Băn khoăn quyền chuyển nhượng bất động sản

	Đại hội tuyển dụng Vinhomes 2023: Hàng chục nghìn cơ hội việc làm trong lĩnh vực bất động sản
	Tạo nguồn lực cho bất động sản hồi phục
	Ứng dụng công nghệ số trong bất động sản: Xu hướng tất yếu của tương lai

Các doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM kiến nghị xem xét lại nhiều điều khoản của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Trong đó, cần mở hơn cho việc giao quyền sử dụng đất cho tư nhân.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) hiện nay Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đi đến những giai đoạn lấy ý kiến cuối cùng để có thể thống nhất chủ trương và trình Quốc hội ban hành. Tuy nhiên vẫn có nhiều điểm quy định trong dự thảo Luật cần phải cân nhắc để tránh trường hợp sửa đổi văn bản luật khi vừa ban hành.

Cụ thể, việc dự thảo Luật không có những quy định cho phép tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại là một trong những điểm bất lợi nhất mà các nhà đầu tư gặp phải khi đầu tư dự án nhà ở thương mại và các loại hình nhà ở khác.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW, trong đó có quy định, “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”. Do đó, Ban soạn thảo dự án Luật cần lưu ý những góp ý từ Hiệp hội và các doanh nghiệp về vấn đề này.

Ông Lê Hoàng Châu cũng nêu khó khăn khác của thị trường bất động sản: Nhiều quy định trong Luật Nhà ở 2014 đã gây ra một hệ quả tiêu cực trong giai đoạn 2015-2020. Theo đó, những quy định khắt khe về thủ tục đầu tư đã khiến gần 160 dự án sử dụng đất hỗn hợp không được công nhận chủ đầu tư do không có 100% đất ở. Nhiều doanh nghiệp đã bỏ ra hàng chục, hàng trăm tỷ đồng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường mà không được công nhận chủ đầu tư, không được triển khai thực hiện dự án nhà ở thương mại nên rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, có nguy cơ phá sản.

Từ đầu 2021 đến nay, nhờ việc áp dụng Luật Đầu tư 2020 (Điều 75) một số dự án nhà ở đã được tháo gỡ về việc công nhận dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng “đất ở và các loại đất khác”. Tuy nhiên, vẫn còn khoảng 5% dự án có 100% đất nông nghiệp hoặc có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, không được công nhận chủ đầu tư.

Ngoài ra, tại Điểm b Khoản 1 Điều 123 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo HoREA là “một bước thụt lùi” so với các quy định hiện hành. Bởi hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại (Điều 73, Điều 169, Điều 191, Điều 193).

Đồng thời, tại Điều 29 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng cho phép “người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và “tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Nhưng, với nội dung quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 123 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại “hạn chế quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của người sử dụng đất và “hạn chế quyền được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Quy định này là bất hợp lý, HoREA đánh giá.

Theo các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, dự thảo cuối cùng của Luật Đất đai (sửa đổi) cần thiết bổ sung trở lại nội dung các quy định của Luật Đất đai 2013, cho phép tổ chức kinh tế “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại”, nhưng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép “chuyển mục đích sử dụng đất” và tổ chức kinh tế phải “thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước”.

Trường hợp những đề xuất này không được đưa vào Luật, các công ty bất động sản ở TP.HCM cho rằng, các cơ quan hữu quan cần quy định “điều khoản chuyển tiếp” để xử lý rất nhiều dự án nhà ở thương mại mà doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo quy định của Luật Đất đai 2013.