Thị trường BĐS vượt chướng ngại vật

	Sếp Savills Việt Nam: 2019 tiếp tục là năm của bất động sản trung cấp
	Vốn ngoại kích thích bất động sản cao cấp trong năm 2019?

Nền kinh tế năm 2019 được kỳ vọng tiếp tục đà tăng trưởng, cùng mức đầu tư vào cơ sở hạ tầng trong những năm qua đạt mức trung bình 5,7% GDP, cao nhất trong khu vực Đông Nam Á và vẫn đang tiếp tục xu hướng gia tăng sẽ tạo ra nhiều động lực cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, các nhà nghiên cứu cũng đưa ra cảnh báo, nếu không cẩn trọng thì các nguy cơ về sốt đất gây xáo trộn thị trường, thiếu hụt vốn, thiếu hụt nguồn cung và động lực phát triển sẽ gây nhiều khó khăn cho thị trường.

Thị trường BĐS Việt Nam năm 2019 sẽ tiếp nối sự ổn định, tạo ra nhiều triển vọng mới

Nhiều công ty tư vấn BĐS đưa ra kết quả nghiên cứu cho thấy, phân khúc BĐS công nghiệp sẽ trở nên hấp dẫn và sôi động hơn với các nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư nước ngoài với các khu công nghiệp được đầu tư đồng bộ hóa.

Cụ thể, ở Hà Nội các khu công nghiệp hiện đã có tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt mức rất cao (95,1%), tại TP.HCM tỷ lệ này cũng lên mức 82% và hơn một nửa các khu công nghiệp của TP.HCM đã có tỷ lệ lấp đầy đến 100%, tập trung tại quận 2, 9, 12, Tân Phú và Thủ Đức. Ngành công nghiệp chế biến chế tạo có sự tăng trưởng cao nhất trong những năm gần đây dẫn đến sự tích tụ các quỹ đất dành cho lĩnh vực này đang được gia tăng trên thị trường.

Đồng thời, cầu với BĐS công nghiệp bao gồm cả đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và logistics, cũng sẽ tăng. Đặc biệt sẽ tăng nhiều nhu cầu về các khu công nghiệp cho thuê ngắn hạn linh hoạt vừa và nhỏ, cũng như tăng nhu cầu các loại nhà kho mới đặt gần khách hàng để thuận tiện trong quá trình giao hàng.

BĐS công nghiệp cũng nhận được lực thúc đẩy nhu cầu từ các nhà đầu tư nước ngoài muốn dịch chuyển sản xuất từ các nước khác sang Việt Nam khi căng thẳng thương mại Hoa Kỳ - Trung Quốc và Việt Nam có lợi thế chi phí sản xuất thấp.

Ngoài ra, các dự án hình thành đại đô thị tại vùng ven trung tâm Hà Nội, TP.HCM sẽ định hình xu hướng nổi bật trên thị trường và lan tỏa cho sự phát triển của thị trường BĐS tại các khu vực lân cận như 3 dự án Vincity của VinGroup hay dự án của các chủ đầu tư lớn như FLC, Đại Quang Minh...

Nổi bật của các dự án này là quy mô rộng hàng trăm hecta và không chỉ bao gồm các tòa căn hộ, nhà ở, mà còn có các tiện ích khép kín trong nội khu đáp ứng nhu cầu của người dân như hệ thống trường học, bệnh viện, thương mại dịch vụ, công viên xanh, sân chơi trẻ em, khu vực thể thao...

Với các căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, diện tích 30-75 m2/căn sẽ góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập trung bình và khá như giới công chức, người trẻ độc thân, vợ chồng mới cưới hay các gia đình có nhu cầu chuyển đến nơi sinh sống hiện đại.

Mặc dù vậy, một số chuyên gia lo ngại, với tính minh bạch kém, thị trường có khả năng sẽ tiếp tục xảy ra các đợt tăng giá, đặc biệt là nhà ở riêng lẻ và đất nền. Do đặc tính hình thành chu kỳ đầu cơ sau thời điểm đầu năm âm lịch trên thị trường trong những năm vừa qua và sự khan hiếm đất trong nội thành, thì khả năng tăng giá sẽ tiếp tục tại các khu vực ngoài trung tâm, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và sẽ có tình trạng tăng giá cục bộ tại một số dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư có uy tín.

Việc thị trường BĐS vẫn đứng đầu nhóm thị trường tài sản kém minh bạch sẽ kéo theo thiếu cạnh tranh công khai và sẽ tạo nhiều cơ hội để đầu cơ. Càng chưa minh bạch thì càng mang lại lợi ích cho ít người, nhiều người dân bị loại ra khỏi lợi ích đó và tiếp tục phát sinh những cuộc đổ xô vào gom, tích trữ đất.

Trong khi đó, sự thiếu minh bạch và hệ thống quản lý chưa xác minh được giá trị thực giao dịch sẽ làm tăng chi phí giao dịch, chi phí sản xuất kinh doanh và thành gánh nặng cho nền kinh tế.

Đồng thời với đó, giá BĐS tăng cao làm cho tiết kiệm của người thu nhập trung bình và thấp sẽ ngày càng “mất giá”, không đủ khả năng mua tài sản và tiếp tục kéo theo kỳ vọng thiếu lạc quan đối với nền kinh tế, lạm phát nói chung và thị trường BĐS nói riêng.

TS. Bùi Quang Tín, Khoa Quản trị Kinh doanh, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, nguồn cung vốn cho thị trường sẽ tiếp tục hạn chế dẫn đến khó khăn ít nhiều cho thị trường BĐS. Năm 2019 sẽ là năm bản lề của hệ thống ngân hàng với việc hướng đến cung tín dụng bền vững do áp lực đáp ứng chuẩn mực an toàn vốn Basel II theo quy định Thông tư 41/2016/TT-NHNN về tỷ lệ an toàn vốn có hiệu lực thi hành kể ngày 1/1/2020.

Hơn nữa, số doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán hiện tại rất ít nên việc huy động vốn từ thị trường này không thể gia tăng trong ngắn hạn. Một số công ty đã chủ động nghiên cứu phương án phát hành trái phiếu nên sẽ tạo thêm nguồn vốn cho thị trường và giảm bớt sự phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng, tuy nhiên khả năng thành công của kênh thu hút vốn này vẫn còn nhiều nghi ngại.