Những tiềm ẩn rủi ro pháp lý trong giao dịch bất động sản

Vì vậy, với những cải cách tích cực trong hệ thống pháp luật như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023... các giao dịch trong thời gian tới kỳ vọng sẽ được triển khai hiệu quả, an toàn hơn. Đồng thời, bên cạnh sự cải cách thể chế, sự chủ động của doanh nghiệp cũng là yếu tố then chốt. Doanh nghiệp cần trang bị đầy đủ kiến thức pháp lý, thường xuyên cập nhật thông tin và nâng cao năng lực quản trị rủi ro, từ đó mới có thể tận dụng được cơ hội trong bối cảnh pháp lý mới và hạn chế tối đa những tranh chấp phát sinh.

Theo TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội, Nghị quyết 198 về một số cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân là bước cụ thể hóa tinh thần mà Nghị quyết 68 trước đó đặt ra. Nghị quyết này đặt ra nhiều cơ chế ưu đãi, hỗ trợ cho doanh nghiệp với điều kiện tuân thủ tốt các quy định về thanh, kiểm tra cũng như đầu tư, kinh doanh vào lĩnh vực xanh, số; đồng thời cũng đưa đến nhiều giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận đất đai, hỗ trợ đầu tư hạ tầng, ưu tiên quỹ đất... đối với hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản.

Vừa qua, quy định điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản đã có nhiều thay đổi và sắp tới đây dự kiến sẽ còn một số điều chỉnh, bổ sung khác. Tiêu biểu và gần nhất có thể kể đến là Luật số 90/2025/QH15 sửa 8 luật gồm luật Đầu tư, PPP, Đấu thầu. Luật này đã có một số sửa đổi liên quan đến thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó gồm các dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua); dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, dự án đầu tư mới.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm cơ chế, chính sách và đưa ra một số khuyến nghị cho doanh nghiệp về điều kiện, thủ tục triển khai các giao dịch với loại hình bất động sản này trong thời gian tới. Đối với các dự án có liên quan đến yếu tố sử dụng đất, có nhiều quy định liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất; cơ chế thuê đất trả tiền thuê một lần và thuê trả tiền thuê hằng năm; định giá đất, bảng giá… được sửa đổi

“Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng như các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ nhu cầu và xem xét các thay đổi về cơ chế chính sách cũng như thủ tục pháp lý để thực hiện giao dịch an toàn, đúng luật. Trong thời gian tới, Quốc hội sẽ tiếp tục xem xét và thông qua 48 dự án luật, nghị quyết, trong đó có nhiều đạo luật rất quan trọng; do đó, doanh nghiệp cần phải theo dõi sát sao và cập nhật thường xuyên quy định để có phương án thích ứng kịp thời, vận hành ổn định doanh nghiệp” - ông Hiếu khuyến nghị.

Các tranh chấp có yếu tố bất động sản luôn chiếm tỷ lệ cao trong số vụ việc được giải quyết tại VIAC.

LS. Lương Văn Lý, Cố vấn cao cấp Công ty Luật TNHH Global Vietnam Lawyers đã chỉ ra một số hạn chế còn tồn tại trong quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ có sẵn hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Trước hết, khái niệm “kinh doanh QSDĐ có hạ tầng kỹ thuật” chưa được định nghĩa cụ thể, khiến hoạt động này dễ bị lẫn với các hình thức kinh doanh bất động sản khác, đặc biệt là chuyển nhượng dự án. Bên cạnh đó, pháp luật cũng chưa quy định rõ ràng về tư cách chủ đầu tư của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật. Từ đây, vấn đề kế thừa quyền và các nghĩa vụ liên quan từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng cũng còn chưa được làm rõ, gây khó khăn trong việc tiếp nối triển khai dự án.

Cùng chung quan điểm, LS. Nguyễn Trúc Hiền, Luật sư Thành viên Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF - Hồng Đức) cho biết, pháp luật chưa phân định rõ ràng giữa chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức và chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, dẫn đến lúng túng trong quản lý nhà nước, cũng như tiềm ẩn rủi ro cho các bên tham gia giao dịch.

