Vay vốn mua nhà đầu tư: Phải biết cách!

	Đừng ngại vay vốn ngân hàng
	Người thu nhập thấp sẽ được vay vốn nhà ở xã hội từ NHCSXH

​Hiện một số NH đã tăng lãi suất cho vay tiêu dùng, nhiều người lo lắng và không dám nghĩ đến chuyện vay tiền NH mua nhà đầu tư. Tuy nhiên, giới chuyên môn khuyên rằng, nếu biết lựa cơm gắp mắm và tự quản lý tài chính cá nhân tốt, dù lãi suất có điều chỉnh tăng, cũng sẽ không ảnh hưởng lớn đến người mua.

Sau nhiều lần điều chỉnh tăng lãi suất huy động, tính đến nay, hầu hết các NH đều đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay, nhất là đối với những khoản cho vay tiêu dùng. Theo đó, đối với lãi suất cho vay bán lẻ (áp dụng cho khách hàng cá nhân và DN siêu nhỏ), các NH đã điều chỉnh tăng thêm 0,1-0,5% áp dụng cho khoản vay tín chấp (tức không có tài sản đảm bảo), và tăng thêm 0,1-0,7% với khoản vay có tài sản đảm bảo, tùy từng kỳ hạn vay.

Riêng đối với các khoản vay mua bất động sản, vì kỳ hạn vay dài nên mức lãi suất tăng thêm cũng được đánh giá là cao nhất so với các lĩnh vực khác. Cụ thể, đối với những chương trình cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi cố định 12-36 tháng cũng được các NH điều chỉnh tăng thêm 0,2%. Và, lãi suất thả nổi sau lãi suất ưu đãi, hiện cũng trên 12%/năm, trong khi trước đó chỉ nhỉnh hơn 10%/năm. Mặt khác, đối với lãi suất áp dụng cho vay thấu chi, biên độ lãi suất đã được điều chỉnh tăng thêm 1%, lên 4,5-5%/năm.

Vay vốn mua nhà đầu tư thông minh để hạn chế rủi ro lãi suất

Với số liệu có được, nhìn chung, với những khoản vay mua nhà, đất hầu như được các NH điều chỉnh khá rõ. Đặc biệt, lãi suất sau khi hưởng ưu đãi, các năm tiếp theo tỷ lệ tính lãi được NH tính bằng lãi suất huy động tiền gửi kỳ hạn 12, 13, 24 và 36 tháng (tùy NH) cộng biên độ 3,5 – 4% (tùy từng NH).

Với diễn biến hiện tại, nhiều người đã lỡ vay tiền mua nhà trước đó cảm thấy lo âu vì sắp tới đây sẽ phải trả thêm một khoản chi phí lãi phát sinh. Còn với những người chuẩn bị vay thì rụt rè không dám vay. Vì thực tế, việc lãi suất cho vay thả nổi (lãi suất huy động cộng biên độ 3-3,5%/năm) được một số NH áp dụng còn phụ thuộc vào giá vốn ban đầu (tức là lãi suất huy động). Trong khi đó, người vay tiền không thể xác định được rằng lãi suất huy động sẽ tăng đến mức nào trong thời gian tới.

Trước băn khoăn của người mua nhà, một chuyên gia kinh tế thừa nhận ông hiểu được suy nghĩ của người mua trước sự biến động lãi suất. Tuy nhiên, ông cũng không cho rằng việc tăng lãi suất ảnh hưởng lớn đến người mua, nếu người đó có những chiến lược vay tiền đúng đắn.

Qua quan sát và tìm hiểu, vị chuyên gia trên cho rằng có rất nhiều giải pháp mà người mua nhà đầu tư có thể áp dụng hạn chế tối đa thiệt hại khi lãi suất vay tăng. Chẳng hạn, người vay tiền vay NH quá 50%, cho thuê lại chính căn nhà sẽ mua, tìm mọi cách tất toán trước hạn hoặc tận dụng nguồn vốn vay từ người thân... Nói một cách đơn giản là người vay mua nhà chỉ cần biết cách quản lý tài chính khoa học và là những "con nợ" thông minh, thì dù lãi suất có điều chỉnh tăng cũng không bị xáo trộn tài chính.

