Tín dụng đối với thị trường bất động sản và nhà ở xã hội: Cân bằng giữa nhu cầu và an toàn hệ thống tổ chức tín dụng

Xem xét lại cơ cấu nguồn vốn tín dụng bất động sản

Các đại biểu đã có những thảo luận sôi nổi về vấn đề tín dụng và các chính sách cho vay đối với thị trường bất động sản và nhà ở xã hội. Nhiều đại biểu nhấn mạnh sự cần thiết phải điều chỉnh chính sách tín dụng nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về nhà ở và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Song có đại biểu cho rằng, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản có quan hệ “cộng sinh” với nhau nhưng chúng ta đang bắt các ngân hàng phải gánh quá nặng…

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết, các ngân hàng hiện chủ yếu có nguồn vốn ngắn hạn, trong khi các dự án bất động sản lại đòi hỏi thời gian vay dài hạn và quy mô vốn lớn. Để giải quyết vấn đề này, ông Duy đề nghị cần xem xét lại cơ cấu nguồn vốn tín dụng và khuyến khích huy động vốn từ các quỹ đầu tư, nhằm giảm bớt áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn Đồng Nai) thì bày tỏ lo ngại về việc các ngân hàng phải gánh chịu một phần áp lực lớn khi vừa đáp ứng nhu cầu vay vốn của thị trường bất động sản vừa đảm bảo an toàn cho hệ thống tổ chức tín dụng. Ông An cho rằng, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản giống như hai anh bạn đi chung một con thuyền, có quan hệ cộng sinh với nhau. Nhưng lâu nay dường như chúng ta đang bắt ngân hàng, hệ thống tổ chức tín dụng phải gánh quá nặng, cái gì cũng giao cho ngân hàng, không thể bắt họ đi huy động vốn bình thường để cho vay ưu đãi được. Khó khăn nữa là ngân hàng huy động ngắn hạn lại cho vay dài hạn. Để giải quyết vấn đề này, ông An đưa ra đề xuất, ngân hàng nên tập trung hỗ trợ người mua nhà, thay vì ưu tiên cho các doanh nghiệp bất động sản. Ưu tiên hỗ trợ người mua nhà là cách tốt nhất để đảm bảo các chính sách tín dụng đạt được hiệu quả cao và giúp người dân thực sự tiếp cận được với nhà ở.

Nguồn vốn cho bất động sản cần khuyến khích huy động từ các quỹ đầu tư để giảm áp lực cho hệ thống ngân hàng

Dư nợ bất động sản chiếm hơn 20% tổng dư nợ toàn nền kinh tế

Phát biểu giải trình ý kiến đại biểu quan tâm về lĩnh vực bất động sản và nhà ở xã hội, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng đã làm rõ vai trò, trách nhiệm của ngân hàng trong việc ổn định thị trường tài chính và hỗ trợ chính sách an sinh xã hội, qua đó phản ánh cách tiếp cận khoa học và thận trọng của NHNN trước những vấn đề kinh tế-xã hội cấp bách.

Về vấn đề tiếp cận tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, Thống đốc cho biết, bất động sản là lĩnh vực cần nguồn vốn lớn và có thời hạn dài hạn, nên ngân hàng chỉ là một trong nhiều kênh huy động vốn, không thể là kênh duy nhất.

Các tổ chức tín dụng phải tự quyết định cấp tín dụng trên cơ sở thỏa thuận với khách hàng và phải đảm bảo các tỷ lệ an toàn để duy trì khả năng chi trả cho người gửi tiền, góp phần ổn định hệ thống tài chính. Do đó, mặc dù một số dự án có tiềm năng khả thi và khả năng trả nợ, ngân hàng vẫn từ chối cho vay nếu không phù hợp với khả năng cân đối vốn.

Tình trạng mất cân đối giữa huy động vốn ngắn hạn và nhu cầu cho vay dài hạn, cùng với ưu tiên các mục tiêu cấp bách khác nhằm đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng, là yếu tố then chốt khiến tín dụng bất động sản gặp nhiều khó khăn. Dư nợ tín dụng cho bất động sản hiện nay chiếm hơn 20% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, với giá trị đạt 3,15 triệu tỷ đồng.

Về vấn đề lãi suất vay, Thống đốc cho biết, NHNN nhận thức rõ mong muốn của doanh nghiệp về lãi suất vay thấp để giảm chi phí tài chính. Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất quốc tế tăng cao, việc giữ mặt bằng lãi suất ổn định ở mức hợp lý là một thành tựu của NHNN. Kể từ đầu năm 2022 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm khoảng 3%, giúp giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp và người dân.

Ngoài ra, khi doanh nghiệp và người dân khó khăn thì các TCTD cũng dành chính nguồn lực tài chính của mình để miễn, giảm lãi suất, phí cho doanh nghiệp, người dân và ước tính con số này lên tới 60 nghìn tỷ đồng - đây là một con số không nhỏ. Thống đốc giải thích, lãi suất cho vay bất động sản thường cao hơn so với vay ngắn hạn do tính chất kỳ hạn dài và nguồn vốn huy động dài hạn có mức lãi suất cao hơn huy động ngắn hạn. Trong chỉ đạo điều hành, NHNN luôn chỉ đạo các TCTD tiết kiệm chi phí hoạt động để tiếp tục giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ cho doanh nghiệp và người dân. Cùng với đó tăng cường đơn giản hóa thủ tục hành chính để tiết kiệm thời gian, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận vốn tín dụng nói chung, tín dụng BĐS nói riêng.

Báo cáo giám sát của Quốc hội đã nêu bật thực trạng mất cân đối trong thị trường bất động sản, với nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế. Để cải thiện tình hình, Chính phủ đã đưa ra các chỉ đạo quyết liệt nhằm phát triển nhà ở xã hội, bao gồm việc huy động xã hội hóa và xây dựng nhà ở nhằm xóa bỏ các nhà ở tạm bợ, dột nát. Tuy nhiên, quá trình này phụ thuộc lớn vào nguồn lực tài chính từ ngân sách nhà nước.

Hiện nay, một số chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội được triển khai thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội và các ngân hàng thương mại nhà nước theo Nghị định 100, nhằm cung cấp vốn vay cho các đối tượng có thu nhập thấp, hộ nghèo, vùng chịu ảnh hưởng của thiên tai. Đối tượng thụ hưởng được xác định bởi các bộ, ngành liên quan, trong khi Ngân hàng Chính sách xã hội chỉ thực hiện giải ngân sau khi đã thẩm định toàn bộ hồ sơ.

Nhằm đạt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2030, Thống đốc cho biết, hệ thống ngân hàng đã triển khai gói tín dụng trị giá 120.000 tỷ đồng (nay đã tăng lên 145.000 tỷ đồng). Gói tín dụng này được huy động từ các tổ chức tín dụng và áp dụng lãi suất giảm từ 1,5-2%/năm trong thời gian hỗ trợ, với kỳ hạn hỗ trợ là 3 năm đối với chủ đầu tư và 5 năm đối với người vay vốn. Tuy nhiên, do khó khăn kinh tế sau đại dịch COVID-19, nhu cầu vay vốn hiện nay còn thấp và việc hỗ trợ từ ngân sách nhà nước là cần thiết để đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở xã hội trong tương lai.