Bất động sản nông nghiệp chưa vận hành theo cơ chế thị trường

Vì lẽ đó, doanh nghiệp vẫn phải xoay xở khi muốn mở rộng mặt bằng cho sản xuất kinh doanh, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết tại hội thảo “Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Thực trạng và kiến nghị chính sách” diễn ra ngày 26/12.

Phát triển thị trường mua bán đất đai nông nghiệp là xu hướng tất yếu

Khai thác tài nguyên đất đai chưa hiệu quả

“Kinh tế đất nước chậm phát triển một phần trong đó là bởi tài sản đất đai không trở thành tài sản đích thực”, PGS-TS. Trần Đình Thiên nói.

Theo chuyên gia này, lực lượng quan trọng là người nông dân nhưng nhóm đối tượng này lại không có điều kiện phát triển. Ví dụ như Vĩnh Phúc, có tới 75% dân số sống ở nông thôn. Mặc dù GDP của Vĩnh Phúc đạt gần bình quân 100 triệu đồng/người nhưng thu nhập của người dân chưa được 50 triệu đồng/năm.

Việc khai thác và đem lại hiệu quả từ đất nông nghiệp cũng có những con số khác để chứng minh. Hiện nay, gộp cả 3 lĩnh vực nông - lâm - ngư nghiệp thì khu vực sản xuất này đóng góp 14,5% vào GDP năm 2018. Tuy nhiên, nếu bóc tách riêng nông nghiệp thì mức độ đóng góp chỉ tương đương 10,4% GDP chung, trong khi lĩnh vực này chiếm 39,5% diện tích đất đai cả nước.

Về việc làm, vai trò của lĩnh vực nông - lâm - ngư nghiệp rất quan trọng tại Việt Nam khi đóng góp gần 40% tổng việc làm của nền kinh tế. Tuy nhiên, nếu tách riêng lĩnh vực nông nghiệp thì mức tạo việc làm sẽ thấp hơn nhiều. Điều này cũng cho thấy việc quản lý và khai thác tài nguyên đất đai ở Việt Nam còn chưa hiệu quả.

Nguồn cơn những vướng mắc trong tích tụ đất đai, theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, là bởi tổ chức kinh tế phi nông nghiệp không được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Việc sử dụng đất cũng đang bị giới hạn do mức hạn điền, gây không ít cản trở cho sự phát triển thị trường sử dụng đất đai.

PGS-TS. Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho biết theo quy định hiện nay, hạn điền chỉ là 2 - 3ha, nếu tích tụ vượt quá 10 lần sẽ phải chuyển sang thuê của Nhà nước. Trong khi đó, việc thế chấp đất đai chỉ dựa trên số tiền thuê của nhà nước, vì vậy các chủ thể tích tụ ruộng đất gặp khó khăn trong việc tạo lập và tìm kiếm nguồn vốn để đầu tư kinh doanh.

Bên cạnh đó, các quy định về chủ thể có thể được mua quyền sử dụng đất cũng đang là một hạn chế cho các nhà đầu tư vào nông nghiệp trong việc tiếp cận đất đai.

“Thực tế hiện nay, khái niệm về thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự rõ ràng, thiếu tính nhất quán; nguồn lực tài sản đất đai, hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự được vận hành theo cơ chế thị trường; cơ chế chính sách cho phát triển nông nghiệp nói chung và cho hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp nói riêng vẫn còn nhiều bất cập…”, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khái quát lại.

Giải pháp quan trọng nhất là xây dựng đẩy đủ nền tảng pháp lý

Trước thực trạng trên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc xác định, công nhận bất động sản nông nghiệp là một loại hình sản phẩm bất động sản là điều cần thiết và phù hợp với nhu cầu thị trường (loại hình này đã có ở nhiều quốc gia). Việc đánh giá quy mô, tiềm năng phát triển, từ đó có các định hướng phát triển, đồng thời xây dựng, hoàn thiện cơ chế chính sách, khung khổ pháp lý phù hợp cho loại hình này cũng là điều hết sức cấp thiết.

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cho rằng việc phát triển thị trường mua bán đất đai nông nghiệp sẽ làm gia tăng sản lượng nông nghiệp; để áp dụng công nghệ, hiện đại hóa và tăng giá trị gia tăng cho đất nông nghiệp. Điều này cũng giúp ổn định nguồn cung và chất lượng nông sản để có thể tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu...

“Phải khẳng định rằng, đó là xu hướng tất yếu, gắn với tái cấu trúc nền kinh tế theo hướng phát triển thương mại - dịch vụ và công nghiệp, TS. Lê Xuân Nghĩa nói.

Theo vị này, vấn đề đặt ra là Chính phủ phải có một chiến lược toàn diện về việc giải quyết những vướng mắc của thị trường bất động sản nông nghiệp. Quan trọng nhất là xây dựng đẩy đủ nền tảng pháp lý, tạo sự an toàn, dài hạn cho nhà đầu tư, trên cơ sở đó mới tập trung được nguồn lực đất đai để đi vào sản xuất lớn.

Cũng chia sẻ góc nhìn trên, GS-TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng mục tiêu của việc phát triển phân khúc bất động sản nông nghiệp là thực hiện tốt nhất chủ trương của Chính phủ phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao. Vì vậy, giải pháp là phải sửa đổi Luật Đất đai 2013 để giải quyết bài toán tập trung hay tích tụ đất đai dựa trên mối liên kết doanh nghiệp - nông dân hoặc liên kết cộng đồng nông dân. Mối liên kết này sẽ tạo nên sức mạnh về cả đất đai quy mô lớn và nâng cao năng lực tài chính để đầu tư dài hạn và có chiều sâu công nghệ.

Ông Võ nhận định: “Nông sản sản xuất ra có năng suất cao, sản lượng lớn, chất lượng tốt sẽ làm tăng giá trị đất đai nông nghiệp. Đầu tư vào bất động sản nông nghiệp lúc này cũng tạo hiệu quả kinh doanh không khác gì đầu tư vào bất động sản phi nông nghiệp, vừa tạo được giá trị đất đai tăng lên và vừa tạo được thu nhập cao từ hiệu quả cao về sản xuất nông nghiệp”.