Điều chỉnh địa giới: Cú huých chiến lược cho thị trường bất động sản công nghiệp

Việt Nam đang có nhiều điều kiện thuận lợi để trở thành trung tâm sản xuất mới của khu vực

Quy mô lớn, sức cạnh tranh mạnh

Theo các chuyên gia, việc sáp nhập các đơn vị hành chính sẽ tạo ra các không gian phát triển rộng lớn, thay vì bị chia nhỏ bởi địa giới như trước. Vùng kinh tế mới rộng hơn đồng nghĩa với khả năng tối ưu quy hoạch, phát triển hạ tầng liên vùng mạnh mẽ và thu hút dòng vốn FDI có quy mô lớn.

Trong đó, kịch bản sáp nhập TP. Hồ Chí Minh – Bình Dương – Bà Rịa – Vũng Tàu được đánh giá là “biến số chiến lược”, tạo ra siêu đô thị – công nghiệp – logistics lớn nhất cả nước. TP. Hồ Chí Minh giữ vai trò trung tâm tài chính và dịch vụ; Bình Dương là thủ phủ công nghiệp với tốc độ đô thị hóa cao; Bà Rịa – Vũng Tàu sở hữu hệ thống cảng nước sâu và lợi thế du lịch. Sự kết hợp này hứa hẹn tạo ra một cực tăng trưởng mới, tương đương mô hình vùng đại đô thị công nghiệp trên thế giới.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP. Hồ Chí Minh nhận định rằng việc hợp nhất ba địa phương sẽ tạo ra hệ sinh thái kinh tế toàn diện – công nghiệp, đô thị, dịch vụ và du lịch. Tuy nhiên, để tiềm năng này trở thành lực đẩy thực sự, yêu cầu đặt ra là phải có một chiến lược quy hoạch đồng bộ, cơ chế điều hành thống nhất và thủ tục hành chính được đơn giản hóa đáng kể.

Tại phía Bắc, Bắc Giang tiếp tục cho thấy sức hút mạnh mẽ trong làn sóng FDI sau thông tin sáp nhập với Bắc Ninh. Với hơn 10 khu công nghiệp đang hoạt động và quy hoạch mở rộng lên 29 khu vào năm 2030, địa phương này đang từng bước trở thành trung tâm sản xuất – công nghiệp công nghệ cao của miền Bắc.

Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp Avison Young Việt Nam đánh giá, việc sáp nhập sẽ tạo điều kiện mở rộng quỹ đất sạch, hoàn thiện hạ tầng, đồng thời nâng cao năng lực đáp ứng tiêu chí ngày càng khắt khe của nhà đầu tư nước ngoài. “Cạnh tranh trong thu hút FDI không còn nằm ở giá đất rẻ mà ở chất lượng dịch vụ, tốc độ triển khai và sự minh bạch,” ông Chí nhấn mạnh.

Yêu cầu tái cấu trúc để bứt phá

Dù triển vọng FDI và động lực từ điều chỉnh địa giới khá tích cực, thị trường Việt Nam vẫn đối mặt những điểm nghẽn lớn khiến nền sản xuất khó tiến sâu vào chuỗi giá trị toàn cầu.

Năng suất lao động năm 2023 của Việt Nam chỉ bằng 1/10 Singapore và bằng một nửa Trung Quốc. Tỷ lệ nội địa hóa nguyên liệu còn thấp: ngành ô tô phải nhập 80% linh kiện, còn điện tử chỉ đạt 5-10%. Chi phí logistics chiếm đến 16,8-17% GDP, cao nhất khu vực ASEAN, trong khi chỉ số LPI mới đạt 3,3 điểm, đứng thứ 43 thế giới.

Những hạn chế này khiến năng lực cạnh tranh của các khu công nghiệp phụ thuộc lớn vào chi phí thuê đất và ưu đãi thuế – những yếu tố đang suy giảm khi bước vào giai đoạn chính sách mới, đặc biệt từ năm 2026 khi ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp trong nhiều khu công nghiệp kết thúc.

Để tiến sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu, nhiều chuyên gia cho rằng Việt Nam cần đồng thời xử lý bốn vấn đề như nâng chất lượng nguồn nhân lực, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng liên vùng thông qua vốn công và mô hình PPP, chủ động nguồn cung nguyên liệu, đảm bảo an ninh năng lượng.

Nếu không giải quyết được, tăng trưởng dựa vào mở rộng địa giới sẽ chỉ mang tính hình thức, khó chuyển hóa thành giá trị kinh tế thực.

Chuyển hướng từ cạnh tranh giá rẻ sang cạnh tranh chất lượng

Sự thay đổi trong yêu cầu của khách thuê, sức ép chi phí vận hành và tiêu chuẩn toàn cầu đang buộc thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam chuyển hướng mạnh mẽ. Ông Vũ Minh Chí cho biết, nhà đầu tư FDI hiện tìm kiếm nhiều hơn các dịch vụ hỗ trợ pháp lý, chứng nhận xuất xứ, thủ tục hải quan – các yếu tố giúp rút ngắn thời gian đưa dự án vào hoạt động.

Phân khúc bất động sản xây sẵn như nhà xưởng, kho lạnh, trung tâm trung chuyển… tiếp tục tăng trưởng do sự chuyên môn hóa sâu của logistics. Các khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp tích hợp đô thị – dịch vụ và mô hình logistics hub đang trở thành tiêu chuẩn mới.

Quỹ đất tại các khu thương mại tự do (Free Trade Zone - FTZ), gần cảng nước sâu hoặc sân bay trong bán kính 1-2 giờ được nhà đầu tư ưu tiên hơn hẳn vì giảm chi phí vận chuyển và rủi ro chuỗi cung ứng.

Theo ông Chí, thị trường cấp 1 có khả năng chọn lọc khách thuê công nghệ cao, còn thị trường cấp 2 và 3 phải nâng cấp hạ tầng, nhân lực và khả năng xử lý môi trường để nâng tỷ lệ lấp đầy. “Các tiêu chí môi trường, đặc biệt là hệ thống xử lý nước thải, đang trở thành yếu tố sàng lọc khách thuê,” ông nhấn mạnh.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, việc sáp nhập địa giới ban đầu có thể tạo một số gián đoạn trong thủ tục hành chính, nhưng về dài hạn sẽ củng cố độ minh bạch của thị trường. Việc theo sát tiến độ hạ tầng sẽ giúp nhà đầu tư nhận diện khu vực bứt phá, điển hình như Đồng Nai, nơi sẽ hưởng lợi lớn khi sân bay Long Thành và nhà máy LNG Nhơn Trạch 3 và 4 đi vào vận hành năm 2026. Giá thuê đất tại đây hiện ở mức 195-200 USD/m²/kỳ hạn và có thể vượt ngưỡng 200 USD khi hạ tầng hoàn thành.

Tuy nhiên, ông David Jackson lưu ý: “Tư duy cạnh tranh phải thay đổi. Chi phí không còn là lợi thế. Chất lượng nguồn cung, năng lực dịch vụ và sự chuyên nghiệp mới là chìa khóa thu hút FDI” và cho rằng, xây dựng niềm tin thị trường và hành động có chiến lược sẽ quyết định sự phát triển bền vững của bất động sản công nghiệp trong bối cảnh mới.