Những thay đổi chính sách phải cân nhắc kỹ lưỡng

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV có một số điểm mới như quy định thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay. Ông đánh giá thế nào về ý nghĩa những quy định mới này?

Theo tôi, đây là quy định phù hợp với các quy định tại Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (sửa đổi) được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ Năm, Quốc hội khóa XV và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024. Như vậy, kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực thì, tất cả những khoản tiền đặt cọc, thanh toán thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai đều phải thực hiện.

Việc quy định thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh nhằm, bảo đảm tính chất của việc đặt cọc (không vì mục đích huy động vốn) có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ và đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng đối với những người mua nhà.

Đối với quy định giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như trước đây, một mặt giúp đảm bảo an toàn, phòng tránh rủi ro cho người thuê mua nhà hình thành trong tương lai nhưng đồng thời cũng nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, phải làm sao để hoàn thành sản phẩm đúng thời hạn bàn giao cho người thuê, mua nhà.

Với những điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nói trên, cùng với việc Luật Bảo vệ người tiêu dùng (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, tôi tin rằng, quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai và cả người mua nhà đã hoàn thiện sẽ được bảo vệ; còn với các chủ đầu tư, trách nhiệm của họ là phải thực hiện theo đúng cam kết, nếu không thực hiện đúng sẽ bị xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật. Có như vậy mới tạo được sự bình đẳng giữa người mua và người bán.

Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam nhấn mạnh không thể để các doanh nghiệp không còn khả năng phục hồi làm gánh nặng cho nền kinh tế

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh vừa có đề nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 2 Điều 22 Thông tư số 39/2016 theo hướng bỏ quy định về việc “kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích” của TCTD. Ở góc độ ngành Ngân hàng, xin ông có cho biết quan điểm về kiến nghị này?

Theo quy định, tại khoản 3 Điều 94 Luật Các TCTD năm 2010; khoản 1, 2 Điều 24 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN thì TCTD có quyền, nghĩa vụ kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn vay và trả nợ của khách hàng. Tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 88/2019/NĐ-CP còn quy định chế tài hành chính, có mức phạt đến 20.000.000 đồng đối với tổ chức tín dụng nếu vi phạm.

Với các quy định chế tài bằng biện pháp xử phạt hành chính nêu trên, pháp luật ngân hàng đã khẳng định rằng, công tác kiểm tra, giám sát còn là nghĩa vụ bắt buộc bên cho vay phải thực hiện, xuất phát từ chính những lợi ích chung của hoạt động ngân hàng.

Lý thuyết và thực tế cho thấy, phát sinh từ những rủi ro của bên vay (khách hàng) cũng có thể bị chuyển hóa thành những rủi ro của hệ thống ngân hàng. Do vậy, bên vay phải ý thức nghĩa vụ của mình, tuân thủ nghiêm túc sự kiểm tra, giám sát, không thể viện dẫn bất cứ lý do gì để trì hoãn, tránh né thực hiện nghĩa vụ này. Trách nhiệm của TCTD là phải kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay. Các quy trình, quy định trong việc cho vay của TCTD đã hết sức rõ ràng, cụ thể và cần được tuân thủ một cách nghiêm túc.

Nhân đây, tôi muốn đề cập tới việc huy động trái phiếu. Doanh nghiệp, tổ chức muốn phát hành trái phiếu để huy động vốn phải xây dựng phương án phát hành nhằm mục đích gì? Đầu tư vào đâu? Hiệu quả như thế nào?.… và có lãi bao nhiêu, trên cơ sở đó mới đưa ra mức lãi suất huy động? Nhà đầu tư có quyền phải biết tiền đó đầu tư có đúng như mục đích phát hành không? Từ đó mới biết lãi suất được hưởng là đúng với khả năng sinh lời của dự án.

Thực tế cho thấy, các doanh nghiệp tổ chức phát hành sử dụng vốn phát hành đúng mục đích đều có khả năng trả nợ trái phiếu đúng hạn, trường hợp có khó khăn sẽ được nhà đầu tư chia sẻ. Một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhưng không đưa vào sử dụng đúng mục đích mà không ai kiểm soát, dẫn đến sử dụng vốn không vào đúng dự án, phương án khi phát hành dẫn tới không trả được tiền trái phiếu khi đến hạn. Vậy trường hợp sử dụng không đúng mục đích có phải là nói dối nhà đầu tư trái phiếu? Hay là gì? Vụ việc của Tân Hoàng Minh là một ví dụ điển hình.

Do đó, việc đề nghị bỏ quy định về việc “kiểm soát sử dụng vốn vay đúng mục đích” là trái quy định pháp luật và trái với thông lệ quốc tế.

Tại Hội nghị bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô vừa qua, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, sẽ xem xét kéo dài Thông tư 02 về giãn thời hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ. Quan điểm của ông về vấn đề này và nếu kéo dài Thông tư 02/2023/TT-NHNN (Thông tư 02) sẽ tác động ra sao, thưa ông?

Hệ quả từ đại dịch COVID-19 và tình hình địa chính trị thế giới bất ổn khiến toàn nền kinh tế đang rất khó khăn, tất cả các lĩnh vực đều đang đứng trước những thách thức lớn. Việc chia sẻ với doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay là hết sức cần thiết.

