Dòng tiền ngành địa ốc cải thiện và phân hóa

“Của để dành” của nhiều doanh nghiệp lớn bật tăng

Thống kê của các CTCK cho thấy, kết thúc quý I/2025, tổng giá trị “của để dành” (bao gồm: doanh thu chưa thực hiện, người mua trả tiền trước…) của hơn 100 doanh nghiệp BĐS niêm yết đã đạt gần 137.000 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cuối năm 2024. Một số doanh nghiệp lớn có mức tăng trưởng tích cực. Chẳng hạn như Vinhomes (VHM) trong quý vừa qua có mức tăng 6% đạt hơn 50.000 tỷ đồng, doanh số bán hàng đạt khoảng 35.000 tỷ đồng, tương đương gấp 2,2 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Tương tự, nhóm Đất Xanh cũng ghi nhận “của để dành” có sự tăng trưởng tốt. DXG có lượng người mua trả tiền trước đạt mức hơn 1.800 tỷ đồng, tăng gần 60%. Chỉ tiêu này ở DXS cũng đạt hơn 1.000 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với thời điểm đầu năm.

Các doanh nghiệp khác như Nam Long, Khang Điền, Fideco (FDC)… bức tranh tài chính cũng có cải thiện đáng kể. Kết thúc quý I, doanh thu của Nam Long đạt hơn 1.291 tỷ đồng, gấp hơn 5 lần cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế gần 110 tỷ đồng, cải thiện đáng kể so với khoản lỗ 65 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Khang Điền đạt mức doanh thu thuần trên 710 tỷ đồng, tăng 113%; lợi nhuận sau thuế đạt 119 tỷ đồng, tăng 86% so với cùng kỳ. Trong khi FDC ghi nhận lãi ròng quý I gần 11 tỷ đồng, gấp 30 lần so với cùng kỳ năm trước.

Theo nhận định của CTCK Rồng Việt (VDSC), các tháng đầu năm vừa qua dù tổng lượng “tiền và tương đương tiền” của toàn ngành BĐS giảm khoảng 5% so với cuối 2024 (đạt mức 92.000 tỷ đồng) nhưng không còn phản ánh xu hướng tiêu cực mà là kết quả của sự sàng lọc.

Các doanh nghiệp lớn như Vinhomes, DXG, Nam Long, Khang Điền… đang tập trung khá mạnh cho hoạt động tái cơ cấu danh mục và đẩy mạnh bán hàng. Nhóm này dù áp lực tồn kho và nợ phải trả vẫn khá lớn (chẳng hạn: tổng nợ vay của Vinhomes đến cuối 2024 gần 81.300 tỷ đồng, tồn kho hơn 55.600 tỷ đồng; Khang Điền tồn kho đến cuối quý I/2025 gần 22.180 tỷ đồng, Novaland tồn kho gần 141.000 tỷ đồng…). Tuy nhiên, do có lực đẩy thanh khoản tốt từ các dự án gần bàn giao có khả năng hút dòng tiền sớm hơn, trong khi nhóm doanh nghiệp “đói vốn”, quỹ đất chậm pháp lý sẽ tiếp tục đối mặt áp lực nợ phải trả và hàng hóa tồn kho, thiếu thanh khoản. Cụ thể, nhóm các doanh nghiệp cỡ vừa như: DRH Holdings, Địa ốc Hoàng Quân, CEO, Hà Đô, Quốc Cường Gia Lai, Hodeco, AAV Group… trong các quý tới sự phục hồi sẽ diễn ra chậm hơn, thậm chí tiếp tục ghi nhận doanh thu và lợi nhuận sụt giảm.

Doanh nghiệp giới thiệu dự án chung cư đang hoàn thiện tại TP.Dĩ An, Bình Dương

Manh nha dòng tiền lớn trên thị trường vốn

Theo nhận định của FiinRatings, song song với sự khởi sắc ở thị trường sơ cấp; những tháng đầu năm 2025 thị trường vốn, nhất là cổ phiếu và trái phiếu BĐS cũng đang có những diễn biến tăng trưởng tích cực. Trong tháng 4/2025 tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) phát hành toàn thị trường đạt 35.500 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với tháng liền trước. Nhiều doanh nghiệp địa ốc đã quay lại thị trường sau nhiều tháng vắng bóng, khiến tổng giá trị phát hành trái phiếu của nhóm doanh nghiệp BĐS đạt 13.200 tỷ đồng.

