Thanh khoản thị trường bất động sản suy giảm

	Đi tìm nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội
	Đa dạng kênh vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam
	Nhiều nhà đầu tư “bất động” trên thị trường nhà đất

Theo đại diện Bộ Xây dựng, trong những tháng đầu năm 2022, ở phân khúc căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ đã có trên 69 nghìn giao dịch thành công, tập trung chủ yếu tại: Hải Phòng, Long An, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Cần Thơ. Có hơn 213 nghìn giao dịch đất nền thành công, bằng khoảng 138,7% so với quý I/2022; trong đó, có gần 40 nghìn giao dịch tại miền Bắc, 69 nghìn giao dịch tại miền Trung và 104,5 nghìn giao dịch tại miền Nam.

Thời gian qua, bất động sản nghỉ dưỡng là dòng sản phẩm có lợi thế trong dài hạn và thể hiện sức hấp dẫn khi giá tăng liên tục trong thời gian dài. Tuy nhiên, hiện giờ đã có những dấu hiệu chững lại và tồn kho tăng trong bối cảnh thị trường đang tái cân bằng.

Giá nhà bị đẩy lên cao, vượt quá sức mua của phần lớn người dân

Trong khi đó, giá căn hộ chung cư vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, nhưng chỉ trung trong quý I/2022, sau đó chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng của quý II/2022. Cả giá nhà ở riêng lẻ, đất nền đều có xu hướng chững lại ở hầu hết các địa phương.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản bị tác động bởi hàng loạt các yếu tố như lạm phát, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại và thanh khoản giảm rõ rệt. Nguồn cung hạn chế làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Bên cạnh đó, các kênh huy động vốn yếu và thiếu đã ảnh hưởng nhiều tới thị trường bất động sản Việt Nam. Ở thời điểm này, các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án khu vực xa trung tâm.

Cùng với đó, dòng tiền chủ yếu phân bố vào các dạng bất động sản đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, đặc biệt ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc đang có nhu cầu để ở thực rất cao này.

“Giá bất động sản liên tục tăng và cấu trúc thị trường nghiêng hẳn về bất động sản đầu cơ, giá cao. Dòng tiền đổ mạnh vào nhu cầu trú ẩn và đầu cơ, nhiều hơn phục vụ nhu cầu ở thực”, ông Đính cho biết thêm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dẫn báo cáo “Chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam - CSS nửa cuối năm 2022” cho biết, tỷ lệ người tiêu dùng muốn mua hoặc thuê bất động sản sụt giảm mạnh. Chỉ có khoảng 25% người được khảo sát cho biết họ có dự định mua bất động sản trong vòng một năm tới. Khách hàng mua bất động sản để đầu tư, sau đó là để có môi trường sống thuận tiện hơn và có thêm không gian cho con cái, bản thân. Trong khi đó, có tới hơn 70% số người được hỏi không có kế hoạch mua hay thuê bất động sản nào trong năm tới.

Rào cản lớn nhất đối với việc mua bất động sản là giá cao, tiếp đó là những khó khăn liên quan đến vay mua nhà như lãi suất vay tăng lên và người muốn mua nhà không đủ điều kiện để tiếp cận tín dụng ngân hàng.

"Dòng vốn vào thị trường bất động sản có dấu hiệu suy giảm. Thông tin này cũng làm các chủ đầu tư lưỡng lự trong việc triển khai các dự án để nghe ngóng... Nguồn cung sụt giảm lại tiếp tục đẩy giá nhà lên cao khiến cho kỳ vọng của nhà đầu tư về biên độ lợi nhuận trong thời gian tới yếu đi", ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ.

Thời gian qua, sau một vài sự cố thị trường, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bị thắt chặt. Tính chung 7 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180 nghìn tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý II tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý I, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỷ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước đó.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, thị trường bất động sản tiếp tục gặp khó khăn, sức cầu, thanh khoản dự án đều đang giảm sút, tâm lý của nhà đầu tư dè dặt. Dự báo giai đoạn 2022-2023, thị trường bất động sản nhìn chung tiếp tục khó khăn. Nguồn cung ít, giá bất động sản tăng cao, các nhà đầu tư kẹt vốn, giảm niềm tin bởi giá bất động sản đã lên cao được xem là những yếu tố khiến thị trường bất động sản chững lại.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV cho rằng, thị trường bất động sản hai năm vừa qua phát triển rất tích cực, nhưng hiện đã bắt đầu trầm lắng. Nếu không có giải pháp kịp thời, những hệ lụy đến thị trường và tăng trưởng chung của nền kinh tế là rất lớn.

Cũng theo ông Lực, Chính phủ cần quan tâm tới việc giảm thiểu rủi ro từ dư nợ trái phiếu bằng cách tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp nếu có thái độ ứng xử phù hợp sẽ phát triển rất tốt, tháo gỡ khó khăn về vốn cho thị trường.

Ông Đính thì kiến nghị, cần thúc đẩy nhanh việc sửa đổi luật để tạo hành lang thông thoáng, thuận lợi cho kênh phát hành trái phiếu, hình thành các quỹ đầu tư tín thác, tạo hành lang đa dạng hóa nguồn vốn. Việc kiểm soát dòng tiền phải cân đối với việc hỗ trợ các loại hình có lợi cho hoạt động kinh tế tích cực, trong đó có phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản du lịch.