Doanh nghiệp kéo người mua nhà vào cuộc

Theo thống kê của Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) cho thấy, đến cuối tháng 9/2015 tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản (BĐS) đạt khoảng 14,59%. Nếu so với tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế thì dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS chiếm khoảng 10%, tương đương với gần 358.400 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nếu nhìn vào hướng đi của dòng tín dụng thì trong thời gian từ đầu 2015 đến nay, nguồn vốn từ các NHTM đổ vào lĩnh vực BĐS đã có sự chuyển dịch đáng kể. Trong khi các năm trước dòng vốn chủ yếu hướng trực tiếp vào các DN thì thời gian gần đây đã tập trung nhiều hơn vào phía người mua nhà thông qua các nghiệp vụ tài trợ vốn cho các giao dịch của người dân.

Vốn ở nhiều NHTM dịch chuyển từ DN sang phía người mua nhà

Giảm vay nợ?

Dữ liệu tỷ lệ vay nợ của nhóm DN BĐS niêm yết trên các sàn chứng khoán Việt Nam của FiinPro cho thấy, năm 2014 số dư vốn vay của 63 DN niêm yết ngành BĐS tăng trưởng ở mức 18,31% (tương đương khoảng 12.300 tỷ đồng). Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2015 mức tăng trưởng vốn vay của nhóm DN ngành này lại chỉ ở mức chưa tới 3% (tương đương khoảng 2.300 tỷ đồng).

Nhiều công ty BĐS lớn có mức độ giảm vay nợ rất lớn như: Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc giảm vay hơn 916 tỷ đồng, Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín giảm vay 664 tỷ đồng, CTCP Đầu tư & Phát triển Nhà đất Cotec giảm vay 400 tỷ đồng… Nếu tính chung cả 63 DN thì chỉ có 1/3 số DN có số dư vốn vay tăng nhưng hầu hết chỉ tăng ở mức vài tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng. Nhiều DN gần như không có phát sinh nợ vay mới.

Khi giảm mạnh tỷ lệ vay nợ, các DN BĐS tăng cường huy động vốn thông qua kênh tăng vốn chủ sở hữu. CTCK Ngân hàng Quân đội dự báo rằng trong năm 2015, có khoảng 2 tỷ cổ phiếu ngành BĐS được phát hành để tăng vốn. Trong khi đó, đảo qua trên thị trường hiện cũng nhận thấy hàng chục DN lớn đang muốn tăng vốn sở hữu bằng cách phát hành cổ phiếu.

Chẳng hạn Tập đoàn CEO vừa thống nhất sẽ chào bán hơn 34,4 triệu cổ phần để tăng vốn thêm 1.000 tỷ đồng vào quý I/2016. Tập đoàn Đất Xanh cũng sẽ tăng vốn điều lệ lên gấp đôi, từ mức 1.172 tỷ đồng lên mức 2.345 tỷ đồng nhằm phát triển hàng chục dự án mới trong thời gian tới.

Ngoài các công ty trên, hàng loạt các DN khác như CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo, CTCP Địa ốc Hoàng Quân, CTCP Quốc Cường Gia Lai, CTCP Đầu tư xây dựng Bình Chánh… cũng đang có kế hoạch phát hành số lượng cổ phiếu lớn để cấn trừ công nợ và tập trung nguồn lực cho các dự án mới bắt đầu khởi sắc trở lại.

Hợp tác tài trợ vốn hiệu quả

Trong khi các công ty BĐS giảm mạnh vay nợ thì dòng vốn từ các NHTM dường như vẫn đang chảy rất mạnh vào phía người mua nhà thông qua các nghiệp vụ tài trợ vốn cho các giao dịch.

Hai nhà quản lý BĐS Savills và CBRE từ đầu năm tới nay đều cho rằng thanh khoản ở tất cả các phân khúc sản phẩm BĐS đang tăng khá nhanh. Tại TP.HCM, tính đến hết tháng 9/2015 mức tiêu thụ căn hộ đạt gần 24.000 căn, vượt xa con số kỷ lục 10 năm qua là 17.000 căn vào năm ngoái. Khu vực Hà Nội cùng thời gian này cũng có mức tiêu thụ căn hộ đạt kỷ lục là 15.000 căn.

Bà Dương Thùy Dung, Phó giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng, các phân khúc căn hộ được bán mạnh chứng tỏ sự kết hợp giữa các NHTM với các chủ đầu tư dự án đã phát huy hiệu quả khá rõ nét. Nguồn vốn từ các NHTM theo đó đã rót khá nhiều về phía người mua vì những khảo sát của CBRE cho thấy hiện nay khoảng 50-60% người mua nhà ở phân khúc bình dân sẽ phải vay vốn từ các NHTM. Trong khi đó hầu như tất cả các chủ đầu tư dự án căn hộ đều kết hợp chặt chẽ với các NHTM để áp dụng nhiều hình thức thanh toán linh hoạt cho khách hàng của mình.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Loan, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, yếu tố hỗ trợ tài chính từ các NH dành cho các DN BĐS, cộng với chính sách ưu đãi với người vay mua nhà đang được nhiều NHTM áp dụng (như: lãi suất thấp, mức vốn vay cao, thời gian thanh toán linh hoạt và kéo dài) đã tạo điều kiện cho người mua dễ dàng tiếp cận các dự án hơn và niềm tin của người mua nhà đang tăng lên rõ rệt.

Trên thị trường từ đầu năm 2015 đến nay có khá nhiều NHTM đã ký kết hợp tác tài trợ vốn ba bên cho người mua nhà ở các dự án lớn. Chẳng hạn Maritime Bank đã ký hết hợp tác, tài trợ vốn và bảo lãnh cho Dự án Grand Riverside của Công ty Hồng Hà; ACB, HDBank và OCB cùng tham gia bảo lãnh cho khách hàng mua nhà tại Dự án Jamona City của Sacomreal, Techcombank tài trợ cho Dự án Park Hill của VietstarLand. Các NHTM lớn như VietinBank, BIDV cũng dành hàng nghìn tỷ đồng cam kết tài trợ vốn cho các dự án của Tập đoàn Đất Xanh và VinGroup.

Chính những ký kết hợp tác toàn diện giữa các NHTM và chủ đầu tư đã tạo ra cơ sở chắc chắn để các dự án BĐS uyển chuyển linh hoạt trong khâu thanh toán và hậu thuẫn người mua. Điều này cũng tạo ra sự cạnh tranh giữa các dự án góp phần kiềm chế tốc độ tăng giá ở các phân khúc sản phẩm.

Như vậy, có thể thấy rằng, mặc dù dòng tín dụng đang đổ vào lĩnh vực BĐS khá lớn. Tuy nhiên, nguồn tiền có xu hướng co cụm tập trung vào những DN có tiềm lực tài chính mạnh và dải đều cho khối người mua. Việc hạn chế sử dụng vốn vay của đa số các DN cho thấy tính thận trọng của các công ty BĐS trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Kết hợp với các yếu tố dòng tiền đến từ kiều hối, từ nguồn đầu tư FDI và nguồn tiền nhàn rỗi trong dân cho thấy rằng hiện nay thị trường BĐS đã có sự thu hút khá mạnh từ nhiều nguồn tài chính khác nhau để tăng trưởng bền vững chứ không còn dựa hoàn toàn vào nguồn vốn tín dụng NH như các năm trước đây.