Hàng trăm dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh ách tắc khiến giá nhà bị đẩy lên cao

TP. Hồ Chí Minh hiện có 148 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội chưa thể hoàn thành thủ tục đầu tư, xây dựng, kinh doanh.

Tham luận tại Hội thảo khoa học về quản lý đất đai sáng 14/5, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua.

Đồng thời, làm gia tăng tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp luôn luôn chiếm tỷ trọng “áp đảo” trên thị trường, chiếm trên dưới 70% thị phần và rất thiếu căn hộ nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội, tác động tiêu cực đến mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở, vừa gây thiệt hại cho các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất này bị “chôn vốn” nhiều năm do không được thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện nay, do “vướng mắc pháp lý” chiếm 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án và các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở nên tại TP. Hồ Chí Minh có 148 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội chưa thể hoàn thành thủ tục đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc bị dừng triển khai thực hiện, dẫn đến hệ quả là có khoảng hơn 58.000 khách hàng mua nhà tại các dự án chưa được cấp “sổ hồng”. Trong đó, cần phải ưu tiên cấp “sổ hồng” cho người mua nhà là bên “ngay tình, vô can, yếu thế”, còn đối với “phần lỗi” của chủ đầu tư (nếu có) trong việc chấp hành pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc việc thế chấp dự án tại các ngân hàng thương mại thì tách ra xử lý riêng.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, trong quý I/2024, chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” với diện tích 3.647,4 m2 và chỉ có 1 dự án (cũ) đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ và không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai và có 62 dự án nhà ở thương mại (dự án cũ) đang triển khai với 28.462 căn hộ.

Cũng không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng; chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội (dự án cũ) đã hoàn thành với 242 căn hộ và đang triển khai thực hiện 7 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân (dự án cũ) với 4.996 căn hộ.

Do vậy, trong năm 2024, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh sẽ còn tiếp tục mất cân đối “cung - cầu” nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc “neo giá cao”, đặc biệt là vẫn “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, nguyên nhân chính là Luật Đất đai 2024 vẫn còn điểm bất cập, chưa tháo gỡ mạnh mẽ nguồn cung nhà ở. Điển hình là quy định giới hạn loại đất đầu tư nhà ở thương mại phải là đất ở hoặc đất ở và đất khác. Đây là hạn chế so với Luật Đất đai 2013 vì đã "bỏ phần thông thoáng" trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân và doanh nghiệp để xây dự án đô thị.

PGS.TS. Phùng Quốc Hiển, nguyên Phó chủ tịch Quốc hội cho rằng, việc sử dụng, phân loại đất đai tại TP. Hồ Chí Minh đang bị mất cân đối. Nhiều dự án trên địa bàn triển khai chậm hoặc không triển khai nhưng thiếu cơ chế xử lý. Trong khi đó, giá đất của thành phố đang quá cao so với các tỉnh lân cận.