Làm sáng tỏ “ẩn số” ghìm chân M&A bất động sản

Tỉnh giấc sau kỳ nghỉ đông

Số liệu từ Công ty Nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam cho hay, chỉ trong 6 tháng đầu năm, tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản đạt khoảng 1,8 tỷ USD, tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước.

Mới đây, Sun Group quay lại thị trường nhà ở Thủ đô với dự án Feliza Suites, gần 1.700 căn hộ tại phường Cầu Giấy sau khi HĐQT CTX Holdings chuyển nhượng toàn bộ dự án “khu đất vàng” này vào cuối tháng 5. Thị trường cũng đang chứng kiến nhiều thương vụ đáng chú ý khác như Công ty TNHH Sàn giao dịch bất động sản Hà Nội Anpha đã chi hơn 2.400 tỷ đồng để mua lại 23,06% vốn tại CTCP Đầu tư và Phát triển du lịch Vinaconex (Vinaconex ITC) - đơn vị sở hữu dự án Cát Bà Amatina...

Capitaland mua dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC trị giá 553 triệu USD, Nishi Nippon Railroad mua 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long và nhóm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development hợp tác với Kim Oanh Group phát triển dự án The One World. Keppel Land cũng thoái toàn bộ cổ phần tại Palm City cho CTCP Gateway Thủ Thiêm với giá trị hơn 2.600 tỷ đồng.

Bên cạnh những thương vụ M&A đã thành công, các quỹ đầu tư lớn từ Singapore, điển hình là CapitalLand, đang đặt cược lớn vào thị trường Việt Nam với cam kết đầu tư khoảng 5 - 7 tỷ USD. Các nhà đầu tư từ Thụy Điển cũng lên kế hoạch phát triển cơ sở sản xuất trị giá một tỷ USD tại Bình Định. Gần đây, sự hợp tác chiến lược giữa Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc và Tập đoàn Trump đã được công bố, nhằm quản lý các dự án sân golf tại Hưng Yên, đánh dấu bước tiến quan trọng trong mối quan hệ hợp tác quốc tế.

Theo các chuyên gia, thị trường M&A bất động sản tại Việt Nam đã có những dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ từ cuối năm ngoái đến nay, đây là tín hiệu cho thấy sức sống đang trở lại với khối doanh nghiệp địa ốc. Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng phòng Dịch vụ tư vấn đầu tư của Savills Hà Nội cho biết, sự thay đổi này bắt nguồn từ việc các Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản mới chính thức có hiệu lực, mở ra một môi trường pháp lý minh bạch và ổn định hơn. Điều này không chỉ giúp các nhà đầu tư cảm thấy an tâm mà còn tạo động lực mạnh mẽ để các thương vụ M&A diễn ra suôn sẻ và thuận lợi hơn bao giờ hết.

M&A trong lĩnh vực bất động sản đang chứng kiến những diễn biến sôi động trở lại

Hỗ trợ mạnh mẽ từ hành lang pháp lý

Cùng chung nhận định này, theo ThS. Nguyễn Phạm Hữu Hậu, một trong những động lực quan trọng nhất đến từ những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Các chính sách mới, đặc biệt là Nghị quyết 170/2024/QH15 của Quốc hội đã thể hiện quyết tâm lớn trong việc giải quyết các điểm nghẽn kéo dài đối với các dự án “mắc kẹt”. Việc tinh gọn thủ tục hành chính, tháo gỡ khó khăn về pháp lý giúp nhiều dự án đủ điều kiện để tiếp tục triển khai hoặc quan trọng hơn là đủ điều kiện để thực hiện M&A.

Tuy nhiên, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Sohovietnam nhận định, giá cả cũng đang là vấn đề nhức nhối. Không ít chủ đầu tư ra giá bán vượt xa giá trị thực, khiến nhiều thương vụ đổ vỡ. Trong khi đó, bên mua không chỉ phải trả tiền đất mà còn đối mặt với hàng loạt chi phí phát triển (từ tài chính, pháp lý, đến chi phí vận hành) khiến họ buộc phải cân đối kỹ lưỡng. Việc điều chỉnh khung giá đất và tiền sử dụng đất theo chính sách mới khiến chi phí đất trở thành “ẩn số”. Mặt khác, hoạt động M&A vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà ở đô thị. Các phân khúc khác như văn phòng, khách sạn hay bất động sản công nghiệp chưa ghi nhận chuyển động mạnh. Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang trong giai đoạn hồi phục, chưa tạo được động lực cho các thương vụ lớn.

Dù vậy, nhiều chuyên gia vẫn tin rằng, thị trường này từ nay đến cuối năm sẽ tiếp tục bứt phá. Bởi, trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang chuyển mình mạnh mẽ theo định hướng tái cấu trúc và phát triển bền vững, hoạt động M&A đã trở thành chiến lược để doanh nghiệp đa dạng hóa ngành nghề, chuyển đổi mô hình, nâng cao năng lực cạnh tranh và hội nhập quốc tế.

Ông Phạm Đình Đoàn, Chủ tịch Phú Thái Holdings cho rằng, M&A phải được đặt trong chiến lược dài hạn của doanh nghiệp, thậm chí từ lúc xây dựng tầm nhìn và giá trị cốt lõi. Để các thương vụ M&A diễn ra thuận lợi, cần lưu ý yếu tố văn hóa và con người như chìa khóa “sống còn”. Ví dụ, những nhà đầu tư nước ngoài như Nhật Bản, Thái Lan hay Châu Âu, ngày càng chú trọng đến văn hóa doanh nghiệp, phong cách quản trị và tính cách của chủ doanh nghiệp Việt. Một yếu tố khác, hệ thống pháp luật về M&A ở Việt Nam liên quan đến nhiều bộ luật khác nhau, đòi hỏi doanh nghiệp phải nghiên cứu kỹ và chủ động chuẩn bị hồ sơ, quy trình để tránh rủi ro trong quá trình thẩm định và chuyển nhượng.