Lệch pha cung cầu khiến giá nhà tăng cao

Giá nhà ở vượt xa khả năng tài chính để chi trả của một bộ phận lớn những người thuộc nhóm dân số trẻ.

Khan hiếm nhà ở bình dân

Theo Savills Việt Nam, trong giai đoạn từ 2024 - 2026, lượng căn hộ giá 2 - 5 tỷ đồng ngày càng khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5 - 10 tỷ đồng/căn. Các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng hoàn toàn biến mất khỏi thị trường trong năm qua.

Số liệu mới nhất của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, khoảng 5 năm trở lại đây nguồn cung sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) có sự sụt giảm mạnh. Cụ thể, năm 2019 chiếm 30% tổng nguồn cung mới, năm 2022 xuống 7% và đến năm 2023 chỉ còn 6%. Giai đoạn 2019 - 2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu/m2) cũng sụt giảm xuống mức lần lượt từ 54% xuống còn 27%. Trong đó, nguồn cung chủ yếu từ nhóm sản phẩm giá 40 - 50 triệu đồng/m2.

Số liệu báo cáo thị trường từ Bộ Xây dưng cho thấy, đến thời điểm hiện tại, phân khúc nhà ở trung - cao cấp trên thị trường đang dư thừa khá lớn. Các sản phẩm cao cấp nhằm mục đích đầu tư, đầu cơ đang ngày càng chiếm số lượng áp đảo. Đáng quan ngại, chính sự “lệch pha” này đã khiến cho giá nhà ngày càng tăng cao, khiến cho nhu cầu sở hữu nhà của nhóm người thu nhập thấp – trung bình ngày càng khó khăn, vì giá nhà vượt xa khả năng tài chính để chi trả, một bộ phận lớn những người thuộc nhóm dân số trẻ không còn thiết tha với việc mua nhà mà chuyển sang lối sống hưởng thụ, ưu tiên đi thuê nhà.

Bà Nguyễn Hoài An- Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội chia sẻ, ba tháng đầu năm 2024 tiếp tục ghi nhận nguồn cung hạn chế trên thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Cụ thể, nguồn cung mới tại Hà Nội tập trung chủ yếu từ các dự án chung cư cao cấp ở phía Tây, đạt tổng cộng hơn 2.300 căn hộ chung cư và 30 căn nhà ở thấp tầng ghi nhận mở bán mới trong quý. Con số này vẫn chưa phục hồi về lại mức 3.000 – 4.000 căn mở bán mới trong quý đầu tiên của các năm 2021 và 2022 trước đó.

Theo bà An, giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý này ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2. Mức tăng trưởng mạnh ghi nhận ở hầu khắp các quận ở Hà Nội.

Cần cơ chế phát triển nhà ở vừa túi tiền

Luật Đất đai sửa đổi sẽ đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng thông qua việc áp dụng các khung giá thị trường. Đặc biệt, nhiều dự án hạ tầng này đang cải thiện tính kết nối thông qua các đường bộ, cao tốc, cầu và đường vành đai. Điều này giúp kết nối các khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố, cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cho cư dân một cách hiệu quả hơn.

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam, việc phát triển cơ sở hạ tầng kéo các khu vực ngoại ô “lại gần” với trung tâm thành phố hơn, giúp làm giảm thời gian di chuyển. Việc phát triển ra khu ngoại ô giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn.

Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam chia sẻ, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh không có những phân tách giữa các khu vực đô thị kề nhau một cách rõ ràng. Các tỉnh lân cận đang được kéo gần hơn vào các thành phố lớn, giúp các thành phố này tiếp tục được mở rộng. Với việc cung cấp hạ tầng, thời gian di chuyển giảm đi, giúp các khu vực ngoại ô dễ dàng tiếp cận trung tâm của các thành phố.

Qua đó, có thể tạo ra nhiều nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn vì các chủ đầu tư có thể tiếp cận được nguồn đất giá rẻ hơn. Mức giá của các tỉnh lân cận thấp hơn đáng kể và phù hợp với túi tiền hơn so với các thành phố "trung tâm". Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này, cả hai đều có mức giá trung bình khoảng 32 triệu đồng/m² nhà ở (căn hộ), là mức giá "phải chăng".

Bà Đỗ Thị Thu Giang cho biết, việc cung cấp hạ tầng giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều sự lựa chọn hơn ở các vùng lân cận, giải quyết được vấn đề về giá cả phải chăng. Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mặc dù phân khúc nhà ở giá thấp, nhà ở vừa túi tiền ở Việt Nam đang trong tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng, nhưng ở Việt Nam lại chưa có định nghĩa chính thức về phân khúc nhà ở này.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, nhà ở giá thấp - vừa túi tiền là sản phẩm có giá ở mức hợp lý, để giúp những người thu nhập thấp - trung bình cân bằng giữa chi phí mua nhà và các chi phí sinh hoạt khác trong phạm vi của thu nhập của họ.

Để phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá thấp - vừa túi tiền, ông Nguyễn Chí Thanh cho rằng, trước hết Nhà nước cần đưa ra định nghĩa chính thức cho phân khúc sản phẩm này, cần phải nghiên cứu cơ chế, chính sách ưu đãi riêng để khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển, nhằm gia tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân; Ưu tiên các dự án nhà ở giá thấp tại những vị trí có giao thông kết nối thuận lợi, không quá xa trung tâm đô thị, có chính sách hỗ trợ về tiền thuế...