Thận trọng với giao dịch nhà đất Đà Nẵng

Giá tăng ảo

Anh Nguyễn Thanh Phương, một nhà môi giới đầu tư bất động sản lâu năm tại Đà Nẵng cho hay, vào thời điểm trước Tết Nguyên đán, có giới thiệu cho người bạn từ Sài Gòn một lô đất 2 mặt tiền trên đường An Thượng 36, khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng) diện tích 112m, với giá 11,5 tỷ đồng nhưng người này không mua vì cho là giá quá cao so với thực tế. Tuy nhiên, ngay sau đó, lô đất này giao dịch thành công với giá không tưởng hơn 17 tỷ đồng. Chỉ chưa đầy một tháng, lô đất này tăng đến 6,5 tỷ đồng.

Bất động sản tăng ảo luôn tiềm ẩn rủi ro lớn

Khảo sát thực tế tại thực địa cho thấy, giá đất khu vực ven biển Đà Nẵng tăng cao vượt ngưỡng dự báo của các chuyên gia bất động sản. Đơn cử như đường Phạm Văn Đồng (quận Sơn Trà) hiện đang có giá khoảng 150 triệu đồng/m2, đường Võ Nguyên Giáp tuỳ theo khu vực có giá khoảng 200 – 300 triệu đồng/m2, Nguyễn Văn Thoại dao động trong khoảng 160 – 180 triệu đồng/m2… giá tăng khoảng 30% so với năm 2017 dù năm 2018 chỉ mới qua được 3 tháng.

Đầu năm 2018, bà Nguyễn Thu H. bán lô đất tại gần đường Dương Đình Nghệ, với giá 3,7 tỷ đồng - tương đương 50 triệu/m2 nhưng chỉ trong tuần, lô đất này có người trả lên giá 60 triệu/m2, rồi lên 65 triệu đồng/m2... Chỉ trong vòng một tuần, bà H. mất không gần 1 tỷ đồng với lô đất này. Vậy mà khi bán được với giá gần 50 triệu, bà H. nghĩ là giá quá cao rồi.

Theo các nhà môi giới bất động sản, giá nhà đất ven biển Đà Nẵng đang có xu hướng tiếp tục tăng mạnh. Đơn cử, đất đường Võ Nguyên Giáp đoạn giữa đường Phạm Văn Đồng và Nguyễn Văn Thoại hiện đang có giá khoảng 250 – 300 triệu đồng/m2 tuỳ theo diện tích. Trong khi cũng chính khu vực này, năm 2017 có giá khoảng 200 triệu đồng/m2. Chỉ trong vòng vài tháng giá đất tăng đột biến và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Nguyên nhân tăng giá đất được các chuyên gia bất động sản cho hay, việc nhà đất khu vực ven biển tăng giá phi mã như trong thời gian gần đây là do hiện nay, một số dự án tính pháp lý vẫn chưa rõ ràng, sở hữu đất 50 năm theo Luật Đất đai mới sửa đổi hay là sở hữu lâu dài vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể. Đặc biệt với những biến động của Đà Nẵng trong thời gian qua nên thay vì đầu tư đất dự án, người ta chuyển sang đầu tư vào những lô đất tại những khu dân cư đã hình thành để đảm bảo an toàn cho suất đầu tư, đã có sổ đỏ chính chủ để yên tâm hơn.

Một nhận định khác, do đời sống thu nhập của người dân Đà Nẵng không cao và nhu cầu về nhà ở không “căng” như ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Việc đầu tư bất động sản của người nước ngoài ở Đà Nẵng hầu như rất ít. Cho nên, sự tăng đột biến về giá nhà đất là quá bất thường đối với thị trường bất động sản Đà Nẵng.

Một số người tìm hiểu về thị trường nhà đất cho rằng, sự tăng giá từ 100 đến 300% hoặc cao hơn nữa là có xảy ra trong lĩnh vực nhà đất, nhưng sự gia tăng này phải theo tính quy luật trong thời gian dài, hoặc do sự đầu tư cơ sở hạ tầng để nâng giá trị vị trí của khu nhà đất. Trong trường hợp tăng giá bất động sản ở Đà Nẵng là mang tính bất thường và đột biến trong thời gian ngắn. Có dấu hiệu kích cầu của các nhà kinh doanh bất động sản nhằm trục lợi bất chính.

Theo một chuyên gia ngân hàng phân tích, nếu tính tỷ lệ phần trăm lượng tiền vay đầu tư bất động sản ở Đà Nẵng tại các ngân hàng so với tổng dư nợ chung thì không cao. Tuy nhiên, NHNN đã có chỉ đạo các NHTM cần hết sức thận trọng trong việc cho vay đầu tư bất động sản hiện nay, nhằm hạn chế những rủi ro đáng tiếc. Nếu chỉ cần giá đất đứng lại thì việc thu lãi của các ngân hàng đối với những khoản tiền khổng lồ của các nhà đầu tư bất động sản đã vay sẽ rất khó khăn.

Các chuyên gia về bất động sản cũng cảnh báo, việc tăng giá đất ven biển và một số khu vực lân cận ở Đà Nẵng đang ở mức cao bất thường so với thực tế. Đáng chú ý là sự tăng cao ấy không xuất phát từ nhu cầu thực tế là yếu tố cung-cầu mà do nhiều nhà đầu tư bỏ tiền ra để đầu cơ bất động sản và tung thông tin ảo lẫn nhau từ các nhà đầu cơ nên tiềm ẩn nhiều rủi ro bất trắc khó lường.

Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng sẽ biến động mạnh khi Nhà nước ban hành các chính sách mới về thuế nhà đất, chính sách quản lý địa chính, kinh doanh bất động sản... Những thay đổi đó sẽ ảnh hưởng đến việc cho vay đầu tư bất động sản của các ngân hàng.

Vậy nên người có nhu cầu mua đất, cũng như các nhà đầu tư thứ cấp cần thận trọng khi chọn mua đất trong thời điểm này để tránh những rủi ro đáng tiếc khi quả bóng bất động sản xì hơi, trở về giá trị thực của thị trường.