Vốn ngoại đổ vào bất động sản

	Thị trường BĐS nhà ở tăng cả về lượng giao dịch và giá bán
	Cảnh giác cho vay bất động sản
	Hà Nội: Giá văn phòng cho thuê tăng nhẹ

Số liệu thống kê 3 tháng đầu năm 2018, trên sàn chứng khoán TP.HCM và Hà Nội khối ngoại đã mua ròng hơn 11.080 tỷ đồng và bán ròng 647 tỷ đồng. Bất động sản, dịch vụ tài chính và ngân hàng là 3 nhóm ngành được mua ròng mạnh nhất. Có vẻ như khối ngoại cũng tập trung rất nhiều vào các mã vốn hóa lớn như VIC, VRE, hay SSI, HCM, BVH… vốn dĩ đã là “đầu tàu” của chỉ số VN-Index trong thời gian vừa qua.

Cổ phiếu VIC liên tiếp lập đỉnh mới đã tạo hiệu ứng lan tỏa sang cổ phiếu bất động sản khác

Theo các nhà phân tích, nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu mua ròng trong tháng 1 và chuyển tiếp sang bán ròng trong 2 tháng. Nguyên nhân chủ yếu là những quan ngại về rủi ro hệ thống chung khi Fed nâng lãi suất và khả năng diễn ra chiến tranh thương mại. Tuy nhiên, xu hướng bán ròng dần xen kẽ với những phiên mua ròng và những ngày cuối cùng của tháng 3 đang chứng kiến sự quay trở lại của dòng vốn ngoại.

Nhiều dự báo cho rằng khối ngoại khả năng sẽ quay trở lại mua ròng nhiều trong tháng 4 khi lịch sử giao dịch cho thấy tháng 4 thị trường thường diễn biến rất tốt với động lực chính là báo cáo KQKD quý 1 và mùa họp ĐHCĐ của các doanh nghiệp niêm yết.

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, xu hướng giao dịch của 2 quỹ ETFs ngoại cũng đang ủng hộ quan điểm này. Trong khi trước đó ai cũng thấy rằng các quỹ ETFs vốn rất nhạy với “rủi ro hệ thống”.

Cụ thể, trong tháng 1, khi thị trường tăng cực kỳ mạnh mẽ và hầu như không gặp bất kỳ trở ngại nào, tần suất “bơm vốn” của 2 quỹ ETFs rất dày đặc. Nhưng 2 quỹ ETFs đã chuyển sang rút ròng liên tiếp và chỉ xen bằng vài phiên mua ròng hiếm hoi trong tháng 2 và 3. Tuần cuối cùng của tháng 3, dòng vốn ETFs cũng đã có dấu hiệu quay trở lại sau giai đoạn 2 tuần tạm nghỉ ngơi trước đó. Kết quả của việc rót vốn từ khối ngoại giúp nhóm cổ phiếu bất động sản đồng loạt tăng mạnh trong các phiên giao dịch.

Đơn cử, cổ phiếu VIC (ngày 5/4) liên tiếp lập đỉnh mới đã tạo hiệu ứng lan tỏa sang cổ phiếu nhóm bất động sản. Hiện tại, VIC tăng 2,8% lên 131 và đã tăng 13,9% so với cách đây một tuần và 212% so với một năm về trước. Tương tự, các cổ phiếu bất động sản khác như SJS, TDH, DXG, VIC, NTL, HDG, KDH, NLG, NVL và HBC đều có giá tăng vượt so với dự báo.

Nhìn nhận dòng vốn FDI, từ năm ngoái đến nay, Việt Nam đón nhận dòng vốn rất mạnh mẽ vào nền kinh tế với 35,8 tỷ USD vốn đăng ký (tăng 44,4% so với cùng kỳ) và 17,5 tỷ USD vốn giải ngân (tăng 10,8% so với cùng kỳ). Trong đó, mảng bất động sản (đặc biệt là bất động sản khu công nghiệp – KCN) đang hưởng lợi từ dòng vốn này.

Đơn cử, các KCN tại TP.HCM có quy mô lớn với tổng diện tích đạt 4.261 ha - cao hơn 1,5 lần so với các KCN tại Hà Nội. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy hiện tại của các KCN tại Hà Nội đạt 81% so với 72% lấp đầy tại TP.HCM, mặc dù diện tích cho thuê tăng thêm hàng năm là như nhau, khoảng 110 ha.

Một điều đáng lưu ý là diện tích đất KCN tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc như Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Phòng đang cạn dần sau giai đoạn mở rộng của các tập đoàn công nghệ lớn như Samsung hay LG Electronics. Song, nhu cầu vẫn được kỳ vọng tăng nhờ nguồn FDI dồi dào, tăng trưởng GDP và chỉ số sản xuất công nghiệp tăng trở lại.

Trong khi đó, chủ đầu tư tại TP.HCM sở hữu lợi thế trong đàm phán giá thuê nhờ nhu cầu ngày càng tăng về đất thuê cùng cơ sở hạ tầng chất lượng trong khi nguồn cung đất KCN vẫn không tăng.

Hơn nữa, hấp thụ tốt từ thị trường, hỗ trợ bởi triển vọng và chính sách thu hút đầu tư của TPHCM, có thể dẫn đến thiếu hụt nguồn cung trong những năm tới. Giá thuê trung bình các KCN tại TPHCM là 141 USD/m2 cho thời hạn thuê 35 năm. KCX Tân Thuận, KCN Vĩnh Lộc có giá thuê cao nhất, đạt 250-260 USD/m2. Trong khi đó, các KCN thuộc Củ Chi và Nhà Bè có tỷ lệ lấp đầy và giá thuê thấp nhất do vị trí giao thông không thuận lợi.

Mặt khác, Hà Nội và các tỉnh phía Bắc có mức giá thuê thấp hơn, khoảng 110 USD/m2 và 74 USD/m2 với thời hạn 50 năm. Theo các nhà chuyên môn, dự đoán giá thuê KCN tại hai thành phố này sẽ tăng 2% mỗi năm trong 5 năm tới…