đám mây gia tăng và sự phát triển mạnh của nền kinh tế số.

“Đối với văn phòng và bán lẻ, AI sẽ góp phần gia tăng khoảng cách về chất lượng giữa các tòa nhà và trung tâm thương mại, đồng thời thúc đẩy nhu cầu sử dụng mặt bằng thực tế tại Việt Nam ở mức cao hơn”, bà Minh nhận định.

Dù triển vọng chung được đánh giá tích cực, Cushman & Wakefield cũng lưu ý những rủi ro có thể phát sinh nếu năng suất từ AI thấp hơn kỳ vọng hoặc thị trường lao động bị gián đoạn mạnh. Khi đó, tỷ lệ trống có thể tăng lên và tạo áp lực giảm giá thuê ở một số phân khúc.

Tuy nhiên, theo ông Dominic Brown, kịch bản cơ sở vẫn nghiêng về hướng tích cực. Điều quan trọng đối với các nhà đầu tư và khách thuê là phải hiểu rõ các kịch bản phát triển khác nhau của AI để xây dựng chiến lược phù hợp cho giai đoạn 10 năm tới.