Tháo nút thắt xây dựng chung cư cũ

08:44 | 05/08/2021

Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ sẽ có hiệu lực kể từ ngày 1/9/2021, được cho là có nhiều cơ chế, chính sách đồng bộ và khả thi, chắc chắn sẽ mở ra một giai đoạn mới thu hút nhà đầu tư tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

thao nut that xay dung chung cu cu Hà Nội chi 500 tỷ đồng đánh giá chất lượng toàn bộ chung cư cũ
thao nut that xay dung chung cu cu Cải tạo chung cư cũ: Đề xuất thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù
thao nut that xay dung chung cu cu
Nhiều chung cư cũ ở Hà Nội bị cơi nới, lấn chiếm, xuống cấp nghiêm trọng

Vướng ở quy định...

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ, gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu nhà ở, nhóm nhà ở; và 306 nhà chung cư độc lập riêng lẻ. Trong đó, cơ bản đã bán nhà cho người ở theo Nghị định 61/CP. Nhiều hộ đã tự cơi nới, lấn chiếm mở rộng diện tích, ảnh hưởng tới mỹ quan đô thị, lợi ích công cộng.

Còn trên phạm vi cả nước, hiện còn tồn tại hàng ngàn khu nhà chung cư cũ có tuổi đời trên dưới 50 năm, trong đó có nhiều nhà chung cư đã bị hư hỏng nặng, thậm chí đang trong tình trạng nguy hiểm cho người sử dụng tại các đô thị, tập trung nhiều nhất tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Chủ trương cải tạo lại nhà chung cư cũ đã có từ lâu. Tuy nhiên, quá trình tổ chức thực hiện đã bộc lộ một số tồn tại trong công tác kiểm định, lập kế hoạch; công tác lập quy hoạch và dự án; đặc biệt là bất cập từ những văn bản pháp luật như Luật Nhà ở (2005, 2014) về chính sách ưu đãi, Nghị định hướng dẫn số 101/2015/NĐ-CP về quy trình thực hiện và về căn cứ quy hoạch để lập dự án đầu tư… Nhất là, cơ chế bồi thường, hỗ trợ tái định cư còn bất cập về quyền lợi của chủ sở hữu nhà.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), Nghị định 101 chưa đảm bảo tính khả thi và chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ do nhiều nguyên nhân, trong đó có một nguyên nhân quan trọng là cơ quan soạn thảo Nghị định lúc bấy giờ đã không quy định cơ quan có thẩm quyền phải xác định chỉ tiêu “quy mô dân số” khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại.

Với các quy định trên đây, dự án xây dựng lại nhà chung cư vừa phải đảm bảo có đủ số lượng căn hộ để tái định cư cho tất cả các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, vừa phải có thêm một số căn hộ dôi ra để chủ đầu tư bán thu hồi vốn đầu tư và có được một phần lãi. Vì vậy, việc triển khai gặp nhiều khó khăn.

Trước thực trạng trên, một số địa phương đã có những giải pháp “xử lý tình huống”. Quận 3 (TP. Hồ Chí Minh) có 48 khu chung cư thì đã có 5 khu chung cư được tất cả các chủ sở hữu chuyển nhượng lại cho các doanh nghiệp để thực hiện dự án khác, nên chỉ còn lại 43 khu chung cư cũ thuộc diện cải tạo, xây dựng lại. Để giải quyết bài toán nan giải này, UBND quận 3 đề xuất giải pháp quy gom 43 khu chung cư trên để xây dựng lại 3 khu chung cư quy mô lớn, đủ để tái định cư trên địa bàn quận 3 cho tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng giải pháp quy gom này khắc phục được việc xây dựng các dự án tái định cư tại nơi khác, không đáp ứng được nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống, chữa bệnh, học hành… cho người tái định cư, để không tiếp tục xảy ra tình trạng người tái định cư không lựa chọn vào ở khu tái định cư.

Tuy nhiên, không phải địa phương nào cũng có khả năng “quy gom” như vậy, một chủ trương thống nhất, khả thi để giải bài toán cải tạo lại nhà chung cư cũ vẫn cần được xem xét.

... gỡ cũng bằng quy định

Từ thực tế trên, mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69 (thay thế Nghị định số 101) về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, có hiệu lực kể từ ngày 1/9/2021.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), Nghị định 69 có tính khả thi rất cao so với Nghị định 101, quy định nhiều cơ chế, chính sách mới có tính đột phá, đồng bộ.

Còn ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thì cho rằng việc ban hành Nghị định 69 có ý nghĩa rất quan trọng, góp phần đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ nhằm nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân tại khu vực đô thị, nhất là tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh - hai địa phương có số lượng nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại nhiều nhất cả nước.

