Cảnh báo thao túng giá đất: Cần giám sát đặc biệt

Quảng cảnh diễn đàn

Giá nhà vượt xa mức chịu đựng của người dân

Ngày 4/12, Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội tổ chức Diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025”.

Phát biểu khai mạc, Nhà báo Nguyễn Kim Khiêm, Tổng Giám đốc – Tổng Biên tập Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội, nhấn mạnh diễn biến giá nhà đang vượt xa các dự báo đưa ra một năm trước. “Thời điểm này năm ngoái, chúng ta lo ngại căn hộ nội đô dưới 50 triệu đồng/m² sẽ biến mất. Đến nay, ngay cả mức 60 triệu đồng/m² cũng không còn xuất hiện. Nhiều dự án nhà ở xã hội tại nội thành cũng đã tiệm cận phân khúc hạng sang”, ông Khiêm nói.

Theo ông Nguyễn Kim Khiêm, sự lệch pha nghiêm trọng giữa các phân khúc đã đẩy thị trường vào trạng thái mất cân đối kéo dài. Nhu cầu nhà ở thực tăng cao, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm khiến “hàng ngàn người phải thức xuyên đêm nộp hồ sơ”. Thậm chí, tình trạng trục lợi chính sách, núp bóng người thu nhập thấp để mua – bán chênh lệch nhà ở xã hội tiếp tục gây bức xúc.

Tại diễn đàn, bà Trần Hồng Nguyên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cho rằng, thị trường thời gian qua xuất hiện nhiều diễn biến bất thường, đặc biệt là giá đất – giá nhà tăng nhanh, vượt xa giá trị thực.

Bà Nguyên cho biết nhiều phản ánh từ cử tri và chuyên gia cho thấy dấu hiệu “gom hàng”, tạo sóng giá tại các khu vực chuẩn bị có quy hoạch hạ tầng hoặc dự án lớn.

“Để xác định có hay không hành vi thao túng thị trường cần kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra, thậm chí cơ quan tố tụng. Nhưng rõ ràng, những đợt tăng giá lặp lại trong thời gian ngắn là tín hiệu cần giám sát đặc biệt”, bà Nguyên nhấn mạnh.

Theo bà Nguyên, giá đất tăng nóng không chỉ gây bất ổn thị trường mà còn tạo áp lực lên kinh tế vĩ mô và làm méo mó hoạt động sản xuất - kinh doanh.

Ở góc nhìn của cơ quan lập pháp, Đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng dù nhiều đạo luật đã sửa đổi, nhưng chính sách vẫn “chưa ngấm”, dẫn đến thị trường thiếu ổn định. “Nguồn cung mới chỉ đáp ứng khoảng 10 - 15% nhu cầu. Trong khi đó, mức giá lại "trên trời", vượt xa khả năng chi trả của người dân”, ông Đồng nói.

Đồng tình với đánh giá này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết ách tắc pháp lý đã khiến nhiều dự án đình trệ trong thời gian dài. Dù gần đây đã có sự chuyển biến tích cực - số lượng dự án mới tăng khoảng 3.000 sản phẩm – nhưng tỷ lệ dự án giá thấp chỉ chiếm 5 - 6%, chủ yếu là nhà ở xã hội. “Nguồn cung tăng nhưng chất lượng và cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp, trong khi chi phí tiền sử dụng đất và chi phí vốn tăng mạnh buộc doanh nghiệp phải đẩy giá bán”, ông Đính phân tích.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP Invest nhận định, giá nhà đang tăng với tốc độ vượt xa thu nhập của người dân. “Từ 2014 đến 2025, giá căn hộ trung bình tăng từ 25 lên 75,5 triệu đồng/m², tức tăng gấp ba. Trong khi thu nhập chỉ tăng khoảng 6% mỗi năm. Chỉ số P/I tại Việt Nam đã lên tới 27,3 - mức rất khó để người thu nhập trung bình tiếp cận nhà ở”, ông Hiệp phân tích.

Theo ông Hiệp, người dân dù dành toàn bộ thu nhập cũng phải mất gần 30 năm để mua nhà, còn nếu trả góp 1/3 thu nhập thì phải mất 80 năm mới sở hữu được một căn hộ trung bình. “Rõ ràng, thị trường đang lệch chuẩn nghiêm trọng”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Giải pháp đồng bộ cho thị trường lành mạnh

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, để kéo mặt bằng giá về trạng thái hợp lý, Nhà nước cần có biện pháp mạnh mẽ hơn trong quản lý giá đất – yếu tố cấu thành cơ bản của giá bất động sản.

Ông Hiệp cho rằng dự thảo Nghị định giao Chính phủ quyết định bảng giá đất là phù hợp, qua đó giúp kiểm soát chi phí đầu vào và ổn định thị trường.

Bà Trần Hồng Nguyên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội

Nhìn từ góc độ lập pháp, bà Trần Hồng Nguyên đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm nhằm xử lý những “bất thường” của thị trường hiện nay. Cụ thể, hoàn thiện khung pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản. Nhiều văn bản hướng dẫn của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang được xây dựng là cơ hội để lấp đầy khoảng trống pháp lý về đấu giá đất, phân lô bán nền, môi giới và kiểm soát nguồn cung.

“Pháp luật càng rõ ràng, thị trường càng khó bị thao túng”, bà nhấn mạnh.

Hai là, minh bạch hóa thông tin thị trường. Đây là giải pháp then chốt giúp ngăn chặn thổi giá. Khi thông tin quy hoạch, pháp lý dự án, tiến độ thi công, giá giao dịch được công bố đầy đủ, người dân sẽ có cơ sở để đánh giá và hạn chế đầu cơ. Bà cho biết Quốc hội ủng hộ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống giao dịch điện tử quốc gia.

Ba là, tăng cường giám sát, thanh tra và xử lý nghiêm hành vi vi phạm theo Nghị quyết 161. Những khu vực biến động giá bất thường phải được kiểm tra, rà soát kịp thời. Các hành vi lợi dụng thông tin quy hoạch, thao túng giá hoặc môi giới trái phép cần bị xử lý bằng các chế tài đủ sức răn đe, kể cả hình sự nếu có dấu hiệu vi phạm.

Bốn là, phát triển nguồn cung thực chất, đặc biệt là phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực. Bà Nguyên nhấn mạnh thị trường chỉ ổn định khi nguồn cung tăng tương ứng với nhu cầu và giảm phụ thuộc vào lực cầu đầu cơ. Vì vậy, thủ tục đầu tư và sử dụng đất cần được cải cách để rút ngắn thời gian triển khai dự án, đồng thời đẩy mạnh nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.

Ở góc độ quản lý nhà nước, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Bộ đang triển khai ba nhóm giải pháp cốt lõi. Theo đó, xây dựng Nghị định về cơ sở dữ liệu bất động sản với yêu cầu minh bạch từ nguồn cung đến giá bán, đặc biệt là thị trường sơ cấp. Khi dữ liệu đầy đủ, cơ quan quản lý mới có thể giám sát được thị trường thứ cấp – nơi các hoạt động thổi giá diễn ra phổ biến.Theo dõi chặt chẽ hàng tồn kho và cơ cấu sản phẩm của từng địa phương để nhận diện phân khúc thiếu hụt, từ đó định hướng phát triển phù hợp.

Bộ Xây dựng đang nghiên cứu thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản điện tử do Nhà nước quản lý, phối hợp với các cơ quan đất đai, thuế và tài chính. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để kiểm soát hoạt động môi giới, hạn chế thông tin sai lệch và nâng cao minh bạch cho toàn thị trường.