Bỏ phương pháp thặng dư khi định giá đất có tác động đến doanh nghiệp bất động sản?

Ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường phát biểu tại hội thảo.

Chiều ngày 27/7, tại Hà Nội, Báo Đầu tư tổ chức Hội thảo khoa học với chủ đề: “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án”.

Đa số dự án áp dụng phương pháp thặng dư

Theo kiến nghị của nhiều địa phương, công tác định giá đất ở một số nơi gặp nhiều khó khăn vướng mắc về thẩm quyền, trình tự, thủ tục dẫn đến việc định giá đất cụ thể rất chậm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án đầu tư.

Hiện dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến các bộ, ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp thặng dư đang gây tranh luận nhiều nhất.

Theo bà Nguyễn Thị Diệu Hồng - Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), khi khảo sát ý kiến của doanh nghiệp, yếu tố quan tâm hàng đầu trong việc định giá đất là bỏ phương pháp thặng dư sẽ tác động như thế nào tới việc triển khai dự án.

Nhiều ý kiến băn khoăn tập trung vào 4 vấn đề. Thứ nhất, các phương pháp theo dự thảo khó thay thế được phương pháp thặng dư, bởi căn cứ vào quy định thì mỗi loại đất sẽ cần những phương pháp khác nhau với giá trị riêng không thể thay thế. Đây là phương pháp quan trọng, có ý nghĩa lớn đối với việc phát triển kinh tế, ví dụ với đất để kinh doanh thương mại, phát triển công nghiệp… thì phương pháp thặng dư là cách xác định chính xác nhất.

Bên cạnh đó, có ý kiến lo ngại việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ gây khó khăn cho định giá, khiến việc triển khai dự án chậm trễ. Theo khảo sát doanh nghiệp 2022, tình trạng mất nhiều thời gian để định giá đất là yếu tố hàng đầu gây chậm dự án. Việc thay đổi phương pháp định giá có thể làm trầm trọng thêm tình trạng này.

Thứ ba, về mục tiêu quản lý nhà nước, cơ quan soạn thảo cho rằng phương pháp này định giá bất động sản phục vụ cho nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư, chưa phù hợp với quản lý nhà nước. Nếu tư duy ngược lại, để phục vụ tính toán quyết định đầu tư thì phương pháp này đã sát nhất với thị trường, từ đó đảm bảo được quyền lợi và việc quản lý của nhà nước.

Thứ tư là tính thống nhất của quy định. Phương pháp thặng dư đang được các tổ chức thẩm định giá áp dụng rộng rãi và xem là phương pháp áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển. Phương pháp này đã được quy định trong tiêu chuẩn Thẩm định giá 11, ban hành theo Thông tư của Bộ Tài chính. Liệu việc bỏ phương pháp có đảm bảo tính thống nhất của pháp luật!

“Chúng tôi đề nghị cần cân nhắc lại việc bỏ phương pháp thặng dư và đánh giá thận trọng những tác động của vấn đề này đối với việc triển khai dự án của doanh nghiệp”, bà Diệu Hồng nói.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, cho biết thành phố có 320 dự án thì 280 dự án áp dụng phương pháp thặng dư, chủ yếu trong 8 năm qua. Theo ông Châu, nguyên nhân xuất phát từ thực tiễn rằng rất khó áp dụng các phương pháp khác.

“Bộ Tài nguyên và Môi trường nên chủ động đề xuất sửa đổi Nghị định 44. Chúng tôi tán thành quan điểm tích hợp phương pháp chiết trừ vào so sánh, tán thành phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho các dự án bất động sản thương mại, đô thị... nhưng chúng tôi không tán thành mức trần 200 tỷ đồng”, ông Châu nêu quan điểm.

Nhiều địa phương đều đồng ý với đề xuất này vì phù hợp với các địa phương. Vậy đặt vấn đề với các dự án quy mô lớn tại TP. Hồ Chí Minh hay Hà Nội thì sao?

“Điều này sẽ tạo nên tiêu cực khi chủ đầu tư chọn làm dự án dưới 200 tỷ đồng, sẽ không còn các dự án hàng trăm hecta…”, ông Châu băn khoăn.

Ách tắc dự án không phải ở phương pháp định giá mà là ở con người

Ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ trưởng Tổ biên tập Luật Đất đai sửa đổi, cho biết các phương pháp định giá, kể cả phương pháp thặng dư, so sánh, chiết trừ, thu nhập… trên thế giới đều làm, đều là các phương pháp khoa học.

