Chung cư cũ và những chuyện bên “hành lang”

	Người dân ở chung cư cũ có thêm hy vọng 'đổi đời'
	Cải tạo chung cư cũ: Cơ chế đã mở
	Tháo nút thắt xây dựng chung cư cũ

Tìm cơ hội “an cư” với chung cư cũ

Giá nhà đất và các căn hộ chung cư xây mới tăng cao khiến nhiều người dân muốn hiện thực hóa giấc mơ “an cư” phải tìm đến các chung cư cũ, dù phải sống trong lo sợ và bất chấp nhiều rủi ro mất an toàn.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), hiện trên thị trường, số lượng căn hộ cao cấp đang chiếm đa số, còn căn hộ bình dân dành cho đa số người lao động gần như… bằng không.

Trong khi đó, một báo cáo gần đây cho biết nguồn cung căn hộ trong quý II tại Hà Nội cũng đã giảm 28%, nguồn cung sơ cấp cũng giảm 43% so với cùng kỳ năm trước.

Không chỉ nguồn cung khan hiếm, đại diện Bộ Xây dựng còn cho biết, các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Hiện, mức giá 30-50 triệu đồng/m2 là chủ đạo trên thị trường.

Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, điều này khiến người dân - người có nhu cầu thực - khó mua được nhà ở với mức giá hợp lý.

Việc cải tạo, xây mới các chung cư cần sự đồng thuận của người dân.

Chính vì vậy, nhiều người dân đang quay về tìm kiếm cơ hội "an cư" tại các căn hộ chung cư cũ tại các thành phố lớn. Anh Nguyễn Chiến Thắng (quận Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết gia đình anh đã thuê nhà gần 10 năm, chắt chiu mãi mới có một khoản dư đủ lớn để tìm mua nhà. Tuy nhiên, giá chung cư xây mới hiện đang quá cao, nếu muốn mua phải vay ngân hàng một khoản rất lớn nên anh quyết định mua một căn chung cư cũ với giá hợp lý hơn, rồi vay bạn bè và người thân một khoản nhỏ để sửa chữa và mua sắm lại nội thất. Căn nhà cũ nhưng tinh thần thoải mái, không lo trả nợ quá nhiều hàng tháng, cuộc sống cũng bớt áp lực hơn.

Nhưng, vấn đề được đặt ra hiện nay là mặc dù giá bán các căn hộ chung cư cũ có thể hợp lý song về chất lượng lại không đảm bảo và tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn. Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP. Hà Nội, hiện có khoảng 1.579 chung cư cũ được xây dựng từ những năm 1960-1990, nhiều chung cư đã hết niên hạn sử dụng, trong đó có tới 200 chung cư cấp C (cần sửa chữa lớn để bảo đảm sử dụng bình thường); 6 nhà cấp D (phải sửa chữa lớn, ưu tiên làm ngay vì có nguy cơ sập đổ).

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, trong 474 chung cư cũ với 573 lô được xây dựng trước năm 1975. Qua kiểm định của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, có tới 14 chung cư cấp D, 116 chung cư cấp C, 332 chung cư cấp B và 12 chung cư đã tháo dỡ hoặc chuyển mục đích.

Bà Phan Bích Thủy, sinh sống tại một căn chung cư cũ tại Hà Nội phản ánh, chung cư này đã hết niên hạn sử dụng từ rất lâu, dọc cầu thang và hầu hết vách tường đều bong tróc vữa, lộ phần xi-măng, cốt thép bên trong, dây cáp, điện chằng chịt. Ban quản trị không có kinh phí sửa chữa nên nhà hỏng gì bà đều phải tự thuê thợ tự sửa. Dù biết nguy hiểm nhưng đây là nơi ở đã gắn bó mấy chục năm nên bà cùng nhiều hộ dân khác vẫn quyết định sống tạm ở đây.

Không chỉ trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, nhiều người dân còn phản ánh, chung cư cũ là nơi tiềm ẩn nhiều nguy cơ cháy nổ vì cơ sở vật chất đã cũ kỹ, thiết kế hệ thống thoát hiểm không đáp ứng được yêu cầu phòng cháy, chữa cháy, nhiều căn hộ bị cơi nới, rào chắn, không có lối thoát hiểm...

