Giao dịch bất động sản giảm 90%: Giá cao, người mua quay lưng?

Thị trường bất động sản đối mặt áp lực thanh khoản, đòi hỏi doanh nghiệp điều chỉnh giá bán ảnh: minh họa

Giá nhà vượt sức mua, thanh khoản tiếp tục chịu sức ép

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, lượng giao dịch tại doanh nghiệp từ quý I/2026 đến nay đã giảm khoảng 90%, thị trường gần như tê liệt.

Theo ông Toản, giao dịch hiện tập trung chủ yếu ở hai phân khúc: nhà ở xã hội và thị trường thứ cấp tại các dự án đã hoàn thiện, có cộng đồng dân cư ổn định. Một số dự án chỉ ghi nhận giao dịch khá hơn sau khi giảm giá bán đáng kể. Trong khi đó, các chương trình chiết khấu, ưu đãi, ân hạn lãi suất 6-12 tháng hay tri ân khách hàng của chủ đầu tư mới tạo tác động ngắn hạn, chưa đủ sức khơi thông sức mua trên diện rộng.

“Người mua hiện nay rất thận trọng. Nếu căn nhà không có ưu điểm nổi bật hoặc giá bán chưa đủ hấp dẫn, khách hàng sẽ chưa xuống tiền”, ông Toản nhận định.

Với khoảng 20 năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, từ môi giới, đầu tư thứ cấp đến phát triển dự án, ông Toản cho rằng thực tế tại doanh nghiệp có thể khó khăn hơn những gì một số số liệu tổng hợp phản ánh.

Ông dẫn ví dụ tại Hải Phòng, nơi doanh nghiệp đang triển khai một số dự án nhưng từ đầu năm đến nay gần như không bán được hàng, dù giá đất tại một số khu vực trung tâm chỉ khoảng 20 triệu đồng/m². Điều này cho thấy giá bán thấp hơn tại một số địa bàn chưa đủ bảo đảm thanh khoản khi sức mua suy yếu.

Khó khăn về đầu ra cũng tác động trực tiếp đến dòng tiền và kế hoạch đầu tư. Theo ông Toản, khoản vay của doanh nghiệp hiện chủ yếu phục vụ đáo hạn nợ cũ hoặc tiếp tục triển khai dự án dở dang, thay vì mở rộng đầu tư. Khi sản phẩm chưa được hấp thụ, vay vốn phát triển dự án mới tiềm ẩn rủi ro lớn; một số doanh nghiệp buộc phải giãn tiến độ, thậm chí tạm dừng thi công.

Áp lực thanh khoản càng đáng chú ý khi giá nhà đã tăng nhanh trong thời gian trước đó. Ông Toản cho biết, đà tăng mạnh giai đoạn 2024-2025, đặc biệt ở phân khúc chung cư, khiến ngay cả những người làm nghề lâu năm cũng bất ngờ. Những căn hộ từng có giá khoảng 20 triệu đồng/m² nay được chào bán ở mức 60-70 triệu đồng/m², tạo khoảng cách đáng kể giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân.

Theo ông Toản, giá bất động sản cần dần tiệm cận mức mà khách hàng có thể chấp nhận dựa trên thu nhập. Với cùng một dự án, nếu giá bán ở mức 100 triệu đồng/m², lượng khách hàng đủ khả năng tiếp cận sẽ hạn chế. Muốn tiêu thụ số lượng lớn, chủ đầu tư phải cân nhắc mức giá phù hợp hơn với nhóm khách hàng mục tiêu.

Nguồn cung dự kiến gia tăng trong những năm tới cũng có thể tạo thêm áp lực điều chỉnh. Ông Toản đề cập kế hoạch phát triển 84.000 căn nhà ở xã hội tại Hà Nội và hơn 170.000 căn tại TP.HCM, bên cạnh các đại dự án quy mô lớn. Khi nguồn hàng tăng lên, khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc vào sức mua, chất lượng sản phẩm và mức giá. Nếu cơ cấu nguồn cung không phù hợp, thị trường có thể tiếp tục đối mặt tình trạng sản phẩm nhiều nhưng giao dịch không tương xứng.

Ở thị trường thứ cấp, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing (thuộc One Mount Group) cho biết, giá bất động sản đã giảm khoảng 15-20%. Theo ông, đây là nhịp điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển chuyên nghiệp hơn. Từ đầu năm 2026, giá bất động sản sơ cấp về cơ bản đã đi ngang.

Tuy nhiên, mức độ điều chỉnh không đồng đều giữa các phân khúc và khu vực. Theo ông Toản, khó xác định một khoảng chênh lệch chung giữa giá sơ cấp và thứ cấp, bởi diễn biến giá phụ thuộc vào từng loại sản phẩm, địa bàn, nguồn cung và nhu cầu thực tế. Do đó, thị trường cần được đánh giá theo từng nhóm sản phẩm và đối tượng khách hàng, thay vì áp dụng một mặt bằng giá chung.

Chi phí phát triển dự án cũng chịu tác động từ chính sách giá đất. Ông Toản cho rằng, cơ chế xác định giá đất và hệ số điều chỉnh cần phù hợp với điều kiện kinh tế, định hướng phát triển của từng địa phương. Ông dẫn ví dụ tại Hải Phòng, nơi tiền sử dụng đất ở một vị trí được đề cập đã giảm khoảng 30% so với cách tính trước đây, từ mức khoảng 10-14 triệu đồng/m² xuống còn khoảng 9 triệu đồng/m².

