Nguồn cung kho lạnh tại Việt Nam tương đối nhỏ so với nhu cầu

TP. Hồ Chí Minh có mức giá thuê kho lạnh cao gần gấp đôi so với các khu vực khác nhờ có cơ sở vật chất tốt hơn và thêm nhiều các dịch vụ giá trị gia tăng khác.

Thị trường thương mại điện tử Việt Nam cũng chứng kiến tốc độ tăng trưởng đáng kể, đạt mức 21,5% trong gia đoạn 2017-2022, thúc đẩy sự mở rộng của tất cả dịch vụ bổ trợ. Ngành vận chuyển đồ ăn trực tuyến nhờ vậy cũng ghi nhận tốc độ phát triển nhanh, đạt mức 5.5% trong giai đoạn 2020-2022.

Tương tự như các thị trường đang phát triển khác tại khu vực, báo cáo của Savills cho biết, thị trường kho lạnh Việt Nam được đánh giá vẫn đang phát triển với quy mô nhỏ, chỉ hơn 40 dự án, cung cấp tổng diện tích khoảng 460.000 m2 diện tích kho lạnh theo ghi nhận tới năm 2022.

Ông Thomas Rooney - Quản lý Cấp cao Dịch vụ Công nghiệp Savills Hà Nội, cho biết nguồn cung kho lạnh tại Việt Nam hiện tương đối nhỏ và tập trung ở một số thành phố lớn. Thị trường tại miền Nam ghi nhận sự phát triển năng động hơn bởi nguồn cầu lớn hơn đối với thực phẩm, hải sản và chế phẩm bán lẻ.

Số liệu công bố tại báo cáo Bất động sản Kho lạnh Châu Á - Thái Bình Dương của Savills cho thấy, đa số nguồn cung kho lạnh tập trung tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An hay Đồng Nai, với tổng diện tích chiếm tới 87% tổng nguồn cung cả nước.

Tại thị trường phía Bắc, những năm gần đây Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên cũng ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung tuy nhiên vẫn còn hạn chế trong tương quan với thị trường miền Nam. Giá thuê kho lạnh tại các thị trường rất đa dạng, TP. Hồ Chí Minh có mức giá thuê cao gần gấp đôi so với các khu vực khác nhờ có cơ sở vật chất tốt hơn và thêm nhiều các dịch vụ giá trị gia tăng khác.

Ông Thomas Rooney cho biết, giá thuê trung bình kho lạnh tại thị trường Việt Nam hiện đạt mức 22 USD/tấn/tháng (tại Bắc Ninh) tới 50 USD/tấn/tháng tại TP. Hồ Chí Minh. Nguồn cung kho lạnh mới hiện nay chủ yếu đến từ các doanh nghiệp nội địa. Tính đến cuối năm 2022, An Việt, Phan Duy, Hùng Vương, ABA Cool Trans các đơn vị cung cấp kho lạnh hàng đầu.

Ngoài ra, các doanh nghiệp nước ngoài như Lineage Logistics, SK Logistics và Lotte Logistics đang tích cực đầu tư vào hệ thống lưu trữ của riêng họ tại thị trường Việt Nam. Dẫu vậy, tình trạng cung chưa đáp ứng được cầu vẫn tiếp diễn.

Vị chuyên gia này đồng thời nhận định, sự tăng trưởng của nền tảng thương mại điện tử và thói quen mua sắm trực tuyến sẽ dẫn tới áp lực ngày càng lớn lên công suất kho lạnh, đặc biệt khi tỷ lệ lấp đầy trung bình trên cả nước đã đạt mức khoảng 88% vào cuối năm 2022, với các thị trường lớn như TP. Hồ Chí Minh, các tỉnh Bình Dương, Long An, Bắc Ninh dao động ở mức trên 90%.

Ông Thomas Rooney cho biết: “Sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng này sẽ là động lực chính thúc đẩy tăng trưởng của phân khúc kho lạnh và dịch vụ logistics trong dài hạn”.

Theo ông Thomas Rooney, dịch vụ vận chuyển và lưu trữ của chuỗi cung ứng lạnh cần tiếp tục được cải thiện. Mặc dù vẫn còn những rào cản về hạn chế cơ sở hạ tầng và công nghệ phù hợp, thị trường Châu Á - Thái Bình Dương vẫn đang nhận được nhiều hỗ trợ từ chính phủ thông qua các chính sách và trợ cấp.

Cùng sự đầu tư liên tục từ các doanh nghiệp tư nhân trong việc phát triển công nghệ mới và hệ thống tự động hoá, chuỗi cung ứng lạnh được đánh giá sở hữu nhiều tiềm năng thuận lợi để phát triển hơn trong tương lai.

Thêm vào đó, sự phức tạp về hệ thống vận hành của kho lạnh yêu cầu vốn đầu tư và chi phí vận hành cao hơn các loại hình thông thường, dẫn đến việc cần nhiều thời gian hơn để thu hồi vốn. Hơn nữa, đặc thù của các sản phẩm được lưu trữ lạnh khiến các quy định về an toàn và sức khỏe đối với kho lạnh được thắt chặt, từ đó khiến hệ thống quy định và quy trình xin giấy phép đối với loại hình kho lạnh trở lên khó khăn hơn, nhất là đối với các nhà đầu tư mới tham gia vào lĩnh vực này. Vì vậy, các nhà đầu tư kho lạnh thường là các nhà đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính.

Các nhà đầu tư theo đó cũng cần xác định được các rủi ro như nhiều vấn đề có thể xảy ra trong quá trình vận hành, biến động kinh tế và giảm lợi suất để tận dung tốt hơn các cơ hội mà phân khúc kho lạnh đem lại.

“Dựa trên kinh nghiệm hỗ trợ các khách thuê và chủ đầu tư trong chuỗi cung ứng lạnh, tôi tin rằng các kho lạnh được đầu tư bài bản, thiết kế tốt, sở hữu vị trí đắc địa và tối ưu hóa chi phí vận hành sẽ vượt trội hơn các đối thủ cạnh tranh thông thường, từ đó thu hút thêm giao dịch cũng như đầu tư từ các doanh nghiệp lớn hơn trong tương lai”, ông Thomas Rooneynhận định.