Theo đó, về bản chất pháp lý, chuyển nhượng QSDĐ có hạ tầng kỹ thuật (HTKT) chỉ đề cập đến việc chuyển quyền sử dụng đất đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật để bên nhận chuyển nhượng có thể tự xây dựng theo mục đích đã được duyệt và tuân thủ các điều kiện. Trong khi đó, chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án, bao gồm cả quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm liên quan đến dự án đó. Từ sự khác nhau về bản chất này, các doanh nghiệp cần lưu ý về các rủi ro trong các loại giao dịch.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có HTKT, rủi ro thường phát sinh từ việc không xác định rõ tư cách chủ thể: bên nhận chuyển nhượng có được công nhận là chủ đầu tư kế tiếp hay chỉ đơn thuần là người sử dụng đất. Nếu hợp đồng không làm rõ, cơ quan quản lý có thể từ chối chấp thuận hồ sơ xây dựng hoặc triển khai dự án, dẫn đến dự án bị chậm trễ, đình trệ.

Trong khi đó, đối với hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản, rủi ro thường nằm ở phạm vi và tính kế thừa nghĩa vụ. Bên nhận chuyển nhượng không chỉ tiếp nhận quyền khai thác mà còn phải chịu trách nhiệm cho toàn bộ nghĩa vụ tài chính, pháp lý và các ràng buộc với các bên liên quan. Do đó, trước khi tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản, các bên phải có bước thẩm định kỹ lưỡng, hợp đồng cũng nên có những quy định rõ nguyên tắc kế thừa hoặc phân định trách nhiệm trước và sau khi chuyển nhượng.

PGS. TS. Võ Trí Hảo, Chuyên gia Viện Pháp luật Quốc tế và So sánh, Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh (UEL) đánh giá, trong thời gian qua, các các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán, giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai chủ yếu bắt nguồn từ việc chủ đầu tư chưa hoàn thiện điều kiện pháp lý theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhưng rao bán dự án ra thị trường.

Ngoài ra, việc các chủ đầu tư sử dụng và diễn giải nhiều thuật ngữ không được pháp luật quy định cũng gây khó nắm bắt và dễ phát sinh hiểu lầm giữa các bên. Bên cạnh vướng mắc từ khung khổ pháp luật, vi phạm nghĩa vụ hợp đồng cũng là một nguyên nhân phổ biến như chủ đầu tư không bảo đảm tiến độ cam kết hoặc ngược lại, bên mua không thể thanh toán đúng hạn khi công trình đã hoàn thành.

Từ góc độ thực tiễn tiếp xúc doanh nghiệp, LS. Vũ Thị Quế - Luật sư Thành viên Sáng lập, Chủ tịch Rajah & Tann LCT Lawyers bổ sung, trong các thương vụ có yếu tố nước ngoài, tranh chấp thường nảy sinh khi bên bán tại Việt Nam không đáp ứng được những điều kiện tiên quyết hoặc cam kết đã đưa ra trước cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc che giấu hoặc không kịp thời phát hiện các khiếm khuyết trong dự án/công ty dự án trong quá trình thẩm định pháp lý cũng dẫn tới rủi ro lớn.

Trong những trường hợp này, để phòng ngừa rủi ro, các bên nước ngoài thường yêu cầu thực hiện giao dịch chuyển nhượng vốn kèm theo các điều khoản bảo vệ bên mua như yêu cầu bồi thường thiệt hại, buộc bên bán mua lại vốn góp; thực hiện giao dịch theo giai đoạn hay Quy trách nhiệm xử lý các vướng mắc pháp lý cho phía bên bán và công ty mục tiêu.

Đăc biệt, đối với rủi ro trong giao dịch bất động sản, liên quan đến hoạt động huy động vốn, cần lưu ý về việc huy động vốn thông qua nhận tiền đặt cọc. Theo đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã thiết lập khung pháp lý chặt chẽ hơn đối với việc đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Dù vậy, trên thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách huy động vốn thông qua các hình thức này như phí giữ chỗ, phí ưu tiên mua hoặc tiền thiện chí.

“Các phương thức này tuy giúp tăng dòng tiền nhưng hiện không được Luật công nhận, do đó thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng và gây rủi ro cho các bên trong giao dịch. Nên doanh nghiệp cần có các phương án huy động vốn mới theo hướng an toàn và dài hạn hơn. Đối với vấn đề bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, sau khi cập nhật các quy định pháp luật mới, các chủ đầu tư khi đàm phán hợp đồng bảo lãnh hoặc thế chấp với ngân hàng. Theo đó, nội dung đàm phán, giao kết hợp đồng cần bám sát các nội dung cơ bản quy định tại Thông tư 61/2024/TT-NHNN. Đồng thời, việc thương thảo cũng nên đặt trong tổng thể bộ tài liệu bảo lãnh, bao gồm thỏa thuận bảo lãnh, văn bản cam kết, thư đề nghị và thư bảo lãnh, để bảo đảm tính chặt chẽ và đầy đủ” – LS Quế khuyến nghị.