Nhà ở xã hội: Giấc mơ an cư và những thách thức cần vượt qua

Quy trình thủ tục liên quan đến đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội đang tương đương với dự án nhà ở thương mại

Hành lang pháp lý mới và kỳ vọng mới

Với sự ra đời của Luật Nhà ở 2023, nhiều hy vọng đã được thắp lên cho sự phát triển của phân khúc nhà ở xã hội. Những vướng mắc liên quan đến chủ đầu tư và đối tượng hưởng chính sách đã được tháo gỡ phần nào. Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình đầu tư và phát triển nhà ở xã hội vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, đòi hỏi sự thay đổi mạnh mẽ hơn nữa.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đất đai được xem là một trong những rào cản lớn nhất đối với các doanh nghiệp khi tham gia vào lĩnh vực nhà ở xã hội. Mặc dù các quy định pháp lý yêu cầu địa phương chủ động bố trí quỹ đất, nhưng trên thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn phải tự mình giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng. Điều này không chỉ tốn kém thời gian và chi phí, mà còn gây ra nhiều khó khăn trong quá trình triển khai dự án.

"Mặc dù có quy định về việc các địa phương cần chủ động bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Song thực tế, hầu hết các doanh nghiệp đều phải “tự bơi”. Việc các doanh nghiệp phải “đơn thương độc mã” thực hiện giải phóng mặt bằng gây ra nhiều khó khăn, vừa tốn thời gian, vừa tốn chi phí. Kể cả khi đã có đất, đôi khi họ vẫn bị gây khó khăn", TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Để tháo gỡ vấn đề này, cần có sự đổi mới trong cách tiếp cận, với vai trò chủ động hơn từ phía Nhà nước. Nhà nước nên đứng ra thực hiện việc thu hồi đất và giao lại cho doanh nghiệp triển khai dự án, trong khi doanh nghiệp sẽ chịu trách nhiệm về kinh phí và nghĩa vụ tài chính.

Nhiều chuyên gia nhận định, nhà ở xã hội cần được xác định là phân khúc ưu tiên, với các quy trình thủ tục được đơn giản hóa và rút gọn. Hiện nay, quy trình đầu tư phát triển nhà ở xã hội vẫn còn phức tạp, thậm chí nhiều bước còn yêu cầu kiểm soát chặt chẽ hơn so với nhà ở thương mại. Điều này khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian và công sức, làm chậm tiến độ dự án.

Đối với vấn đề này, cần nhanh chóng nghiên cứu, ban hành quy định đặc thù, dành riêng cho đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội. Trong đó, có thể lược bớt một số bước, cắt giảm tối đa thời gian phản hồi, trả kết quả các bước, yêu cầu sự vào cuộc một cách khẩn trương hơn từ phía cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương. Điều này là hoàn toàn phù hợp, bởi lẽ với một “nhiệm vụ chung” cấp thiết, tất cả các nhóm đối tượng liên quan đều cần có trách nhiệm cao hơn so với bình thường.

Ngoài ra, cần xem xét và cân nhắc đến phương án hậu kiểm nhằm rút ngắn thời gian. Như vậy, trách nhiệm sẽ thuộc về doanh nghiệp và người hưởng chính sách, đặt áp lực “làm đúng” cho hai nhóm đối tượng này. Nhưng, nó sẽ đảm bảo phần quy trình, thủ tục sẽ được rút gọn, tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp và người dân.

Việc phân cấp mạnh hơn cho chính quyền địa phương trong một số khâu kiểm duyệt cũng sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện một số khâu thủ tục.

Theo VARS, mặc dù đã có các gói tín dụng ưu đãi dành cho chủ đầu tư và người mua nhà, nhưng tỷ lệ giải ngân vẫn ở mức rất thấp, chưa đến 2%. Nguyên nhân chính là do thủ tục xét duyệt phức tạp và yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành giải phóng mặt bằng trước khi được vay vốn.

Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng cần có các chính sách hỗ trợ vốn thông thoáng hơn, đồng thời khuyến khích các kênh huy động vốn khác nhau. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp có đủ nguồn lực để triển khai dự án một cách hiệu quả.

Cần mở rộng đối tượng hưởng chính sách

Việc mở rộng nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, nâng mức thu nhập tối đa lên 15 triệu đồng/người/tháng, bỏ quy định về hộ khẩu đã góp phần giúp điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội trở lên “dễ thở hơn” đối với người dân có nhu cầu tiếp cận với phân khúc này.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng có một số lưu ý sau vẫn cần có hướng mở, để cơ hội sở hữu nhà ở xã hội thực sự “mở” hơn với những nhóm đối tượng phù hợp, như chỉ đưa ra quy định chung, không áp thêm các quy định riêng về từng nhóm đối tượng cho từng dự án, không nên quy định nhà ở xã hội dành cho công nhân. Điều này gây khó khăn cho cả chủ đầu tư và người dân khi muốn tiếp cận.

Đối với các chủ đầu tư dự án khu công nghiệp, cần phải bố trí quỹ đất để phát triển khu nhà ở cho công nhân thuê. Xem xét, chỉ quy định mức thu nhập tối đa để được hưởng chính sách nhà ở xã hội, không nên quy định mức thu nhập tối thiểu. Hiện nay, có những lao động làm việc thời vụ được trả lương theo giờ có thu nhập thấp cũng bị Sở Xây dựng loại vì lý do “thu nhập thấp hơn mức lương tối thiểu đối với người lao động làm việc theo hợp đồng lao động quy định tại Nghị định số 74/2024/NĐ-CP ngày 30/6/2024”.

Theo VARS, cần rà soát lại nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, đảm bảo tính nhất quán trong tất cả các văn bản pháp luật. Hiện nay, vẫn có một số sự sai lệch, gây khó khăn trong quá trình áp dụng luật.

Đảm bảo các quy định về tiêu chuẩn của nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội phải rõ ràng, mọi định nghĩa, khái niệm phải cụ thể, tránh gây khó khăn cho người thực thi.

Nhiều người vẫn e ngại rằng nhà ở xã hội là nhà giá rẻ với chất lượng thấp. Để thay đổi nhận thức này, cần đưa ra các quy chuẩn chung về chất lượng, đảm bảo các dự án nhà ở xã hội đáp ứng được nhu cầu sống của người dân. Đồng thời, cần xem xét phát triển các dự án quy mô lớn để tiết kiệm chi phí và giảm giá thành.

Để có thể thay đổi được quan niệm này về nhà ở xã hội, theo TS. Nguyễn Văn Đính, cần đưa ra những quy chuẩn chung cho dự án nhà ở xã hội, đảm bảo chất lượng cho các dự án nhà ở xã hội. Ngoài ra, cũng cần xem xét phương án thực hiện các dự án nhà ở xã hội quy mô lớn, để có thể tiết kiệm chi phí, giúp giảm giá thành.