Mục tiêu của Nghị định 69 là nhằm thực hiện mục tiêu tái định cư tốt nhất, thỏa đáng nhất cho tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Theo Nghị định mới, quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được tối thiểu 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý, phù hợp với nguyên tắc pháp luật và thực tế.

Bên cạnh đó, các nguyên tắc xây dựng và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời của Nghị định 69 cũng phù hợp với tâm tư, nguyện vọng, nhu cầu và hạn chế tối đa các tác động bất lợi đến môi trường sống của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Khoản 1 Điều 20 Nghị định 69 quy định các nguyên tắc xây dựng và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư áp dụng cho các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã thể hiện chính sách của Nhà nước không chỉ quan tâm đối với các chủ sở hữu mà cả người sử dụng nhà chung cư, trong đó có các hộ khẩu ghép (hộ ghép) khi thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Các nguyên tắc này phù hợp với tâm tư, nguyện vọng, nhu cầu của người dân và có tính khả thi cao hơn so với các quy định của Nghị định 101, do nội dung Khoản 1 Điều 20 Nghị định 69 được thiết kế theo hướng hạn chế tối đa các tác động bất lợi đến môi trường sống của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Bên cạnh đó, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có tính khả thi cao hơn và phù hợp với thực tế hơn so với quy định trước đây.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Nghị định 69 quy định khung hệ số hoán đổi diện tích căn hộ mới từ 1 đến 2 lần diện tích căn hộ cũ. Vấn đề còn lại là sự thỏa thuận tự nguyện, công bằng giữa các chủ sở hữu nhà chung cư với nhà đầu tư để thống nhất phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời, làm căn cứ để lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Hải Yến

Nguồn:

Thông tin chứng khoán

Cập nhật ảnh...
Nguồn : stockbiz.vn
Ngân hàng
KKH
1 tuần
2 tuần
3 tuần
1 tháng
2 tháng
3 tháng
6 tháng
9 tháng
12 tháng
24 tháng
Vietcombank
0,10
0,20
0,20
-
3,10
3,10
3,40
4,00
4,00
5,60
5,40
BIDV
0,10
-
-
-
3,10
3,10
3,40
4,00
4,00
5,60
5,60
VietinBank
0,10
0,20
0,20
0,20
3,10
3,10
3,40
4,00
4,00
5,60
5,60
Cake by VPBank
0,10
-
-
-
3,80
-
3.90
6.90
-
7.50
7.60
ACB
-
0,20
0,20
0,20
3,10
3,20
3,40
4,50
4,60
5,10
5,80
Sacombank
0,03
-
-
-
3,50
3,70
3,80
5,20
5,35
5,80
6,20
Techcombank
0,03
-
-
-
2,95
3,25
3,45
5,25
5,25
5,65
5,75
LienVietPostBank
0,10
0,10
0,10
0,10
3,50
3,50
3,80
4,47
4,45
5,49
5,34
DongA Bank
0,20
0,20
0,20
0,20
3,80
3,80
3,80
6,10
6,20
6,70
7,00
Agribank
0,10
-
-
-
3,10
3,10
3,40
4,00
4,00
5,60
5,60
Eximbank
0,10
0,20
0,20
0,20
3,40
3,50
3,70
5,40
5,40
5,90
6,00
Ngân Hàng USD EUR GBP JPY
Mua vào Bán ra Mua vào Bán ra Mua vào Bán ra Mua vào Bán ra
Vietcombank 23.235 23.545 26.488 27.866 31.023 32.318 204.16 214.87
BIDV 23.265 23.545 26.575 27.683 31.139 32.402 203.99 213.29
VietinBank 23.245 23.545 26.607 27.727 31.399 32.409 204.47 213.47
Agribank 23.260 23.540 26.787 27.493 31.334 32.117 205.87 211.70
Eximbank 23.280 23.510 26.871 27.398 31.480 32.096 206.75 210.81
ACB 23.270 23.750 26.814 27.429 31.401 31.993 206.11 211.05
Sacombank 23.270 23.770 26.953 27.513 31.568 32.084 206.29 212.66
Techcombank 23.264 23.550 26.643 27.863 31.118 32.281 205.24 214.28
LienVietPostBank 23.240 23.545 26.875 27.928 31.504 31.988 207.19 213.97
DongA Bank 23.310 23.560 26.930 27.410 31.560 32.110 203.80 210.30
(Cập nhật trong ngày)

Giá vàng Xem chi tiết

Khu vực
Mua vào
Bán ra
HÀ NỘI
Vàng SJC 1L
66.000
67.020
TP.HỒ CHÍ MINH
Vàng SJC 1L
66.000
67.000
Vàng SJC 5c
66.000
67.020
Vàng nhẫn 9999
52.300
53.200
Vàng nữ trang 9999
52.200
52.800