Rối với quy định miễn tiền thuê đất

Tuy nhiên, việc thế chấp này hiện nay không xảy ra đồng bộ ở tất cả trường hợp. Theo đó, đối với các trường hợp chủ đầu tư được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì được quyền thế chấp theo Điểm d Khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013 mà không phụ thuộc vào việc doanh nghiệp được miễn bao nhiêu tiền sử dụng đất và được miễn trong thời hạn bao lâu.

Đối với với các dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận khác (ngoài dự án xây dựng kinh doanh nhà ở) thì việc thế chấp vay vốn tùy thuộc vào việc được miễn một phần hay toàn bộ nghĩa vụ tài chính. Nếu doanh nghiệp được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì sẽ không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, hiện nay Luật Đất đai 2013 không quy định rõ việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là miễn “một phần” hay “toàn bộ”. Nghị định 35/2017/NĐ-CP của Chính phủ cũng không có sự phân biệt giữa “giảm tiền thuê đất” với “miễn tiền thuê đất một phần”.

Mặc dù thời gian qua, tại Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có hướng dẫn về cách ghi nội dung miễn, giảm nghĩa vụ tài chính. Theo đó, khi doanh nghiệp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính thì nội dung này được ghi vào điểm “ghi chú” trên trang 2 của Giấy chứng nhận hoặc mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” của Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, hướng dẫn này cũng chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp được miễn nộp toàn bộ tiền thuê đất trong toàn bộ thời gian thuê, chứ không có hướng dẫn về cách ghi đối với các doanh nghiệp chỉ được miễn nộp một phần tiền thuê đất.

Hệ quả là khi các doanh nghiệp chỉ được miễn một phần tiền thuê đất, dù đã có đầy đủ chứng từ thể hiện đã nộp đủ tiền sử dụng đất đối với thời gian còn lại (tức là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước liên quan đến quyền sử dụng đất), nhưng cơ quan công chứng thường xuyên từ chối công chứng các hợp đồng thế chấp do không xác định được doanh nghiệp thuộc diện miễn một phần hay miễn toàn bộ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất; đồng thời văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cũng sẽ từ chối đăng ký thế chấp đối với các trường hợp này.

Hiện nay Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định cho phép tất cả các trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thế chấp. Tuy nhiên, việc thế chấp này chỉ được thực hiện khi doanh nghiệp đã nộp lại cho nhà nước một khoản tiền tương ứng với thời gian đã được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 35 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi).

Việc xác định thời gian hoàn thành nghĩa vụ khoản tiền nộp lại này sẽ gây khó khăn khi các doanh nghiệp làm thủ tục thế chấp vay vốn và cần có hướng dẫn chi tiết, phân định là số tiền được ghi trên văn bản của cơ quan nhà nước tại thời điểm được miễn hay tại thời điểm thực hiện quyền thế chấp. Số tiền này có bị tính lãi suất chậm thanh toán hay những yếu tố tác động khác hay không? Bởi, rõ ràng sự khác biệt về thời điểm sẽ dẫn đến các con số khác nhau. Từ đó bên nhận thế chấp là các NHTM và các cơ quan liên quan như: Cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký quyền đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch đảm bảo sẽ lúng túng trong việc xử lý, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi chính đáng của doanh nghiệp.