Vì một thị trường bất động sản lành mạnh

	Vì sao thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh bị “đứng hình”?
	Yếu tố tiên quyết cho sự thành công của bất động sản tích hợp tại Việt Nam

Bộ TN & MT yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương công khai thông tin các dự án nhà ở đã được phê duyệt

Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) vừa có Công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu kiểm tra, xử lý việc chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định tại các dự án nhà ở sai phép, không phép. Động thái trên của Bộ TN&MT nhằm đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, đặc biệt sau vụ Công ty địa ốc Alibaba tung ra bán hàng chục dự án ma, lừa đảo hơn 6.000 khách hàng với số tiền lên khoảng 2.500 tỷ đồng vừa được phanh phui.

Theo Thứ trưởng Bộ TN&MT Nguyễn Thị Phương Hoa, thời gian qua trên các phương tiện thông tin đại chúng và thông tin qua dường dây nóng của Bộ, nhiều thông tin cho biết tại một số địa phương có tình trạng nhiều chủ đầu tư rao bán nhà, đất ở các dự án ma. Cụ thể, nhiều chủ đầu tư đã rao bán nhà đất thuộc các dự án nhà ở không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc các dự án chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Tương tự, cũng có hiện tượng rao bán nhà, đất ở các dự án không đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, bán nhà ở... Có trường hợp nhiều người đã mua hoặc nộp tiền đặt cọc để nhận chuyển nhượng nhà, đất tại các dự án không phép, sai phép nêu trên.

Phân lô, bán nền là hoạt động phổ biến hiện nay ở nhiều dự án bất động sản. Theo đánh giá của giới am hiểu thị trường, chỉ cần cầm trên tay quyết định phê duyệt tỷ lệ 1/500 là doanh nghiệp đã có quyền phân lô, bán nền, huy động vốn hoặc dùng để thế chấp ngân hàng; Hay chỉ cần manh nha thông tin về dự án giao thông lập tức khu vực xung quanh sẽ được giới đầu cơ tạo lập thị trường…

Hiện tượng này không chỉ phổ biến ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… mà còn nở rộ ra các tỉnh Quảng Ninh, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hưng Yên...

Thậm chí, nhiều dự án nằm ở những khu vực vốn rất vắng dân cư, còn đang “trên giấy” đã được đội đội ngũ môi giới gắn cho nhiều mỹ từ để khuếch trương quảng cáo với nhiều chiêu trò để thuyết phục người mua: “Vẽ” ra những dự án thiên thời địa lợi với cơ sở hạ tầng đồng bộ, lợi nhuận hấp dẫn, đánh vào tâm lý đám đông, xuống tiền cọc ảo, tạo niềm tin với khách hàng… song trên thực tế, nhiều dự án gần như chưa triển khai bất cứ một hạng mục hạ tầng nào hoặc triển khai một vài cho có, nhằm hợp thức hóa việc bán hay huy động vốn.

Đơn cử, theo Công an tỉnh Ninh Thuận, qua công tác nắm tình hình, thông tin phản ánh trên địa bàn, Công an tỉnh phát hiện một số dấu hiệu sai phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản liên quan đến một dự án ở tỉnh.

Cụ thể, có 5 công ty bất động sản, gồm: Công ty bất động sản Đất Vàng, Công ty Hải Phát, Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ tư vấn bất động sản An Vượng Land, Công ty bất động sản TVN, Công ty TNHH Phú Gia Thịnh Land và một số cá nhân rao bán căn hộ tại dự án, huy động vốn trái phép dưới hình thức nhận tiền “đặt cọc thiện chí”.

