Vốn nước ngoài vào bất động sản khó trôi vì vướng luật

	Thị trường bất động sản đang có tín hiệu tích cực
	Người mua nhà ngày càng khắt khe hơn với pháp lý bất động sản
	Rủi ro tiềm ẩn trong mua bán nhà đất

Trong mạch sửa đổi pháp luật về đất đai, thời gian vừa qua các chuyên gia, doanh nghiệp đã kiến nghị cần bổ sung thêm quy định liên quan tới vấn đề sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất… của người nước ngoài trong một số loại hình bất động sản. Bởi các quy định hiện hành, vấn đề này đang gây ra nhiều cách hiểu khác nhau.

Ảnh minh họa

Theo số liệu tổng hợp từ Bộ Xây dựng, hiện nay có 3.035 tổ chức, cá nhân người nước ngoài đã mua và sở hữu nhà tại Việt Nam theo Luật Nhà ở năm 2014, trong đó cá nhân là 2.775, tổ chức là 260. Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, theo Luật Nhà ở hiện hành thì người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ. Cụ thể, Điều 159 của Luật Nhà ở có quy định cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Khoản 2 Điều 14 của Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định cá nhân nước ngoài được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo pháp luật về nhà ở. Còn theo Luật Kinh doanh bất động sản, cụ thể là tại Khoản 1 Điều 19, đã quy định việc mua, bán công trình xây dựng bao gồm cả nhà ở phải gắn liền với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài có gắn với quyền sử dụng đất hay không, thì lại chưa có sự thống nhất ngay trong các quy định của pháp luật hiện hành.

Bởi theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai hiện hành, Điều 5 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất không bao gồm cá nhân là người nước ngoài. Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII cũng không xác định quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài.

Theo bà Lê Thị Hải Châu, Phó tổng giám đốc Tập đoàn MIK, quy định thiếu nhất quán như trên đã gây ra tình trạng tắc nghẽn trong giao dịch của người nước ngoài sau khi sở hữu nhà ở. Theo đó, người nước ngoài chỉ được phép mua nhà từ chủ đầu tư cấp 1, không được phép mua từ cá nhân, và khi mua xong thì việc chuyển nhượng tài sản gặp rất nhiều vướng mắc. Doanh nghiệp này phản ánh, trên thực tế, có những trường hợp người nước ngoài cầm hợp đồng, giấy tờ nhà đến và nói muốn bán lại cho người nước ngoài hay cá nhân người Việt Nam nhưng đều không được do vướng quy định về quyền sử dụng đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.Hồ Chí Minh cho biết, dự thảo gần đây của Luật Kinh doanh bất động sản vừa bổ sung thêm quy định bảo đảm quyền lợi của người nước ngoài mua nhà, đó là cho phép người nước ngoài sau khi sở hữu nhà ở được quyền cho thừa kế, cho - nhận. Tuy nhiên ông Châu khuyến nghị cần bổ sung thêm quy định về thời hạn sở hữu nhà ở đối với một cá nhân cụ thể, thay vì quy định thời hạn sở hữu theo từng sản phẩm nhà ở. “Theo quy định hiện hành một kỳ sở hữu là 50 năm, bây giờ một cá nhân ở 10 năm nhượng lại cho người khác thì người này chỉ được sở hữu 40 năm trong khi đáng nhẽ cũng phải được 50 năm”, ông Châu giải thích thêm.

Bộ Xây dựng cho biết, Luật Đất đai năm 2013 không quy định cá nhân người nước ngoài là đối tượng được cấp quyền sử dụng đất. Vì vậy trong thời gian qua, cơ quan này nhận được báo cáo từ các địa phương, chỉ ghi việc thực hiện cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài mua căn hộ chung cư, chưa nhận được báo cáo về cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ. Do đó, các quy định hiện hành đối với người nước ngoài chỉ theo hướng công nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất trên đất thuê.

Cũng theo các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, khung pháp lý thiếu nhất quán đã hạn chế việc thu hút cá nhân nước ngoài giao dịch, sở hữu các loại hình bất động sản mới, định hướng thu hút vốn ngoại như condotel, biệt thư du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse, officetel… Các doanh nghiệp đồng tình rằng bất động sản - đặc biệt tại các khu vực có liên quan tới quốc phòng an ninh, là lĩnh vực nhạy cảm, cần được kiểm soát chặt chẽ để hạn chế sở hữu nước ngoài. Tuy nhiên cần phân định rõ loại hình nào cần hạn chế và loại hình nào cần khuyến khích đầu tư, bởi trong lĩnh vực này có rất nhiều sản phẩm cần thu hút nguồn tiền từ NĐT nước ngoài, như bất động sản công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng…

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam khuyến nghị, nên bổ sung quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu công trình xây dựng, từ đó sẽ tháo gỡ sự tắc nghẽn thanh khoản cho các công trình này, đặc biệt là bất động sản du lịch. Ông Hà cho rằng có thể quy định đối với một số loại công trình xây dựng như shophouse, condotel… thì người nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 50 năm, cùng với đó chỉ được kinh doanh theo đúng công năng như thiết kế ban đầu.