Giải “cơn khát” nhà ở vừa túi tiền: Cần những cú hích mạnh để khơi thông thị trường

Quang cảnh tọa đàm

Phân khúc bình dân “biến mất” khỏi bản đồ đô thị lớn

Chiều 17/10, Tạp chí TheLEADER tổ chức Tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới”. Sự kiện thu hút nhiều chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cùng bàn về một trong những vấn đề nan giải nhất hiện nay: làm sao để người dân có thể sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý.

Phát biểu tại tọa đàm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết thị trường hiện nay vẫn thể hiện rõ sự lệch pha giữa cung và cầu, đặc biệt tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh - hai đô thị lớn có mức giá trung bình đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Theo số liệu quý III/2025, căn hộ chung cư chiếm hơn 60% tổng nguồn cung, trong đó phân khúc hạng sang chiếm 42% tại Hà Nội, còn phân khúc cao cấp chiếm 21%. Ngược lại, nhóm căn hộ bình dân, vốn là nhu cầu thực của số đông người dân, chỉ chiếm vỏn vẹn 3% lượng hàng mở bán. Nếu tính cả 9 tháng đầu năm, tỷ trọng căn hộ bình dân chỉ đạt khoảng 6%, và phần lớn thuộc nhóm nhà ở xã hội.

“Nói cách khác, sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ gần như đã biến mất khỏi thị trường”, ông Đính nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, từ năm 2021 đến nay, phân khúc nhà ở vừa túi tiền gần như không còn xuất hiện trên thị trường.

“Giai đoạn 2021-2023, chỉ còn nhà ở trung cấp và cao cấp. Đến năm 2024, các dự án mới tại TP. Hồ Chí Minh đều là nhà ở cao cấp, chiếm 100% nguồn cung. Trong 6 tháng đầu năm 2025, thành phố chỉ có hơn 3.300 căn hộ được tung ra thị trường và tất cả đều thuộc nhóm cao cấp,” ông Châu cho biết.

Tình trạng “thừa cung nhà giàu, thiếu nhà nghèo” khiến thị trường mất cân đối nghiêm trọng, trong khi giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình và thấp ngày càng xa vời.

Trước bức tranh ảm đạm ấy, các doanh nghiệp bất động sản vẫn nhìn thấy ánh sáng ở phía trước. Ông Nguyễn Thanh Quyền - Tổng giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi (Thắng Lợi Group), nhận định rằng trong thập kỷ tới, thị trường sẽ chứng kiến sự bùng nổ của hai phân khúc đối lập: nhà ở vừa túi tiền và nhà ở siêu sang. Đây sẽ là hai trụ cột dẫn dắt thị trường giai đoạn 2025-2035.

Theo ông Quyền, triển vọng tích cực này xuất phát từ việc Đảng, Chính phủ và các bộ, ngành đã liên tục ban hành chủ trương, chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Trong câu chuyện phát triển nhà ở vừa túi tiền, hiện nay có hai hướng chính: nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Thắng Lợi Group đã đăng ký hai dự án nhà ở xã hội và đang chờ phê duyệt ba dự án khác.

“Ba điểm nghẽn lớn của nhà ở xã hội đang được tháo gỡ khoảng 80%”, ông Quyền cho biết.

Cụ thể, chi phí đầu vào đã được minh bạch hóa, giúp doanh nghiệp chủ động tính toán; mức khống chế lợi nhuận tăng từ 10% lên 13%, giảm bớt rủi ro tài chính; và đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội đã mở rộng, giúp chính sách đi đúng hướng, đúng người.

“Với doanh nghiệp, chỉ cần lợi nhuận trên 10%, cao hơn lãi suất ngân hàng trong bối cảnh tiền rẻ hiện nay, là đủ động lực để tham gia. Trong 10 năm tới, thế hệ trẻ Việt Nam sẽ có cơ hội sở hữu căn nhà đầu tiên, nhờ sự vào cuộc mạnh mẽ của Nhà nước và cộng đồng doanh nghiệp”, ông Quyền chia sẻ.

Chính sách, hạ tầng - hai mũi đột phá để khơi thông nguồn cung

Để “giải cơn khát” nhà ở vừa túi tiền, các chuyên gia cho rằng cần tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý và thúc đẩy đầu tư hạ tầng đô thị. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, việc đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, như đường vành đai, metro, cao tốc, không chỉ mở rộng không gian phát triển mà còn tạo thêm lựa chọn nhà ở giá phù hợp, thu hút dân cư dịch chuyển về các khu vực mới.

Giữa bối cảnh hàng chục nghìn căn hộ cao cấp ế ẩm, người dân vẫn mòn mỏi tìm một chốn an cư vừa túi tiền

Ở góc độ chính sách tài chính đất đai, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land, đề xuất Nhà nước tiên phong giảm thuế sử dụng đất, đặc biệt với các dự án xa trung tâm hoặc dọc các tuyến giao thông công cộng (TOD).

“Nếu coi tiền sử dụng đất là nguồn thu ngắn hạn, giá nhà sẽ bị đẩy lên rất cao, khiến doanh nghiệp khó phát triển. Ngược lại, nếu coi đây là nguồn thu dài hạn, bền vững, thị trường sẽ được nuôi dưỡng ổn định hơn”, ông Vũ phân tích.

Ông cũng nhấn mạnh cần chính sách ưu tiên người mua thật, hạn chế đầu cơ. Ví dụ, có thể giảm 50% thuế sử dụng đất cho người mua nhà ở lần đầu. Khi đó, người dân được hưởng lợi trực tiếp từ chính sách Nhà nước, thay vì phụ thuộc vào năng lực của từng chủ đầu tư.

Song song với chính sách, ông Vũ đề nghị đẩy nhanh kết nối hạ tầng quốc gia. Việc phát triển tuyến đường sắt cao tốc Bắc - Nam với 16 ga sẽ hình thành 16 trung tâm phát triển đô thị mới, mở ra không gian sống và làm việc mới cho hàng triệu người dân.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng chìa khóa để giảm giá nhà là tăng nguồn cung thực chất, tập trung vào nhà ở giá phù hợp chứ không phải mở rộng ồ ạt.

“Cần ưu tiên tháo gỡ cho 2.890 dự án đang bị ách tắc để sớm đưa vào khai thác”, ông Châu nói.

Đồng thời, ông Châu đề xuất tạo điều kiện tiếp cận quỹ đất công bằng cho doanh nghiệp, thông qua việc thực hiện Nghị quyết 171 của Quốc hội cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác để phát triển dự án nhà ở thương mại.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước thời điểm bản lề: thừa cung ở phân khúc cao cấp, thiếu trầm trọng nhà ở giá phù hợp. Tuy nhiên, với quyết tâm của Chính phủ trong việc hoàn thiện thể chế, cùng sự chủ động của doanh nghiệp trong tái cấu trúc sản phẩm, niềm tin về sự “hồi sinh” của phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang dần trở lại.

Như chia sẻ của ông Nguyễn Thanh Quyền: “Thế hệ trẻ Việt Nam hoàn toàn có thể tin rằng trong 10 năm tới, căn nhà đầu tiên của họ không còn là giấc mơ xa vời”.

Để đạt được điều đó, thị trường cần một chiến lược tổng thể và nhất quán, trong đó chính sách, hạ tầng và nguồn vốn được điều phối hài hòa. Khi cung - cầu được cân bằng, khi doanh nghiệp có lợi nhuận hợp lý, và khi người dân có thể mua được nhà để ở, thị trường bất động sản mới thật sự phát triển bền vững, không chỉ cho hôm nay mà còn cho cả tương lai.