Nhà ở cho thuê Hà Nội - ‘lối ra’ cho người chưa thể mua nhà

Phối cảnh tổng thể Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê Thành phố tại Khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp. Ảnh: Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng thành phố Hà Nội

Nhu cầu ở thật, nguồn cung thiếu

Mười lăm năm rời quê lên Hà Nội lập nghiệp cũng là từng ấy thời gian gia đình bà Tú Anh gắn bó với những khu nhà trọ công nhân. Căn phòng cấp bốn chật chội, xuống cấp theo thời gian trở thành không gian sống của gia đình ba người. Với tổng thu nhập hơn 20 triệu đồng mỗi tháng, sau các khoản chi thiết yếu, số tiền còn lại để dành chẳng đáng bao nhiêu. Vì vậy, ngay cả việc chuyển sang nơi thuê tốt hơn cũng khiến gia đình phải cân nhắc.

“Phòng trọ đã xuống cấp rất nhiều rồi, nhưng bây giờ chuyển thuê những chỗ khác thì chúng tôi không đủ kinh phí”, bà Tú Anh chia sẻ.

Với hoàn cảnh gia đình có con, mong muốn con được học tập tại Hà Nội và ở cùng bố mẹ, nhưng chi phí nhà ở luôn là rào cản với hộ bà Tú Anh. Sau khi tìm hiểu giá nhà thương mại, bà cho rằng sở hữu một căn nhà riêng với mặt bằng giá hiện nay gần như nằm ngoài khả năng.

Câu chuyện của gia đình bà Tú Anh phản ánh bài toán chỗ ở của hàng chục nghìn công nhân, người lao động và sinh viên đang sinh sống tại Hà Nội. Thành phố hiện có khoảng 2,7 triệu lao động, trong đó hơn 70% đang sống tại các khu trọ chưa đạt chuẩn. Cùng với học sinh, sinh viên và lao động tự do, nhu cầu về một nơi ở ổn định, an toàn ngày càng lớn.

Trong khi đó, nguồn nhà ở phù hợp vẫn chưa theo kịp nhu cầu. Không đủ khả năng mua nhà thương mại, nhiều người buộc phải tìm đến khu trọ tự phát hoặc những chung cư mini được cải tạo từ nhà đất trong ngõ, chia thành các phòng khép kín để cho thuê.

Hà Nội từng triển khai một số mô hình nhà ở cho thuê dành cho công nhân, sinh viên và nhà ở xã hội cho thuê. Tuy nhiên, điều kiện thuê còn chặt chẽ, quy mô chưa lớn, mức độ quan tâm chưa tương xứng với nhu cầu thực tế. Khoảng trống giữa khả năng chi trả của người thuê và giá nhà trên thị trường vì thế vẫn khá rộng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, một trong những điểm nghẽn hiện nay là chưa có cơ chế đủ hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư tham gia phát triển sản phẩm nhà cho thuê. Cùng với đó, cần có quy chế quản lý, vận hành để duy trì chất lượng lâu dài, tránh tình trạng phát triển nhỏ lẻ như các chung cư mini.

Tạo thị trường cho nhà ở thuê

Từ thực tế đó, Hà Nội đang đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê. Ba dự án vừa được khởi công có tổng quy mô hơn 4.300 căn hộ, hướng tới nhóm người có nhu cầu ở ổn định nhưng chưa đủ khả năng mua nhà.

Trong năm 2026, Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành tối thiểu 18.700 căn theo chỉ tiêu được Thủ tướng Chính phủ giao, đồng thời đưa khoảng 25.000 đến 27.000 căn đủ điều kiện ra thị trường. Để đạt mục tiêu này, Thành phố dự kiến triển khai toàn bộ 114 dự án nhà ở xã hội trong 6 tháng cuối năm, đồng thời đẩy nhanh tiến độ các dự án đã khởi công và những dự án triển khai mới trong cùng giai đoạn.

Tuy nhiên, theo ông Đính, bài toán không chỉ nằm ở số lượng căn hộ. Với nhà ở cho thuê, hiệu quả cuối cùng phụ thuộc vào khả năng vận hành, mức giá, chất lượng dịch vụ và vị trí dự án. Nếu nhà ở được xây dựng nhưng giá thuê vẫn vượt khả năng chi trả của nhóm cần hỗ trợ, nguồn cung tăng chưa chắc tạo ra thay đổi thực chất.

Vì vậy, việc hình thành các dự án điểm về nhà ở cho thuê được xem là bước thử nghiệm quan trọng. TP. Hà Nội dự kiến nghiên cứu, triển khai các mô hình mới theo tinh thần chỉ đạo của Trung ương và Chính phủ, lựa chọn một số dự án để tập trung đầu tư, triển khai nhanh, tạo hình mẫu có thể nhân rộng.

Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Vũ Đại Thắng đề nghị các sở, ngành đánh giá toàn diện thực trạng phát triển nhà ở xã hội và nhà ở xã hội cho thuê trên địa bàn, đồng thời nghiên cứu cơ chế, chính sách đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển phân khúc này.

Theo ông Thắng, các doanh nghiệp có kinh nghiệm trong quản lý, vận hành và khai thác bất động sản cho thuê cần chủ động đăng ký, đề xuất dự án. Thành phố cam kết rút gọn tối đa thủ tục, ưu tiên giải quyết nhanh các quy trình để sớm triển khai dự án nhà ở cho thuê.

Một yêu cầu quan trọng khác là phải nhìn nhà ở cho thuê như một bộ phận của quy hoạch đô thị, thay vì sản phẩm bổ sung sau khi các khu đô thị đã hình thành. Chủ tịch UBND Thành phố yêu cầu các sở, ngành khẩn trương rà soát toàn bộ quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển nhà ở và quỹ đất phát triển đô thị để bố trí chỉ tiêu dành cho nhà ở cho thuê.

Việc bố trí này cần được thực hiện trong tất cả loại hình phát triển nhà ở, từ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại đến các khu đô thị mới. Khi quỹ đất được tính toán từ đầu, nhà ở cho thuê có cơ hội tiếp cận tốt hơn với giao thông, trường học, y tế, dịch vụ và nơi làm việc, qua đó giảm chi phí sinh hoạt và thời gian di chuyển.

Với Hà Nội, phát triển nhà ở cho thuê vì thế không chỉ là câu chuyện bổ sung thêm căn hộ. Đây còn là bài toán tổ chức lại nguồn cung theo nhu cầu thực, tạo điều kiện để người lao động, công nhân, sinh viên và các gia đình trẻ có thể sống ổn định tại đô thị mà chưa phải sở hữu nhà.

Từ căn phòng trọ của một gia đình 3-4 người đến mục tiêu hàng chục nghìn căn nhà ở xã hội được đưa ra thị trường, khoảng cách vẫn còn lớn. Nếu quy hoạch, thủ tục và cơ chế đầu tư được tháo gỡ, nhà ở cho thuê có thể trở thành cấu phần quan trọng của thị trường Hà Nội.