Người dân ở chung cư cũ có thêm hy vọng 'đổi đời'

	Cải tạo chung cư cũ: Cơ chế đã mở
	Tháo nút thắt xây dựng chung cư cũ

Nghị định 69 với các cơ chế, chính sách đồng bộ có tính khả thi cao

Nhìn lại 5 năm 2015 - 2020, công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong cả nước gần như bị ngừng trệ, không triển khai thực hiện được mà nguyên nhân được cho là do Nghị định 101/2015/NĐ-CP “về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” không sát với thực tiễn và thiếu tính khả thi. Ví dụ, TP. Hồ Chí Minh chỉ hoàn thành 2 dự án và đang triển khai dở dang 3 dự án khác trong tổng số 237 khu nhà chung cư cũ cần được cải tạo, xây dựng lại theo kế hoạch.

Chính vì vậy, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69, có hiệu lực từ ngày 1/9/2021, nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Nghị định số 101 trước đây, đồng thời góp phần đẩy nhanh việc thực hiện nhằm nâng cao đời sống của người dân tại khu vực đô thị, nhất là tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), Nghị định 69 có những cơ chế, chính sách mới nổi bật. Cụ thể, khi lập, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị được thực hiện “giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã, cấp huyện” để tái định cư các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Việc này vừa hợp lòng dân, vừa sát thực tế, như tại Hà Nội và TP.HCM có nhiều nhà chung cư cũ, trong đó chỉ có số ít khu chung cư có quy mô lớn, đa phần còn lại là các nhà chung cư nhỏ, nhà ở tập thể không thể xây dựng lại để tái định cư tại chỗ cho người dân vì không phù hợp với quy hoạch. Vì giải pháp này sẽ khắc phục được việc xây dựng các dự án tái định cư tại nơi khác, không đáp ứng được nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống, chữa bệnh, học hành cho người tái định cư như đã xảy ra trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, các cơ chế về đất đai của Nghị định 69 vừa đảm bảo Nhà nước không bị thất thu tiền sử dụng đất, vừa tạo điều kiện để chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tăng tổng mức đầu tư, tăng hệ số sử dụng đất làm gia tăng hiệu quả sử dụng đất, qua đó nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính cho ngân sách nhà nước, còn người dân được lợi vì có thêm tiện ích, dịch vụ cho dự án.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cơ chế này đảm bảo được sự công bằng và khuyến khích, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có tầm nhìn, có năng lực có thể đề xuất điều chỉnh quy hoạch, tăng hệ số sử dụng đất, đảm bảo được nguyên tắc sử dụng đất “tiết kiệm và có hiệu quả” theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Nếu chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn tiền sử dụng đất. Nhưng nếu chủ đầu tư đề xuất điều chỉnh quy hoạch, tăng hệ số sử dụng đất dẫn đến làm tăng thêm diện tích kinh doanh thì phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung.

Theo HoREA, Nghị định 69 với các cơ chế, chính sách đồng bộ có tính khả thi cao, mở ra cơ hội và tạo điều kiện để các nhà đầu tư tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị với hơn 2.000 nhà chung cư, khu chung cư cũ trong phạm vi cả nước cần cải tạo, xây dựng lại, tập trung nhiều nhất tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, với khối lượng dự án đồ số, có tổng giá trị đầu tư có thể lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng là thị trường đầy tiềm năng.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, khi tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thì nhà đầu tư cần nhận rõ tính chất xã hội của dự án.

Các cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để chủ đầu tư dự án có lãi khoảng 10%, chưa bao gồm phần lợi nhuận tăng thêm nếu đề xuất điều chỉnh hệ số sử dụng đất dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Nếu nhà đầu tư nào muốn kiếm “siêu lợi nhuận” thì không nên đề nghị tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, vì không phù hợp với mục tiêu kiếm “siêu lợi nhuận” của các nhà đầu tư này.

“Các nhà đầu tư cũng cần thấu hiểu sự chia sẻ từ phía các chủ sở hữu nhà chung cư. Bởi lẽ, bên cạnh cái lợi là các chủ sở hữu nhà chung cư cũ được hoán đổi diện tích căn hộ mới rộng hơn, an toàn hơn, môi trường sống tốt hơn, có nhiều tiện ích và dịch vụ hơn, thì các chủ sở hữu nhà chung cư cũng phải chấp nhận đánh đổi một số lợi ích như quyền sử dụng đất chung thuộc về nhiều chủ sở hữu nhà chung cư hơn, khu nhà chung cư mới đông đúc hơn nhà chung cư cũ trước đây”, ông Lê Hoàng Châu chia sẻ.

Hiệp hội khuyến nghị các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản nghiên cứu kỹ Nghị định 69 và các quy định pháp luật có liên quan, chuẩn bị các nguồn lực, nhất là nguồn lực tài chính, và tích cực tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.