Manh mún, thiếu minh bạch, đất nông nghiệp khó thu hút doanh nghiệp đầu tư

	Thị trường đất nông nghiệp mới ở giai đoạn đầu của quá trình phát triển
	Chuẩn hóa đất nông nghiệp để hút vốn
	Khuyến khích tập trung, tích tụ đất nông nghiệp

Quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo

Bổ sung thêm bất cập, ông Nguyễn Văn Tốn, Phó vụ trưởng Vụ Nông nghiệp, Ban Kinh tế Trung ương, nhấn mạnh đến năng lực quản lý đất nông nghiệp hiện nay.

“Năng lực quản lý đất đai hiện chưa đáp ứng yêu cầu khi văn phòng đăng ký đất đai một số cấp tại địa phương chậm kiện toàn, điều kiện cơ sở vật chất, trang thiết bị còn thiếu và lạc hậu..; thiếu các quy định cụ thể về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; chưa có khung pháp lý về chính quyền thuê đất của người dân để doanh nghiệp thuê lại; Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại một số địa phương chậm, dù có nơi đã hoàn thành nhưng chưa quản lý, khai thác có hiệu quả…”, ông Tốn liệt kê nhiều vấn đề hiện trạng.

Cùng chung quan điểm này, ông Nguyễn Trung Kiên (IPSARD) cũng cho rằng tính minh bạch của thị trường và cơ sở dữ liệu đất đai vẫn còn là những vướng mắc. Việc mua bán không thông qua môi giới, cũng không thông qua tư vấn để điều tra về hiện trạng hàng hóa. Do đó, các mua bán phi chính thức, trao tay, giao dịch ngầm, làm thị trường ngày càng trở nên không minh bạch.

Đồng thời, không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp sẽ dẫn đến khi mua bán một mảnh đất rất rắc rối về quyền sở hữu: Từ bố mẹ, con cái cho đến dòng họ, hàng xóm… Các nước có bảo hiểm nên việc mua bán rất rõ ràng, minh bạch, được tiến hành thuận lợi.

Trên thế giới, có nhiều ví dụ tốt trong việc thu hút doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp. Trong đó, một số nơi duy trì diện tích đất lớn. Chẳng hạn như ở các nước Đông Nam Á như Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Philippines… diện tích ruộng phần lớn vẫn nằm trong tay các điền chủ và nông dân đi làm thuê. Chính phủ quy hoạch đất thành từng vùng, trong đó, đất nông nghiệp được quản lý chặt chẽ nhất. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất rất hạn hữu, trừ những trường hợp thực sự đặc biệt, song cũng phải trải qua rất nhiều khâu thẩm định.

Trong khi đó tại Hàn Quốc, Trung Quốc… nông dân được chia ruộng. Nhờ đó, người nông dân đã tối đa hóa được sản lượng nông nghiệp, nâng cao rất nhanh thu nhập của nông dân, tạo ra sức mua rất lớn cho nông dân với hàng công nghiệp. Nói cách khác, họ đã tạo ra nguồn lực tài chính cho quá trình công nghiệp hóa, tạo ra thị trường nội địa cho công nghiệp.

Đồng thời tại một số quốc gia, các tổ chức hỗ trợ thị trường đất nông nghiệp cũng được thành lập để cung cấp thông tin và là đầu mối cho người dân và doanh nghiệp khi có nhu cầu cho thuê, chuyển nhượng đất. Đồng thời, những đơn vị này cũng nhận được hỗ trợ từ Chính phủ cũng tạo động lực giúp thị trường đất nông nghiệp ổn định và minh bạch.

Đơn cử tại thị trường Nhật Bản, Tổ chức quản lý đất trung gian (FIFAO) được thành lập giữ vai trò là đơn vị thuê đất cho nông dân và cho các trang trại, doanh nghiệp thuê lại. Điều này hoàn toàn khác với một số tổ chức chỉ hỗ trợ mua/bán, để chủ thể tự đàm phán và không hỗ trợ tài chính. Chính phủ Nhật Bản cũng hỗ trợ ngân sách cho FIFAO, đánh thuế cao cho các hộ bỏ không ruộng đất, thu hồi đất hoang không chủ và hỗ trợ tài chính cho trang trại, doanh nghiệp lớn để thuê đất.

Khác với cách làm của xứ hoa anh đào, Trung tâm dịch vụ chuyển nhượng đất đai (LTSC) của Trung Quốc sau hơn 10 thành lập đã thu thập, cung cấp thông tin về cung cầu cho thuế đất, hỗ trợ thủ tục, cung cấp dịch vụ làm hợp đồng và giải quyết các tranh chấp cho các chủ thể khi cần thiết. Ngoài ra, Trung Quốc cũng hỗ trợ các trang trại/ doanh nghiệp quy mô lớn bảo lãnh vốn vay và cho vay ưu đãi để thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng thuỷ lợi, nhà kho vfa mua máy móc thiết bị lớn.

Để học tập kinh nghiệm của các quốc gia có thị trường bất động sản nông nghiệp phát triển bền vững, nhiều chuyên gia cho rằng, muốn thúc đẩy thị trường đất nông nghiệp trước hết phải có môi trường hành lang pháp lý; Nhà nước có chính sách bổ trợ cho quá trình phát triển thị trường; hệ thống quản lý đất đai hiệu quả, minh bạch. Ngoài yếu tố chính sách, quy định pháp luật cần có tổ chức cung cấp hạ tầng cho giao dịch thị trường đất hoạt động.

Bên cạnh đó, muốn bất động sản nông nghiệp mở rộng, bài toán vốn và quỹ đất phải giải được đầy đủ. Điều này đặt ra nhiều thách thức đòi hỏi cần có một chiến lược toàn diện và dài hạn của Chính phủ. Nhưng quan trọng nhất phải có đẩy đủ nền tảng pháp lý, phải an toàn, dài hạn cho nhà đầu tư. Trên cơ sở đó, mới tập trung được nguồn lực đất đai để đi vào sản xuất lớn. Ruộng đất phải trở thành tài sản đảm bảo để nông dân có thể vay vốn. Đồng thời, phải có đạo luật, bảo hiểm về quyền sở hữu. Đó là cơ sở để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất nông nghiệp…