Từ đầu tháng 5 đến nay, theo VIS Ratings, nhiều doanh nghiệp cũng đã mạnh tay mua lại trái phiếu trước hạn, song song đó các đợt phát hành trái phiếu mới cũng đã sôi động trở lại với các thương vụ giá trị lớn, như VMH (phát hành hơn 3.400 tỷ đồng), AVN (phát hành hơn 500 tỷ đồng)…

Các công ty phân tích thị trường hiện nay có chung nhận định rằng, việc nhiều doanh nghiệp nhà đất phát hành thành công trái phiếu cho thấy tín hiệu phục hồi tích cực của thị trường tài chính và BĐS, đồng thời phản ánh phần nào niềm tin trở lại từ phía nhà đầu tư đối với kênh huy động vốn trung - dài hạn này. Tuy nhiên, tình trạng chậm trả và vi phạm nghĩa vụ thanh toán vẫn phổ biến ở nhóm doanh nghiệp BĐS. Bởi từ nay đến hết năm 2025, dự kiến sẽ có khoảng trên 163.200 tỷ đồng TPDN sẽ đến hạn (dự báo của VIS Ratings), trong đó trái phiếu BĐS chiếm tới 53%. Điều này sẽ gia tăng áp lực lên hoạt động phát hành trái phiếu để đảo nợ thay vì huy động mới.

Ở góc độ cổ phiếu và tài chính lĩnh vực địa ốc, các chuyên gia cho rằng, lực hút dòng tiền trong nhóm cổ phiếu của các doanh nghiệp lớn như: VHM, KDH, DXG, NLG, PDR đã bắt đầu khởi sắc từ đầu quý II/2025 đến nay với thanh khoản cải thiện rõ rệt. Ông Bùi Văn Huy, Giám đốc Khối Nghiên cứu đầu tư của FIDT cho rằng, cổ phiếu nhóm BĐS dân sinh đang được hỗ trợ mạnh bởi chính sách, mặt bằng lãi suất thấp và đầu tư công. “Những doanh nghiệp có pháp lý sạch, đã bước vào giai đoạn mở bán mới đang có cơ hội tạo được dòng tiền và phản ánh lên giá cổ phiếu”, ông Huy nhận định.

Trên phương diện tài chính, theo VIS Ratings tỷ lệ đòn bẩy của nhóm 30 doanh nghiệp BĐS niêm yết có doanh thu lớn nhất đã cải thiện đáng kể, chỉ số đo lường lợi nhuận EBITDA toàn ngành BĐS đang tăng khoảng 45% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi tổng nợ chỉ tăng khoảng 16,2%, giúp nhiều doanh nghiệp thu hẹp tỷ lệ nợ/EBITDA tạo ra lợi nhuận thực trong các quý tới.

Riêng về khía cạnh pháp lý, nhiều chuyên gia cho rằng, các Nghị định liên quan đến nhà đất mới được ban hành trong thời gian qua, như Nghị định 75 - 76/2025/NĐ-CP, đã tháo gỡ nhiều nút thắt liên quan đến cấp phép, tính tiền sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, Nghị quyết 68/NQ-CP cũng sẽ tạo ra hành lang thúc đẩy khu vực kinh tế tư nhân trong lĩnh vực đầu tư hạ tầng, đô thị, BĐS. Vì thế, dòng tiền ở các doanh nghiệp nhà đất các tháng cuối 2025 sẽ tiếp tục cải thiện ở nhóm doanh nghiệp lớn, có nhiều dự án nhà ở dân sinh đang hoàn thiện và mở bán. Doanh thu bán hàng của các doanh nghiệp BĐS niêm yết dự báo sẽ tăng từ 25-50% trong năm 2025.

Các doanh nghiệp có nhiều dự án nhà ở dân sinh đang hoàn thiện và mở bán được dự báo sẽ hút mạnh dòng tiền trong các tháng sắp tới.