Cơ hội vay vốn mua nhà vẫn rộng mở

Theo quy định tại Thông tư số 08/2020/TT-NHNN (Thông tư 08), từ 1/10/2023, tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của các NHTM giảm xuống mức 30% thay vì 34%. Việc giảm tỷ lệ này ở các ngân hàng khiến thị trường lo ngại về khả năng các khoản cho vay trung, dài hạn sẽ dần thu hẹp, từ đó giảm cơ hội đối với khách hàng tiếp cận nguồn vốn tín dụng đầu tư nhà xưởng, người dân mua nhà để ở.

Tuy nhiên, quan sát cho thấy, việc áp dụng tỷ lệ này có thể chưa có ảnh hưởng đáng kể đối với hoạt động cho vay của hệ thống NHTM. Bởi các số liệu thống kê tổng hợp từ NHNN và Công ty chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho thấy, tính đến cuối tháng 7/2023, tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của các loại hình TCTD là không quá lớn. Đối với nhóm NHTM có vốn nhà nước, tỷ lệ này trung bình ở mức khoảng 24,97%, đối với nhóm NHTMCP là khoảng 32,66%. Tính trung bình toàn hệ thống, tỷ lệ này đang nằm ở khoảng 26,14% - mức thấp hơn so với lộ trình mà Thông tư 08 yêu cầu áp dụng từ 1/10/2023. Do đó, khi quy định này có hiệu lực thi hành cũng không ảnh hưởng nhiều đến tín dụng trung, dài hạn của các NHTM. Hơn nữa, theo thống kê của NHNN, tính đến cuối tháng 8/2023, huy động của hệ thống ngân hàng tăng trưởng 5,36%, cao hơn mức tăng trưởng dư nợ cho vay là 5,33%. NHNN cũng cho biết thanh khoản của các ngân hàng đến hiện tại đang tốt và quá trình giảm lãi suất đang hỗ trợ tăng trưởng tín dụng.

Lãi suất cho vay mua, sửa nhà ở đang giảm

Theo các chuyên gia, việc giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn có thể cũng sẽ tạo ra động lực cho các ngân hàng mua lại trái phiếu trước hạn và tập trung phát hành các loại trái phiếu kỳ hạn dài để tăng huy động vốn trung, dài hạn. Chẳng hạn, thời gian qua, nhóm các ngân hàng như: Techcombank, OCB, MSB, TPBank, ABBank, HDBank… đều đẩy mạnh phát hành trái phiếu. Vì thế, “áp lực từ việc giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn là không đáng kể”, KBSV nhận định.

Trái với một số lo ngại cho rằng quy định giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn sẽ làm cho tốc độ tăng trưởng tín dụng dài hạn chậm lại, và cơ hội tiếp cận vốn vay của các doanh nghiệp (nhất là doanh nghiệp bất động sản) giảm đi, nhiều chuyên gia cho rằng lộ trình này của Thông tư 08 không làm ảnh hưởng đến nguồn cung tín dụng cho lĩnh vực nhà đất.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Hà cho rằng, tính đến nửa đầu 2023, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của hệ thống ngân hàng đã tăng 17,41%. Trong suốt năm 2022 đã có khoảng 1,7 triệu tỷ đồng được các ngân hàng cho vay để mua, sửa nhà ở. Hiện nguồn vốn của ngân hàng khá dồi dào nên cho vay để mua, sửa nhà cửa không bị hạn chế. Một số chuyên gia khác nhận định, cùng với yêu cầu các TCTD áp dụng lộ trình giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn, NHNN đang xem xét sửa đổi một số quy định liên quan. Đơn cử, tháng 4/2023, NHNN đã xây dựng dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư số 41/2016/TT-NHNN quy định về tỷ lệ an toàn vốn đối với các TCTD.

Theo dự thảo, hệ số rủi ro tín dụng đối với các khoản cho vay tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp được giảm từ 200% xuống 160%. Hệ số rủi ro tín dụng đối với các khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ cũng được giảm mạnh từ mức 25% -100% xuống còn 12%-50% (tùy theo tỷ lệ bảo đảm và tỷ lệ thu nhập). Định hướng chính sách này của cơ quan quản lý cho thấy, khi Thông tư 41/2016/TT-NHNN được sửa đổi thì các khoản vay dài hạn 20-30 năm, khách hàng vay với mục đích mua nhà sẽ được các ngân hàng áp dụng tỷ lệ rủi ro tín dụng thấp hơn và có nhiều dư địa để giảm lãi suất cho vay.

Từ đầu năm đến nay, các NHTM đã, đang có nhiều giải pháp nhằm góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đơn cử, ngân hàng tích cực triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ. Đến cuối tháng 8 đã có hơn 10 tỉnh, thành phố công bố danh mục dự án tham gia vay vốn từ gói tín dụng này. Các ngân hàng BIDV, Agribank đã bắt đầu giải ngân một số khoản vay lớn cho chủ đầu tư tại các địa phương. Trong khi đó, xu hướng giảm lãi suất đối với các khoản vay dài hạn phục vụ mua nhà ở đang được hàng loạt ngân hàng thực hiện. Chẳng hạn, MSB đang giảm 2%/năm lãi suất đối với các khoản vay đến 35 năm của khách hàng cá nhân; VPBank áp dụng mức lãi suất từ 5,9%/năm đối với gói vay mua nhà; Sacombank và SHB cũng lần lượt ưu đãi người mua nhà với mức lãi vay từ 8% - 9,39%/năm…

Bên cạnh đó, điều kiện vay vốn để mua nhà ở tại các dự án nhà ở xã hội của người dân cũng đã được Bộ Xây dựng đề xuất nới lỏng tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Những tín hiệu này cho thấy, trong thời gian tới nguồn tín dụng dài hạn dành cho mục đích mua sắm, sửa chữa nhà ở vẫn sẽ tăng trưởng mạnh và có nhiều ưu đãi về lãi suất cũng như thủ tục vay vốn.