Giá bất động sản vượt quá giá trị thực

	Thị trường bất động sản chuyển dịch sang phân khúc trung cấp
	Thị trường BĐS vượt chướng ngại vật

“Với khu vực đất nền ven khu trung tâm, một nền đất 50 m2 có giá 30-35 triệu đồng/m2. Một tháng sau, quay lại đó, mức giá đã được rao tới hơn 40 triệu đồng/m2 và hiện nay, mức giá đã là gần 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, số tiền này không đúng với giá trị thực, vì tuy giá cao như vậy nhưng cơ sở hạ tầng và các tiện ích xung quanh hầu như không có gì. Đây là giá do các nhà đầu cơ dẫn dắt thị trường. Theo thống kê, khách đầu tư chiếm tỷ trọng lớn và qua mỗi lần giao dịch, mức giá sản phẩm lại bị đẩy lên một lần”, ông Lâm khẳng định.

Người mua nên tìm hiểu kỹ giá trị của căn hộ mà mình muốn sở hữu

Nhưng đồng thời, ông cũng cho rằng, vai trò quản lý của Nhà nước cũng ngày càng phát huy hiệu quả và giúp thị trường minh bạch, phát triển đúng hướng và giảm thiểu rủi ro cho tất cả các bên, nhất là khách hàng. Cơ sở hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh và đồng bộ, mở đường cho bất động sản phát triển rầm rộ, nhất là ở khu vực phía Đông TP.HCM (Quận 2, 9 và Thủ Đức), hay M&A bất động sản chiếm tỷ lệ quan trọng đã làm thị trường đầu tư đa dạng hóa nguồn vốn... khiến triển vọng của thị trường bất động sản năm 2019 khá khả quan.

Theo đánh giá của một chuyên gia bất động sản, hầu như toàn bộ các dự án căn hộ hạng B trên toàn thành phố đưa ra là bán hết, cá biệt có những dự án người đăng ký mua đông gấp đôi số lượng căn hộ có thể bán ra. Điều đáng lưu ý là hiện tại trên thị trường, số lượng nhà đầu tư quá đông, nhiều khi chiếm tới 80-90% lượng khách hàng của một dự án, trong khi người mua để ở chỉ chiếm phần rất nhỏ, dẫn tới tình trạng đẩy giá lên quá cao so với giá trị thật của bất động sản. Nhà đầu tư nhìn thấy cơ hội kiếm lời, cộng thêm tâm lý nôn nóng nên sẵn sàng ra quyết định rất nhanh, đẩy giá lên đến vài chục lần so với giá gốc.

Điều này được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM khẳng định lại khi ông cho biết, số lượng người mua nhà thực sự để ở rất thấp, mà chỉ tập trung vào các nhà đầu tư thứ cấp. Ông cũng đưa ra kết quả nghiên cứu thị trường của một công ty bất động sản nước ngoài cho thấy, năm 2018 có sự chuyển biến rõ nét.

Trong đó, với phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang thì tỷ lệ mua để đầu tư chiếm đến 61%; đầu tư ngắn hạn chiếm 13%; khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%. So sánh với năm 2017, thì tỷ lệ này tương ứng là 50%, 15%, 35%. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, trong phân khúc nhà ở trung cấp, tỷ lệ nhà đầu tư chiếm khoảng 20 - 30%; Phân khúc bình dân khoảng trên dưới 10%.

“Việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao và trung cấp với các mục đích khác nhau, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường bất động sản”, ông Châu khẳng định.

Theo đánh giá của Công ty DKRA, thị trường phân khúc đất nền năm 2018 đã giảm nhiệt cả cung lẫn cầu, nhưng giá bán tăng trung bình 12-15% so với năm 2017. Tuy nhiên, thị trường bất động sản TP.HCM năm qua vẫn “nóng” ở khu Đông và khu Nam, đặc biệt với phân khúc nhà phố, biệt thự và chung cư hạng A. Đồng thời, cũng xuất hiện nhiều hơn những dự án có quy mô lớn, diện tích lên đến vài trăm hecta với các tiện ích ứng dụng công nghệ 4.0 hiện đại.

Mặt khác, những hạ tầng giao thông được hoàn thiện như thông xe hầm chui nút giao thông Mỹ Thủy, khánh thành cầu Thời Đại, thông xe nhánh N1 hầm chui An Sương, và các dự án lớn điển hình như GIC đầu tư vào Vinhomes, hợp tác giữa Nam Long với Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) ở khu Watar Point Long An, dự án sân Golf Củ Chi, chuyển nhượng vốn cổ phần ở Capital Land… khiến cho thị trường bất động sản thành phố luôn giữ được sức sống sôi động.

Hơn thế, khách nước ngoài từ Singapore, Hàn Quốc, Hồng Kông, Trung Quốc... tiếp tục tìm đến thị trường bất động sản ở Việt Nam, đây là một trong những động lực để phát triển các dự án cao cấp, hạng sang và bất động sản nghỉ dưỡng. Nguồn cung sẽ tập trung ở các thị trường Phú Quốc, Khánh Hòa, Đà Nẵng...

Chuyên gia tài chính Võ Trí Thành cũng nhận định: “Thị trường bất động sản năm 2019 sẽ có nhiều điểm sáng như cơ cấu tiêu dùng, chuyển hướng đầu tư chiến lược của một số quốc gia. Trong năm 2019, các kênh huy động vốn thông qua nguồn FDI, M&A dự án, kênh chứng khoán… sẽ đa dạng hơn, từ đó giúp chủ đầu tư dễ tiếp cận nguồn vốn để đầu tư và phát triển dự án”.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Tổng công ty cổ phần Bất động sản Việt An Hòa cho biết, người mua nên tìm hiểu kỹ giá trị của căn hộ mà mình muốn sở hữu với đầy đủ các tiện ích, hạ tầng giao thông... “Cần phải thận trọng tìm hiểu kỹ các kênh thông tin đối với dự án mà mình muốn mua”, ông Quang nói.