Cần sự đồng thuận của người dân

Trước tình trạng này, nhiều địa phương đã ban hành không ít kế hoạch hành động. Đơn cử, tại Hà Nội, Ban Chỉ đạo cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn vừa ban hành Kế hoạch hành động số 02-KH/BCĐ, đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tái định cư, chỉnh trang, tái thiết đô thị, góp phần phát triển đô thị và kinh tế đô thị toàn thành phố trong giai đoạn tới. Trong đó, phấn đấu hoàn thành công tác kiểm định tất cả chung cư cũ trên địa bàn thành phố trước quý IV/2023; nghiên cứu xây dựng, ban hành quy định về các tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư, hệ số bồi thường K và các cơ chế, chính sách cụ thể thuộc thẩm quyền của thành phố trong quý III/2022; phấn đấu cải tạo, xây dựng lại 2-3 khu chung cư cũ trong giai đoạn 2021-2025...

Tuy nhiên, việc cải tạo hoặc xây dựng lại chung cư cũ cho người dân không phải chuyện dễ dàng.

TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho biết khó khăn nhất trong việc cải tạo lại nhà chung cư cũ hiện nay là thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người dân về giải phóng mặt bằng và chính sách đền bù tái định cư. Bên cạnh đó, các chương trình cải tạo, sửa chữa chung cư cũ hiện nay đã được nhiều địa phương xây dựng và thông qua nhưng vẫn chưa được bố trí vốn nên chưa thể phân phối cho các dự án cải tạo, sửa chữa ở các quận, huyện và các dự án.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, đại diện một công ty có nhận thầu cải tạo chung cư cũ thông tin thêm, việc đàm phán với người dân tốn nhiều thời gian, công sức và chỉ cần vài hộ không đồng thuận là dự án bị đình trệ kéo dài. Đơn cử, chung cư cũ C1 Khu tập thể Thành Công tại quận Ba Đình, TP. Hà Nội mất 9 năm để hoàn thành; khu chung cư cũ L1, L2 tại số 93 Láng Hạ mất 7 năm vẫn không thể giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, đa số các chung cư cũ tập trung ở khu vực trung tâm, bị hạn chế chiều cao xây dựng nên số lượng căn hộ mới không nhiều. Hơn nữa, nếu xây lại trên nền cũ, doanh nghiệp phải trả cho mỗi hộ dân cũ một căn hộ, số còn lại mới được bán thương mại. Trình tự thủ tục đầu tư xây dựng cũng bất cập khi triển khai. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp đắn đo giữa trách nhiệm cộng đồng và bài toán kinh tế nên không còn mấy mặn mà.

Nhằm tháo gỡ những “điểm nghẽn” trong tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, UBND TP. Hồ Chí Minh đề xuất Nhà nước tổ chức di dời, bố trí tái định cư cho người dân ở các địa điểm khác bằng nguồn vốn đầu tư công; khu đất của chung cư cũ sẽ được chuyển đổi quy hoạch và mục đích sử dụng đất để tổ chức đấu giá, thu hồi về ngân sách; chủ đầu tư chi hỗ trợ bằng tiền cho người đang thuê các căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước mà không có nhu cầu tái định cư, để họ tự lo chỗ ở mới, bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà theo đơn giá bồi thường được thẩm định... Đồng thời, cần giải quyết những vướng mắc trong trường hợp không kêu gọi được nhà đầu tư xây dựng lại chung cư ở vị trí cũ.

Bên cạnh đó, việc cải tạo, xây mới các chung cư rất cần sự đồng thuận của người dân và huy động được sự tham gia của các nguồn lực xã hội. Để làm được điều này, một chuyên gia đề xuất các cơ quan quản lý, doanh nghiệp cần làm tốt công tác tuyên truyền về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ để người dân hiểu mục đích cuối cùng của dự án là đảm bảo an toàn, tính mạng và tài sản của người cư trú, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, cải thiện chất lượng cuộc sống cho người dân chứ không chỉ đơn thuần là lợi ích kinh tế, phát triển và chỉnh trang đô thị.