Còn tại dự án TNR Stars Đồng Văn (thị trấn Đồng Văn, huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam) rao bán dự án khi còn đang có tranh chấp. Thậm chí, đội sale còn tuyên bố sau khi hoàn thành nghĩa vụ thanh toán 95% tổng giá trị chuyển nhượng, khách hàng sẽ được bàn giao đất. Tuy nhiên, dù đã đóng đến 95% giá trị hợp đồng từ lâu nhưng đến nay, khách hàng TNR Stars Đồng Văn vẫn chưa được nhận đất để thi công xây dựng…

Vẫn biết tình trạng đầu tư lướt sóng theo cơ hội và theo sóng thị trường luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng không ít người vẫn bất chấp lao vào nhằm tìm kiếm lợi nhuận nhanh qua việc buôn bán trao tay. Theo các chuyên gia, việc phân lô, bán nền tại các dự án đang dựa vào những kẽ hở của luật, nghĩ ra nhiều các chiêu trò để lách luật.

Điển hình nhất là các chủ đầu tư dự án bất động sản bán “lúa non” thường vẽ ra nhiều loại hợp đồng như: hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng thiện chí… để huy động vốn từ người dân, dẫn đến xuất hiện nhiều nhà đầu tư “tay không bắt giặc”. Về phía người mua không nắm vững những quy định pháp luật, cơ sở pháp lý cần thiết khi mua nhà để ở hoặc đầu tư nhưng thường không tham vấn luật sư.

Tuy nhiên, dù khách hàng có hiểu các quy định cũng có thể không hiểu hết các vấn đề được đưa vào hợp đồng mua bán, cơ sở pháp lý không chặt chẽ đã đẩy khách hàng đến những rủi ro. Để đảm bảo quyền lợi, khách hàng hãy xem xét thật kỹ hợp đồng mua bán, các điều khoản như thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt vi phạm hợp đồng, trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo lãnh ngân hàng, nghĩa vụ của khách hàng, luật sư khuyến cáo.

Trong bối cảnh trên, Thủ tướng Chính phủ đã có Chỉ thị số 11 ngày 23/4/2019 về việc tăng cường kiểm soát thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và đảm bảo bền vững, công khai minh bạch. Bộ Xây dựng cũng có Văn bản 1684 đề nghị địa phương kiểm tra, nắm bắt tình hình; yêu cầu các địa phương phải công khai thông tin về chương trình kế hoạch phát triển nhà ở, phát triển đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, đầu tư hạ tầng để người dân biết, tránh tình trạng lừa đảo.

Công văn của Bộ TN & MT gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương không chỉ yêu cầu thực hiện công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công khai thông tin các dự án nhà ở đã được phê duyệt trên địa bàn; công khai các dự án nhà ở đã được phê duyệt nhưng có vi phạm pháp luật về đất đai, không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở. Chỉ đạo các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương tăng cường kiểm tra, rà soát nhằm kịp thời phát hiện và xử lý ngay các vi phạm nêu trên. Mà còn yêu cầu tăng cường tuyên truyền, phổ biến để các tổ chức, cá nhân biết, thực hiện;…

Việc phân lô, bán nền tràn lan tại nhiều địa phương trên cả nước thời gian qua không chỉ mang đến rủi ro cho người mua mà còn gián tiếp ảnh hưởng tới sự phát triển bền vững của thị trường, an sinh xã hội tại địa phương. Đây không phải là một kênh đầu tư mang tính bền vững, mà đơn thuần là đầu tư lướt sóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro như bị đọng vốn do tính thời vụ hoặc mua phải đất không rõ ràng về pháp lý.

Do đó, muốn thị trường lành mạnh chẳng những cần sự vào cuộc của chính quyền địa phương, còn cần tăng cường kiểm soát khoản vay của các cá nhân khi đổ tiền vào đất nền, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam khuyến nghị.

Nhằm hạn chế rủi ro và ngăn chặn đổ vỡ của thị trường bất động sản, đến nay nhiều địa phương đã phát ra văn bản chỉ đạo, giám sát thị trường bất động sản chặt chẽ, siết lại hoạt động phân lô bán nền tràn lan thời gian qua. Mà bài học vỡ thị trường tại nhiều địa phương cách đây không lâu, để lại nhiều hệ lụy, vẫn còn nguyên giá trị.