Thông tư 02 về giãn thời hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ được ban hành nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn sắp hết hạn, việc gia hạn cần được đưa ra xem xét một cách nghiêm túc. Tôi rất đồng tình với ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ là không hạ chuẩn cho vay nhưng trong bối cảnh “không bình thường”, rất cần những “giải pháp không bình thường”. Việc NHNN giữ vững quan điểm không hạ chuẩn tín dụng là chính xác, đồng thời đã ban hành các chính sách tôi cho là “giải pháp không bình thường” trong bối cảnh doanh nghiệp hết sức khó khăn hỗ trợ cả doanh nghiệp và ngân hàng thương mại như Thông tư 02 (lần thứ 3), Thông tư 03/2023/TT-NHNN, Thông tư 06/2023/TT-NHNN,…

Tuy nhiên nhiều ý kiến vẫn cho rằng, chính sách đó cần phải nới lỏng hơn nữa? Đây là thách thức rất lớn trong bối cảnh tái cơ cấu các ngân hàng yếu kém chưa xong, xử lý sở hữu chéo chưa dứt điểm, kinh tế toàn cầu diễn biến phức tạp, hệ thống ngân hàng đang đối diện tiềm ẩn rủi ro, nợ xấu tăng cao. Vì vậy, nới lỏng chính sách cần phải cân nhắc thật kỹ nhằm bảo đảm an toàn hệ thống, bảo vệ quyền lợi hàng triệu người dân đang gửi tiền tại các tổ chức tín dụng.

Mặc dù vậy, tôi đồng tình với quan điểm Ngân hàng Nhà nước nên kéo dài Thông tư 02 thêm một thời gian khoảng 1 năm nữa, nếu được thì nhiều doanh nghiệp có khả năng phục hồi có cơ hội để vượt qua khó khăn. Tuy nhiên, nếu kéo dài Thông tư 02 thì cần xem xét, đánh giá thật kỹ đối tượng được áp dụng theo hướng: doanh nghiệp nào có khả năng phục hồi thì cần tìm mọi giải pháp tháo gỡ, không chỉ giãn hoãn nợ mà có thể cho vay mới. Song chỉ có vậy thì chưa đủ, mà cần có sự hỗ trợ của các cấp các ngành thì mới có thể giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn; còn trường hợp doanh nghiệp không có khả năng phục hồi, năng lực tài chính yếu kém thì kiên quyết không cơ cấu nợ, chuyển nợ xấu và xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ, phần thiếu hụt xử lý quỹ dự phòng rủi ro của TCTD.

Tôi cho rằng, đây là cơ hội để tái cơ cấu nền kinh tế, tái cơ cấu lại doanh nghiệp, không thể để các doanh nghiệp không còn khả năng phục hồi làm gánh nặng cho nền kinh tế.

Trách nhiệm của TCTD là phải kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay

Trong Công điện số 1376/CĐ-TTg vừa ban hành, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng và các bộ, ngành có liên quan tiếp tục thúc đẩy mạnh hơn nữa việc triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Để giải quyết được bài toán nhà ở xã hội, theo ông cần thêm những giải pháp nào?.

Theo tôi, những giải pháp được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo là rất đúng và trúng đối với thị trường bất động sản nói chung, nhà ở xã hội nói riêng.

Với góc nhìn của mình về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, tôi cho rằng, cần đánh giá ở nhiều góc độ, phân loại nhà ở theo hình thức cho thuê đối với người không có khả năng mua và hình thức xây nhà để bán cho người có thu nhập thấp, nguồn thu ổn định, tiếp cận được vốn vay mua nhà.

Tuy nhiên, kỳ này không nên để các doanh nghiệp bất động sản nào cũng đăng ký làm nhà ở thu nhập thấp, mà phải lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực tài chính triển khai. Bởi thực tế tôi thấy nhiều nhà đầu tư nợ ngân hàng hàng nghìn tỷ đồng, trả nợ ngân hàng còn khó khăn vậy mà vẫn đăng ký làm nhà ở xã hội? Nguồn lực ở đâu? Và như vậy nếu có đến ngân hàng vay, chắc chắn không được vay tiếp. Từ đó lại kêu khó tiếp cận vốn ngân hàng để làm nhà ở xã hội, rồi lại đòi hạ chuẩn tín dụng. Do đó, để làm được việc này cần có sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền địa phương các cấp, dành nguồn lực tại địa phương để giải phóng đất sạch giao cho nhà đầu tư thực hiện (có thể mở thầu chọn nhà đầu tư). Với cách làm như vậy, chắc chắn nhà đầu tư trúng thầu sẽ được các ngân hàng đón nhận cho vay với lãi suất ưu đãi.

Bên cạnh đó, để đạt được mục tiêu của Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”, thì Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ Sáu vừa qua có quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê để bổ sung nguồn lực đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Việc quản lý và triển khai thực hiện dự án đầu tư sẽ do đơn vị quản lý dự án trực thuộc Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công.

Với những quy định như vậy, tôi cho rằng, việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội sẽ rất hiệu quả, nguồn vốn từ ngân sách nhà nước sẽ được sử dụng đúng mục đích, người nghèo và người thu nhập thấp sẽ có nhà ở. Qua đó, góp phần đảm bảo an sinh xã hội như đúng mục tiêu Chính phủ đặt ra.

Xin trân trọng cảm ơn ông!