Kiểm soát giá bất động sản cần gắn với tái cơ cấu nguồn cung

Giá bất động sản liên tục leo thang, đặc biệt tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh

Giá bất động sản leo thang và vòng xoáy đầu cơ đáng lo ngại

Theo Bộ Xây dựng, tính đến tháng 9/2025, tổng số giao dịch bất động sản trên cả nước đạt khoảng 430.769, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm 2024. Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá bán bình quân 70 - 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với đầu năm; một số dự án hạng sang đã chạm ngưỡng 150 triệu đồng/m².

Giá đất nền cũng tăng mạnh, phổ biến 60 - 100 triệu đồng/m² tại Hà Nội và 60 - 120 triệu đồng/m² tại TP. Hồ Chí Minh. Một số khu vực ven đô, giá chào bán thậm chí lên tới 200 triệu đồng/m². Dù giá nhà ở xã hội vẫn ở mức 15 - 25 triệu đồng/m², song nguồn cung lại quá ít ỏi so với nhu cầu thực tế.

Theo giới chuyên gia, mặt bằng giá hiện nay đã vượt xa khả năng chi trả của đa số hộ gia đình. Phân khúc bình dân và nhà ở xã hội gần như vắng bóng, trong khi các sản phẩm cao cấp chiếm tỷ trọng lớn. Thực tế này khiến giấc mơ an cư của hàng triệu người dân ngày càng xa vời.

Ông Trung Tình – một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội chia sẻ, giá bất động sản đang “nhảy múa”, đặc biệt ở phân khúc thấp tầng. Nhiều căn hộ liền kề, biệt thự qua nhiều vòng mua bán, giá bị đẩy lên gấp rưỡi, thậm chí gấp đôi chỉ trong vài năm.

“Người có nhu cầu thực sự thì bị đẩy ra khỏi cuộc chơi, còn dòng tiền đầu cơ và môi giới thì vẫn quay vòng, tạo nên vòng xoáy giá ảo”, ông Tình chia sẻ.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, có tới 86% giao dịch bất động sản được sang nhượng chỉ trong vòng chưa đầy một năm, phản ánh rõ xu hướng đầu cơ ngắn hạn. Những giao dịch “lướt sóng” này không chỉ làm méo mó giá trị thật của tài sản mà còn khiến thị trường trở nên thiếu ổn định, rủi ro tăng cao.

Nhận thấy mức độ nghiêm trọng của tình trạng này, Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) trong nhiều năm qua đã liên tục cảnh báo về “cơn sốt giá nhà khó kiểm soát”. VARS IRE cũng thường xuyên công bố báo cáo nghiên cứu, khuyến nghị chính sách với mục tiêu bình ổn thị trường, hướng tới phát triển bền vững.

Minh bạch giao dịch, hạn chế đầu cơ

Trước tình trạng giá nhà đất tăng cao và đầu cơ lan rộng, Chính phủ và Bộ Xây dựng đang thể hiện quyết tâm mạnh mẽ nhằm điều tiết thị trường. Mới đây, Bộ Xây dựng đã lấy ý kiến cho Dự thảo Nghị quyết 66/2025/NQ-CP về cơ chế kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản, áp dụng cho các cơ quan, tổ chức và cá nhân tham gia hoạt động đầu tư, kinh doanh, giao dịch nhà đất.

Dự thảo tập trung vào ba nhóm giải pháp chính: minh bạch hóa các giao dịch thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý; kiểm soát tín dụng cho vay mua nhà nhằm điều tiết dòng vốn; phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp để cân bằng cung - cầu.

Theo VARS IRE, đây là bước đi đúng hướng, thể hiện sự chủ động của Chính phủ và Bộ Xây dựng trong việc đảm bảo thị trường bất động sản ổn định, minh bạch và công bằng. Tuy nhiên, VARS IRE cũng lưu ý, các chính sách cần được thiết kế linh hoạt, tránh điều tiết cực đoan khiến thị trường “đóng băng”.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc minh bạch hóa giao dịch thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý là bước đột phá. Mô hình này sẽ giúp định danh, lưu trữ và cập nhật toàn bộ thông tin pháp lý, quy hoạch, giá trị và lịch sử giao dịch của từng bất động sản, tạo nền tảng cho một thị trường minh bạch, an toàn và hiệu quả.

Theo VARS IRE, khi trung tâm đi vào hoạt động, người dân có thể tra cứu thông tin nhanh chóng, giao dịch an toàn, trong khi Nhà nước có công cụ giám sát biến động giá, ngăn chặn hành vi “thổi giá”, đầu cơ. Thời gian thực hiện thủ tục, vốn mất 45-60 ngày và qua nhiều khâu, có thể rút ngắn chỉ còn 1-3 ngày, thậm chí tính bằng giờ. Mô hình này đã được áp dụng hiệu quả ở nhiều quốc gia và phù hợp với tiến trình chuyển đổi số quốc gia của Việt Nam.

Song song đó, dự thảo cũng đề xuất siết chặt tín dụng đầu cơ, quy định hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng với căn nhà thứ hai và 30% với căn nhà thứ ba trở lên, nhằm ngăn dòng tiền nóng đẩy giá ảo. Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng chính sách cần phân biệt rõ giữa đầu tư hợp pháp và đầu cơ lướt sóng, tránh siết tín dụng tràn lan làm triệt tiêu cả động lực đầu tư tích cực của thị trường.

Theo VARS IRE, để kiểm soát giá bất động sản một cách bền vững, điều quan trọng nhất là gia tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp. Thực tế cho thấy, cơ cấu sản phẩm hiện nay mất cân đối nghiêm trọng: căn hộ cao cấp chiếm hơn 60% nguồn cung, trong khi phân khúc bình dân gần như biến mất, chỉ còn rải rác trong một số dự án nhà ở xã hội.

Báo cáo thị trường của VARS IRE công bố tháng 7/2025 chỉ rõ, tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh căn hộ thương mại bình dân đã “tuyệt chủng” trong nhiều năm qua. Sự lệch pha cung - cầu này là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Do đó, việc phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp không chỉ giúp hạ nhiệt giá nhà mà còn mở rộng cơ hội an cư cho người thu nhập trung bình, đồng thời giảm áp lực lên chương trình phát triển nhà ở xã hội.