Trường hợp của anh Phạm Văn Hòa (Q.Tân Bình, TP.HCM) là một ví dụ. Anh có nhà để thế chấp NH trị giá 3 tỷ đồng. Thu nhập của hai vợ chồng gần 40 triệu đồng/tháng. Với điều kiện hiện tại, anh có thể thế chấp sổ đỏ căn nhà đang ở để mua căn hộ đã hoàn tất ở ngoại thành mà không cần phải có một đồng nào. Tuy nhiên, anh đã không chọn cách vay mạo hiểm như thế mà chọn cách gom góp tiền tiết kiệm để vay mua đóng theo tiến độ một dự án đang xây dựng.

Theo anh Hòa, việc xác định được tỷ lệ đi vay là rất quan trọng. Dù rằng các NH có thể cho vay thế chấp hoặc cho vay tín chấp tới 70-80% giá trị căn nhà, nhưng người đi vay không nên sử dụng kịch trần số tiền được vay. Tỷ lệ tốt nhất để vay là 50-60%. Vì trước đó, anh Hòa đã chứng kiến rất nhiều bạn bè vay với giá trị lớn đến nửa chừng thường gãy gánh.

Đơn cử, một người bạn của anh chỉ 2 năm vay nợ, đẻ thêm một con, mỗi tháng phải trả cả lãi lẫn gốc 15 triệu đồng cho NH, vợ chồng người bạn thực sự thấy "đuối" do thu nhập của hai người chỉ khoảng 22 triệu đồng. Hiện người bạn của anh Hòa đã phải rao bán căn nhà để tính phương án thanh lý khoản vay với NH.

Một giải pháp cũng được nhiều người vay mua nhà đầu tư áp dụng để giảm áp lực lãi vay đó là cho thuê lại chính căn nhà mua bằng vốn NH. Như trường hợp của chị Mai Thảo (Q.2, TP. HCM), lúc đầu chị Thảo định vay mua trả góp nhà rồi ra riêng. Tuy nhiên, sau khi nhận nhà và được công ty đặt vấn đề thuê lại căn hộ với giá 8 triệu đồng, chị đã đồng ý cho thuê để trả bớt nợ NH. Chị Thảo tính toán, chỉ sau 3 năm, số tiền cho thuê nhà cộng với tiền tích cóp, đủ để chị tất toán khoản vay tại NH…

Thực tế, khi vay tiền mua nhà đầu tư, chính những người làm trong ngành NH cũng khuyên người vay nên cẩn trọng vì thời điểm này lãi suất cho vay có thể điều chỉnh tăng. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa người mua nhà đầu tư không có cơ hội vì như đã nói ở trên, có khá nhiều giải pháp để người vay tiền áp dụng, hạn chế rủi ro.

Thậm chí, một chuyên viên NH còn khuyên người vay cân nhắc với giải pháp trả nợ trước hạn. Bởi số tiền phạt 1-2% trên dư nợ trả thực tế không phải là quá lớn. Đồng thời, nếu người mua nhà biết tính toán bài toán tài chính cá nhân khi quyết định vay thì lãi suất có điều chỉnh tăng (nếu có) cũng sẽ không ảnh hưởng lớn đến khoản lãi phải trả.

Điểm cần lưu ý chỉ là các NH thường đưa ra mức lãi suất năm đầu rẻ, còn các năm tiếp theo thì tính theo lãi suất thị trường. Thế nên, nhiều người lầm tưởng lãi suất luôn cố định rẻ như vậy nên cứ vay và hậu quả là chật vật trong tài chính và có khi vỡ kế hoạch trả nợ khi lãi suất có biến động.

Do đó, giới chuyên môn khuyên người mua hãy tìm hiểu thật kỹ cũng như có những giải pháp liên kết đầu tư thông minh trước khi quyết định vay tiền mua nhà.