“Liều thuốc” điều chỉnh tái cân bằng thị trường bất động sản

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) giải ngân đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, hoạt động góp vốn, mua cổ phần tăng gần 90%, trong khi tiến độ giải ngân đầu tư công cải thiện so với các năm trước. Những động lực này góp phần thúc đẩy quá trình điều chỉnh và tái cân bằng cung cầu của thị trường bất động sản.

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam nhận định, những biến động như mặt bằng lãi suất, thanh khoản hay tâm lý thận trọng kéo dài nên được xem là “liều thuốc” cần thiết để điều chỉnh thị trường tái cân bằng và hướng tới chu kỳ phát triển bền vững hơn.

Ở góc độ vĩ mô, vốn FDI giải ngân cao cộng với hoạt động M&A tăng tiếp tục phản ánh niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường. Cùng với đó, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đẩy mạnh triển khai sẽ hình thành mạng lưới liên kết vùng và các cực tăng trưởng mới.

Trong bối cảnh đó, năng lực cạnh tranh của dự án sẽ không còn được quyết định bởi quy mô nguồn cung mà bởi khả năng đáp ứng nhu cầu thực của người sử dụng cuối và giá trị khai thác dòng tiền bền vững.

Giá bán cao cùng áp lực lãi vay khiến tỷ lệ hấp thụ tiếp tục suy giảm. Dấu hiệu giảm giá thứ cấp xuất hiện cục bộ ở vài sản phẩm và phân khúc. Dòng tiền ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng cho thuê ổn định. Điều này phản ánh rõ nét tại phân khúc nhà ở tại những thành phố lớn trong cả nước.

Cụ thể, thị trường TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập trong 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận gần 12.000 căn hộ sơ cấp mở bán mới. Trong khi giá sơ cấp trong trung tâm duy trì ngưỡng cao, giá bán thứ cấp giảm 5-8%.

Tỷ lệ hấp thụ không đều giữa các phân khúc phản ánh sự dịch chuyển mức độ quan tâm của thị trường, chênh lệch từ dưới 30% (dự án cao cấp) đến 28-35% (dự án trung cấp). Trong giai đoạn 2027-2030, thị trường TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ đón hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm.

Tỷ lệ hấp thụ không đều giữa các phân khúc phản ánh sự dịch chuyển mức độ quan tâm của thị trường

Tại Hà Nội, hơn 4.000 căn mở bán trong quý phần lớn vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Mặt bằng giá neo ở mức cao vượt quá khả năng chi trả của nhiều nhóm khách hàng khiến lực cầu suy giảm đáng kể, kèm theo làn sóng giảm giá thứ cấp cục bộ lên tới 12%.

Thị trường căn hộ Đà Nẵng giữ nhịp tốt trong quý vừa qua. Nguồn cung mới vẫn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang với các dự án như Ecolife Signature, tòa M2 thuộc Meridian và các quỹ căn mới tại Capital Square. Giá bán sơ cấp dao động khá rộng theo khu vực, lợi thế vị trí, mặt bằng giá vừa phải, phù hợp nhu cầu ở thực. Lực cầu từ nhóm nhà đầu tư từ Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tiếp tục hỗ trợ thanh khoản và tỷ lệ hấp thụ của thị trường.

Theo nhận định của các chuyên gia, thanh khoản chậm, tâm lý thận trọng kéo dài và hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất cho thấy thị trường đang trải qua những điều chỉnh cần thiết nhằm tái cân bằng cung-cầu. Đồng thời, nỗ lực gia tăng nguồn cung nhà ở có giá phù hợp sẽ giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Ngoài ra, tại khu vực TP. Hồ Chí Minh (cũ), gần 2.400 sản phẩm nhà liền thổ được ra mắt trong quý 2, chủ yếu đến từ hai dự án lớn Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ và Vinhomes Saigon tại Hóc Môn. Nguồn cung mới tăng mạnh tại khu vực vùng ven giúp thiết lập mặt bằng giá sơ cấp mới. Dù vậy, thanh khoản chưa thật sự cải thiện, tỷ lệ hấp thụ quanh mức 25-30% do tâm lý thận trọng trước biến động lãi suất.

Còn thị trường Hà Nội ghi nhận nhịp điều chỉnh rõ nét, một phần do chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng ngày càng tiệm cận giá thị trường, trong khi khả năng chi trả của người mua thu hẹp khiến thanh khoản thực tế giảm xuống còn 20%. Ở thị trường thứ cấp, tâm lý phòng thủ tiếp tục chiếm ưu thế.

Ngược lại, thị trường Đà Nẵng ghi nhận tín hiệu tích cực hơn. Điểm nhấn của quý là khoảng 3.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán tại dự án Vinhomes Hải Vân Bay.

“Mặc dù thanh khoản cần thêm thời gian phục hồi, các sản phẩm thấp tầng nằm trong khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, sở hữu hệ thống tiện ích hoàn thiện và kết nối giao thông thuận lợi vẫn được đánh giá có triển vọng tăng trưởng tích cực dài hạn khi điều kiện tín dụng và tâm lý thị trường cải thiện” - chuyên gia phân tích.