Quang cảnh Hội thảo "Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án"

“Về việc bỏ phương pháp thặng dư, đây là phương pháp khoa học nhưng chúng tôi đề nghị tạm dừng, chưa áp dụng, bởi phương pháp thặng dư bao trùm trong nó là phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập…”, ông Chính nói và thêm rằng: “Các địa phương, nhà đầu tư lo ngại bỏ phương pháp thặng dư làm đình trệ công tác định giá đất. Chúng tôi đặt câu hỏi ngược lại, tại sao bây giờ có phương pháp thặng dư mà vẫn chậm, vậy thì nguyên nhân ở điểm khác”.

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội cho hay, trên thế giới và Việt Nam đều đồng tình với 4 phương pháp định giá. Chúng ta còn thêm vào 1 phương pháp là phương pháp hệ số điều chỉnh. Vậy tại sao có 5 phương pháp rồi mà vẫn không định giá được. Vậy việc sửa lẽ ra phải thêm phương pháp, tại sao lại bỏ phương pháp, vì có thể gây ra tắc thêm?

“Chúng ta đã xác định điểm ách tắc hiện nay không phải ở phương pháp mà là ở con người, ở cách thực hiện. Vậy có bỏ phương pháp thì tình trạng này vẫn không thể khắc phục được”, ông Hoàng Văn Cường cho biết.

Theo ông Cường, phương pháp thặng dư được doanh nghiệp quan tâm nhiều, nhưng có điểm tích cực và cũng có những hạn chế. Hạn chế thấy rõ là dựa trên nhiều yếu tố giả định, dẫn tới khi tính giá đất và tới khi đầu tư xong thì giá đã thay đổi. Nhưng yếu tố tích cực là cùng mảnh đất, quy hoạch như vậy, nhưng với năng lực của nhà đầu tư thì có thể làm ra sản phẩm có thể bán được giá trị khác nhau.

“Nguồn lực như nhau nhưng nhà đầu tư khác nhau thì có thể tạo ra giá trị mới, giá trị sáng tạo, nhà đầu tư được hưởng và xã hội cũng được hưởng những giá trị này. Chúng ta phải có khung khổ pháp lý để bảo vệ giá trị sáng tạo”, ông Cường cho hay.

PGS.TS. Vũ Sỹ Cường - Phó Trưởng Bộ môn Phân tích chính sách tài chính, Học viện Tài chính, cho biết phương pháp thặng dư đang áp dụng tới 87,5% với các dự án, vậy khi thay đổi phương pháp, chi phí bỏ ra sẽ như thế nào, như phải thu thập thông tin lại, đào tạo lại cán bộ…

“Theo tôi, chúng ta nên có quy định tương đối chi tiết để có thể áp dụng, mà cán bộ không phải hỏi thêm, ví dụ quy định về quy mô dự án thì cấp nào sẽ quản lý, ít ra phải có một danh sách phân loại: quy mô, loại hình nào thì sử dụng phương pháp nào”, ông Vũ Sỹ Cường chia sẻ.

Cũng theo ông Cường: “Nên hạn chế hình sự hoá, nếu định giá sai có thể xử lý bằng biện pháp tài chính. Bởi nếu không có ‘tấm khiên’ để phòng ngừa rủi ro thì phương pháp nào cũng rất khó cho các bên thực hiện”.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), chúng ta đang sửa Luật Đất đai hướng theo định giá thị trường, có giá lên và xuống, nhưng 3 phương pháp hiện tại đều xác định giá chỉ có lên, không có xuống, bởi dự án mới luôn phải có giá bằng hoặc cao hơn dự án được so sánh. Điều này đẩy giá đất luôn cao lên, ảnh hưởng tới việc người dân có thể sở hữu nhà ở.

Chẳng hạn tại Hưng Yên, dự án Ecopark đã đầu tư hơn 10 năm, nếu 1 nhà đầu tư mới muốn đầu tư tại Hưng Yên, thì giá ít nhất phải bằng với dự án Ecopark theo phương pháp so sánh. Khi đó, nhà đầu tư nhỏ khó lòng thực hiện dự án, hoặc muốn bán giá thấp cũng khó. Rõ ràng, việc định giá đất theo hướng này khiến giá luôn cao lên, không bám theo nguyên tắc thị trường.

“Chúng tôi đề nghị định giá đất cần bám theo giá thị trường, có lên phải có xuống, người dân mới là người quyết định giá của sản phẩm bất động sản. Nếu định giá làm sao để tận thu, để giá luôn cao hơn thì cần thay đổi tư duy”, ông Thanh nói.