"Bong bóng" bất động sản là do đầu cơ, thổi giá

Cơ cấu sản phẩm trên thị trường bất động sản đang phát triển mất cân đối. Ảnh: Hà Sơn

Sáng 13/1, Cổng Thông tin điện tử Chính phủ tổ chức cuộc tọa đàm: "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023".

Tín dụng không gây ra "bong bóng" bất động sản

Phát biểu tại tọa đàm, ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng, cho biết thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn bằng trái phiếu có vấn đề. Khi đó, áp lực vốn tín dụng với ngân hàng rất lớn. Nếu như thị trường vốn cân bằng với thị trường tiền tệ thì các doanh nghiệp hoạt động bình thường. Tuy nhiên khi thị trường vốn có vấn đề, huy động khó khăn hơn sẽ dồn tất cả vào thị trường tiền tệ là không hợp lý. Vì bản chất thị trường tiền tệ là cho vay bổ sung vốn, cả vốn trung - dài hạn và vốn ngắn hạn.

Ông Hùng đặt vấn đề, bong bóng bất động sản xảy ra có phải do vốn tín dụng không? Theo ông Hùng, tốc độ tăng trưởng vốn tín dụng hằng năm bình quân có con số rất rõ, không có gì gọi là nóng. Tất cả các dự án đầy đủ pháp lý đều được cho vay, những dự án liên quan đến nhà ở tiêu dùng phục vụ người dân, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay, người dân có thể tiếp cận được. Việc người dân ở nơi này nơi kia không tiếp cận được vốn tín dụng là do tính pháp lý không đảm bảo khả năng trả nợ hoặc vượt khả năng tài chính của họ.

"Khi xảy ra bong bóng bất động sản là do có hiện tượng không phải mua nhà để ở mà mua nhà để tích luỹ, để đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên. Có những người mua cả tòa nhà, mua nửa tòa nhà. Mua nhiều như vậy để đẩy giá lên và chỉ cần thị trường ách tắc, không bán được hàng, đóng băng thì tòan bộ những khoản nợ ấy nếu ngân hàng cho vay sẽ rủi ro rất lớn", ông Hùng chia sẻ.

Do đó, ngân hàng đã đặt vấn đề lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực rủi ro. Khi cho vay phải xem xét rất thận trọng. Dự án phải đảm bảo tính pháp lý, đầy đủ pháp lý thì đảm bảo tiếp cận được vốn tín dụng. Người dân có nhu cầu tiếp cận vốn mua nhà ở thì gần như tất cả đều tiếp cận được để mua nhà.

Theo ông Hùng, với những dự án vừa tiếp cận vốn vừa vướng thủ tục pháp lý thì ngân hàng không khuyến khích. Vấn đề đặt ra là tỉ lệ cho vay ngắn hạn và cho vay trung dài hạn sẽ dần theo thông lệ quốc tế, đến tháng 10/2023 đưa về 30% phù hợp với thực tiễn, nếu không sẽ ảnh hưởng đến tính an tòan của hệ thống ngân hàng.

Ông Hùng cho rằng, các ngân hàng đều muốn cho doanh nghiệp vay, tuy nhiên ngân hàng đều quan tâm đến việc những dự án ấy có đầy đủ tính pháp lý hay chưa, đầu vào - đầu ra có hợp lý không. Các ngân hàng đặt ra vấn đề là giá sản phẩm bất động sản có hợp lý để đưa ra tính hiệu quả dự án hay không. Giá bán quá cao thì ít người mua, khó tiếp cận được vốn. Giá cao như vậy ngân hàng có dám cho vay khi không có dòng tiền không…

Doanh nghiệp bất động sản cần có giải pháp cho chính mình

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chia sẻ, thị trường bất động sản hiện nay đang rất khó khăn, đặc biệt là vướng mắc về pháp lý. Tiếp đó là vướng mắc trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản hiện nay đang có sự lệch pha: Nguồn cung liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay; cơ cấu sản phẩm đang phát triển mất cân đối cung - cầu, vì nhà ở mà đa số người dân đang rất giá khoảng từ 30 triệu đồng/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả 2 loại này đang rất thiếu. Năm 2020, TP.HCM chỉ có 1% nhà ở là giá vừa túi tiền. Năm 2021 đến nay, TP.HCM cũng không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền. Trong khi đó, theo ông Châu, tỉ lệ nhà ở cao cấp lại liên tục gia tăng. Nếu năm 2020 tỉ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021, 2022, tỉ lệ này tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp.

"Vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa thiếu hụt nhà ở giá vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu đồng/m2, trong khi trước đây mục tiêu của chúng ta chỉ ở mức trên dưới 15 triệu đồng/m2. Còn nhà ở thương mại, như ở TP.HCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu đồng/m2 là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2", ông Châu chia sẻ.

Trước khó khăn của thị trường bất động sản, ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết trong thời gian vừa qua, Thủ tướng Chính phủ có một loạt công điện chỉ đạo người đứng đầu các bộ, ngành, địa phương để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản cũng như phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an sinh xã hội, trong đó có Công điện 1164 về tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Trước đó, khi thị trường có những dấu hiệu bất ổn, khó khăn, ngay lập tức Thủ tướng đã có chỉ đạo các bộ, ngành, trong đó có Bộ Xây dựng, nghiên cứu, nắm bắt tình hình để giải quyết.

Mới đây, ngày 6/1/2023, Thủ tướng đã ký Nghị quyết 01 của Chính phủ để định hướng phát triển kinh tế - xã hội của năm 2023, trong đó có những định hướng, chủ trương để giải quyết vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên theo các chuyên gia kinh tế, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thì chính các doanh nghiệp bất động sản cũng cần đưa ra các giải pháp cho chính mình. Ông Nguyễn Quốc Hùng đặt câu hỏi cho các doanh nghiệp bất động sản là giá nhà bao nhiêu là hợp lý? Điểm cân bằng vốn của các doanh nghiệp có thể chấp nhận được là gì để có sản phẩm tiêu thụ được ra thị trường? Doanh nghiệp có chấp nhận lãi trước kia 10 phần giờ giảm đi còn 3 phần, còn 7 phần để cho người dân hưởng, thì lúc đó dòng vốn sẽ luân chuyển?

Đồng quan điểm, theo ông Lê Hoàng Châu, thị trường bất động sản khó khăn cũng có trách nhiệm của doanh nghiệp vì doanh nghiệp vay vốn thì cần sử dụng vốn cho hiệu quả. Hiện nay, khó khăn của thị trường có những nguyên nhân do cơ chế, chính sách và Nhà nước đang tháo gỡ, nhưng cũng có nguyên nhân do doanh nghiệp đầu tư dàn trải, không lượng sức mình.; cũng có nguyên nhân doanh nghiệp phát triển sản phẩm không phù hợp với thị trường.

"Chúng tôi đề nghị doanh nghiệp phải nâng cao trách nhiệm để cùng tham gia với Nhà nước, cùng với khách hàng để tìm giải pháp. Đứng từ phía doanh nghiệp, chúng ta giảm kỳ vọng lợi nhuận, giảm giá bán, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu… Chúng tôi hoan nghênh doanh nghiệp thậm chí sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể cơ cấu lại, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, tái cơ cấu lại đầu tư", ông Châu chia sẻ.