Theo ông Toản, chi phí đầu vào hợp lý hơn có thể tạo dư địa để chủ đầu tư cân đối giá bán, nhưng cần đi kèm việc cơ cấu lại sản phẩm và định giá sát với sức mua.

Doanh nghiệp phải chuyển từ tối đa hóa giá bán sang dòng tiền

Phát biểu tại tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?” do Báo Nông thôn Ngày nay/Báo điện tử Dân Việt tổ chức ngày 15/10, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc điều chỉnh giá bất động sản trước hết phụ thuộc vào quyết định của doanh nghiệp, chủ đầu tư.

Theo bà Hằng, giá thứ cấp đã có dấu hiệu giảm nhưng một phần có thể mới dừng ở việc cắt lãi, trong khi số trường hợp thực sự phải cắt lỗ chưa nhiều. Ngược lại, giá bán trực tiếp từ chủ đầu tư chưa điều chỉnh đáng kể, khiến người mua khó tìm được sản phẩm phù hợp cả về vị trí lẫn khả năng tài chính.

Để cải thiện thanh khoản, bà Hằng cho rằng, doanh nghiệp cần nghiên cứu kỹ nhu cầu, cơ cấu lại nguồn cung và lựa chọn phân khúc phù hợp, thay vì đầu tư bằng mọi giá hoặc chạy theo xu hướng. Theo bà Hằng, nguồn cung nhà ở trung và cao cấp đang có dấu hiệu dư thừa, trong khi nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân vẫn thiếu.

Bài toán không chỉ là phát triển thêm bao nhiêu căn nhà, mà còn là sản phẩm dành cho nhóm khách hàng nào và có khả năng tiêu thụ đến đâu. Nếu tiếp tục tập trung vào phân khúc giá cao khi sức mua hạn chế, doanh nghiệp sẽ đối mặt nguy cơ hàng tồn kho kéo dài, vốn bị mắc kẹt và áp lực tài chính gia tăng.

Một thay đổi quan trọng, theo bà Hằng, là chuyển tư duy từ tối đa hóa giá bán sang tối đa hóa dòng tiền. Thay vì đặt kỳ vọng lợi nhuận cao trên từng dự án nhưng kéo dài thời gian bán hàng, doanh nghiệp cần cân nhắc mức giá phù hợp để đẩy nhanh tiêu thụ, thu hồi vốn và giảm áp lực tài chính.

Bà Hằng cho rằng, phần lớn doanh nghiệp bất động sản sử dụng vốn vay ngân hàng để phát triển dự án. Khi sản phẩm không bán được, dòng tiền đình trệ, doanh nghiệp vẫn phải chịu chi phí vốn và lãi vay. Ngược lại, bán hàng nhanh hơn giúp chủ đầu tư thu hồi vốn sớm, giảm gánh nặng tài chính và tạo nguồn lực triển khai dự án tiếp theo.

Cách tiếp cận này không đồng nghĩa với từ bỏ lợi nhuận, mà đòi hỏi doanh nghiệp phân bổ nguồn lực hợp lý, tăng tốc độ quay vòng vốn và phân tán rủi ro. Trong bối cảnh thị trường khó dự báo, khả năng duy trì dòng tiền có ý nghĩa quan trọng không kém biên lợi nhuận kỳ vọng.

Cùng với điều chỉnh giá và cơ cấu sản phẩm, ông Toản cho rằng, cần đa dạng hóa nguồn cung, phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê, nhà ở công nhân, nhà ở công vụ và nhà thương mại có mức giá phù hợp, thay vì chỉ tập trung vào nhà ở thương mại giá cao. Mục tiêu là giúp người dân có nơi ở ổn định, không nhất thiết ai cũng phải sở hữu nhà.

Theo ông Toản, thị trường cần minh bạch hơn và có cơ chế điều tiết hiệu quả để hạn chế những đợt tăng giá quá nhanh, gây mất cân đối cung - cầu. Khi các loại hình nhà ở đáp ứng được nhiều nhóm nhu cầu, thị trường sẽ có cơ sở phát triển ổn định hơn.

Bà Hằng cũng đề nghị, chủ đầu tư phối hợp với cơ quan quản lý, đặc biệt trong phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Doanh nghiệp cần chủ động làm việc với địa phương, đăng ký và triển khai dự án phù hợp nhu cầu thực tế, đồng thời cân đối hiệu quả đầu tư với mục tiêu an sinh xã hội.

Theo bà Hằng, cơ quan quản lý đang tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách liên quan đến nhà ở, kinh doanh bất động sản và đất đai, đồng thời nghiên cứu sửa đổi các quy định để tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Tuy nhiên, chính sách chỉ tạo điều kiện thuận lợi; việc lựa chọn phân khúc, xác định giá bán và tổ chức triển khai dự án vẫn đòi hỏi sự chủ động từ doanh nghiệp.

Ông Toản cho biết, cuối năm 2025, doanh nghiệp từng kỳ vọng thị trường tiếp tục tăng trưởng nên huy động nguồn lực, vay vốn để đầu tư. Tuy nhiên, diễn biến sau đó vượt ngoài dự báo, khiến hoạt động kinh doanh gặp khó khăn. Từ thực tế này, ông mong muốn cơ quan quản lý có giải pháp giúp thị trường vận hành ổn định, hạn chế các cú sốc và những đổ vỡ không cần thiết.