Thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2023: Nguồn cung giảm mạnh

Giá căn hộ sơ cấp quý III/2023 đạt 54 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý.

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2023 của Savills Việt Nam cho thấy số lượng căn hộ bán được giảm cùng với nguồn cung mới ít. Nguồn cung mới trong quý III/2023 giảm 47% theo quý và 65% theo năm xuống còn 1.891 căn hộ Hạng B. Đặc biệt, không có nguồn cung mới hạng A và C. Nguồn cung sơ cấp gồm 19.808 căn, giảm 3% theo quý và 6% theo năm. Hạng B chiếm 92% nguồn cung.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, các yếu tố kinh tế vĩ mô, khó khăn tài chính và lo ngại về khả năng chi trả đã ảnh hưởng đến thị trường nhà ở. Do đó, số lượng căn hộ bán được đạt 2.100 căn, giảm 16% theo quý và 42% theo năm.

Giá căn hộ sơ cấp đạt 54 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 13% theo năm. Giá sơ cấp đã tăng trong 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so với quý I/2019. Giá thứ cấp đạt 36 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 8% theo năm.

Trong 9 tháng đầu năm 2023, Gia Lâm chiếm 31% nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội và 29% số lượng giao dịch. Từ năm 2019, giá sơ cấp đã tăng 13% mỗi năm. Từ quý IV/2023 trở đi, Gia Lâm có nguồn cung tương lai gồm 8.700 căn.

Theo bà Hằng, việc hoàn thành giai đoạn 2 cầu Vĩnh Tuy vào quý III/2023 và cầu Đuống vào năm 2025 sẽ hỗ trợ nguồn cung và số lượng căn bán được trong tương lai.

Kể từ khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, 3.035 người nước ngoài đã mua nhà, chủ yếu là căn hộ. Hà Nội dẫn đầu với 1.765 căn; tuy nhiên, số lượng này chưa đến 1% tổng số lượng nhà ở bán được của thành phố trong giai đoạn này. Người mua trong nước tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở.

Dự báo về triển vọng thị trường căn hộ trong quý tới, bà Hằng cho biết, trong quý IV/2023, nguồn cung tương lai gồm 2.200 căn hộ. 88% sẽ đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Đến năm 2025, 52.500 căn từ 51 dự án sẽ được mở bán. Hạng B vẫn sẽ là nguồn cung lớn nhất với 76% nguồn cung tương lai. "Thị trường bất động sản nhà ở vẫn tồn tại nhiều thách thức. Tuy nhiên, các luật sửa đổi sẽ tạo điều kiện cho thị trường nhà ở phát triển", bà Hằng chia sẻ.

Đối với phân khúc biệt thự/liền kề thì nguồn cung mới hạn chế. Thị trường không có thêm dự án mới, chỉ có 30 căn mới từ dự án hiện hữu ở Thanh Trì. Nguồn cung mới giảm 76% theo quý và 94% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 724 căn đến từ 15 dự án, giảm 9% theo quý và 39% theo năm. Liền kề chiếm ưu thế với 47% thị phần.

Bà Hằng cho biết, lượng giao dịch trong quý giảm. Số căn đã bán trong quý III/2023 giảm 5% theo quý và 66% theo năm xuống còn 101 căn. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 14%, tăng 1 điểm % theo quý nhưng giảm 11 điểm % theo năm. Nguồn cung mới đạt mức hấp thụ 63%.

Hàng tồn kho giá cao khiến giá sơ cấp của tất cả loại hình sản phẩm đều tăng. Giá biệt thự sơ cấp trung bình tăng 3% theo quý lên 103 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà liền kề cải thiện 9% theo quý lên 190 triệu đồng/m2, trong khi giá shophouse tăng 6% theo quý.

Nguồn cung sơ cấp mới hạn chế giúp thị trường thứ cấp được ưa chuộng hơn. Giá thứ cấp trung bình đạt 23 tỷ đồng/căn, tăng 5% theo quý tuy nhiên vẫn thấp hơn 19% so với giá sản phẩm sơ cấp.

Trong quý III/2023, Gia Lâm chiếm 6% nguồn cung thấp tầng tại Hà Nội từ 8 dự án. Từ năm 2019, giá sơ cấp tại Gia Lâm đã tăng trung bình 18%/năm. Thị trường nhà ở tại Gia Lâm và phía đông Hà Nội sẽ tiếp tục được cải thiện bởi sự phát triển của cơ sở hạ tầng như cầu Vĩnh Tuy – Giai đoạn 2.

Theo bà Hằng, đường Vành Đai 4 khởi công xây dựng vào tháng 6, công tác giải phóng mặt bằng đã được hơn 86% với mục tiêu hoàn thành 100% vào cuối năm 2023. Tại Hà Nội, tới tuyến đường sẽ đem đến lợi ích cho 77 dự án hiện hữu và tương lai với 33.400 căn tại các khu vực Vành đai 4 đi qua vào năm 2027.

Trong quý IV/2023, thị trường dự kiến sẽ có thêm 528 căn từ 5 dự án; 70% số căn sẽ đến từ các dự án mới. Đến năm 2025, dự kiến có 9.000 căn thấp tầng mới từ 34 dự án. Đông Anh là dẫn đầu với 23% thị phần nguồn cung tương lai, tiếp theo là Quận Hà Đông với 19%.

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho hay, thị trường trong quý diễn ra chậm với lượng giao dịch thấp cùng với sự thận trọng của các chủ đầu tư trước việc ra hàng mới. Tuy nhiên, sự hình thành quận mới và cơ sở hạ tầng hoàn thiện dự kiến sẽ dần thúc đẩy sự phục hồi thị trường bất động sản.