Gian nan cải tạo chung cư cũ

	Hà Nội: 42 chung cư cũ ở tình trạng nguy hiểm
	Xây dựng, cải tạo chung cư cũ: Phải hài hòa lợi ích các bên
	Xây dựng lại chung cư cũ: Quyết tâm gặp lực cản

Mức độ xuống cấp cũng hiện rõ ở tình trạng lún, nghiêng, thấm nước… nhất là tại nhiều chung cư khu vực Quỳnh Mai, Ngọc Khánh, Thành Công, Tân Mai, Giảng Võ… Song, điều lạ lùng là dù thành phố đã có cơ chế ưu đãi cho các chủ đầu tư nếu tham gia thi công cải tạo lại nhà chung cư đã cũ nát, nhưng không mấy DN mặn mà tham gia; nhiều người dân tại đây cũng không muốn thay đổi nơi cư trú đang “hái ra tiền” này…

Xuống cấp nghiêm trọng nhưng nhiều chung cư cũ chưa thể cải tạo lại

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, toàn thành phố có khoảng 1.516 chung cư cũ với quy mô từ 2-5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm những năm 1960 - 1980, ngoài ra còn một số nhà được xây dựng từ trước năm 1954. Riêng tại bốn quận nội thành (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng) có 935 nhà chung cư cũ, còn lại phân bố rải rác 8 quận còn lại và các huyện Đông Anh, Gia Lâm. Trong tổng số nhà chung cư nói trên có 273 nhà lắp ghép tấm lớn, 856 nhà xây gạch, 193 nhà khung bê-tông cốt thép, còn lại các kết cấu khác.

Phần lớn số chung cư nói trên đã chuyển đổi hình thức sở hữu của các căn hộ từ Nhà nước sang tư nhân, hay cho thuê theo Nghị định 61/NĐ-CP. Đây cũng là một trong những lý do khiến nhiều DN khó tiếp cận để cải tạo, bởi với việc sở hữu tư nhân thì họ phải tiến hành thỏa thuận đền bù với từng hộ dân và đương nhiên chỉ cần một hộ không đồng tình thì DN có thể không triển khai được dự án...

Thực tế cho thấy, phần lớn những hộ từ tầng 2 trở lên rất nhiệt tình với chủ trương hợp tác với DN cải tạo, nâng cấp chung cư cũ. Song, các hộ tầng 1 thì ngược lại, họ không muốn cải tạo nâng cấp vì hiện vẫn tận dụng mặt bằng (nhiều trường hợp sử dụng diện tích tại sân chung tầng 1) để cho thuê cửa hàng, làm chỗ gửi xe, bán quán… Đấy là chưa kể nhiều hộ diện tích trên giấy chỉ có 30 m2, nhưng cơi trước nới sau đến 60 - 70m2; thậm chí chia tách ra 2 - 3 hộ cùng trên một sổ đỏ khiến thỏa thuận phương án chuyển đổi vô cùng nan giải.

Mặt khác, khi tham gia cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, hầu hết DN phải tự huy động nguồn vốn đầu tư lớn mà không được vay ưu đãi của Nhà nước. Cùng đó, khi thỏa thuận với các chủ sở hữu về bố trí tái định cư, tạm cư cũng đòi hỏi phải chi phí đầu tư rất lớn, trong khi rủi ro kéo dài tiến độ do các bất đồng phát sinh rất cao. Điển hình như dự án một số khu tập thể cũ tại Giảng Võ kéo dài gần 5 năm, thậm chí có dự án tiến hành cải tạo tới 11 năm…

Đề cập đến một nguyên nhân khác, một DN xây dựng cho biết những khu chung cư cũ bị xuống cấp nghiêm trọng tại Hà Nội chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm. Vì vậy, các công trình xây dựng mới phải đáp ứng các quy định hiện hành về hạn chế chiều cao, hạn chế hệ số sử dụng đất nhằm tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Trong khi đó, theo tính toán của các chủ đầu tư, với dự án chung cư 5 tầng phải được cải tạo, xây dựng lại với quy mô từ 15 - 20 tầng mới có khả năng cân đối để đảm bảo hiệu quả kinh doanh dự án, dễ dàng thỏa thuận với người dân. Và đó cũng chính là nguyên nhân khiến cho chương trình cải tạo nhà chung cư cũ, nát của thành phố qua hơn 10 năm thực hiện mới cải tạo được 1% số nhà cần cải tạo.

Theo các chuyên gia đúc kết, nhiều khu nhà đã xuống cấp ở mức độ báo động (mức độ D) như nhà C8 Giảng Võ, E6 Thành Công... nhưng chưa triển khai cải tạo được, do vướng mắc lợi ích giữa ba bên là Nhà nước - DN - người dân. Cụ thể là, người dân không muốn rời đi do lo ngại không có cơ hội quay về nơi cũ sinh sống, hệ số đền bù thấp, ngại thay đổi môi trường sống... Phía DN thì không mặn mà do lợi ích từ việc cải tạo chung cư cũ không hấp dẫn.

Anh Trần Quang Vinh - đại diện một hộ dân trong diện cải tạo nhà tại Giảng Võ - chia sẻ: “Chúng tôi cũng mong muốn được cải tạo nhà chung cư để có cuộc sống mới, nhưng nơi tạm cư được bố trí khá xa so với nơi ở hiện tại, môi trường học tập, làm việc không thuận tiện cho con cái, gia đình.

Bên cạnh đó, tạm cư rồi giao nhà cho chủ đầu tư mà dự án chậm triển khai, chậm bàn giao nhà thì sao? Bao giờ chúng tôi mới quay lại được căn nhà của mình… Nếu nhà nước cam kết, chủ đầu tư hỗ trợ một cách rõ ràng minh bạch, chúng tôi sẵn sàng tạo điều kiện tối đa cho nhà nước, chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ cải tạo nhà”.

Nếu “bộ ba” Nhà nước - chủ đầu tư - người dân không tìm được tiếng nói chung trong câu chuyện cải tạo nhà chung cư cũ, bên nọ vẫn ngại bên kia không thực thi đúng cam kết, phá bỏ thỏa thuận hợp tác… thì sẽ tiếp tục là một vòng luẩn quẩn “được ông, hỏng bà”. Và chừng nào tiếng nói ấy chưa cất lên được thì câu chuyện cải tạo nhà chung cư cũ vẫn sẽ chỉ là một “chủ trương trên giấy”.