Tháo “nút thắt” để thị trường phát triển lành mạnh

	Lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp
	Covid thay đổi cách thức mua bán bất động sản như thế nào?
	Tăng chế tài xử phạt, tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng

Trước tiên phải kể đến vấn đề công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với một số trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất bị gặp rất nhiều “ách tắc” cho đến nay vẫn chưa thể giải quyết. Thực tế, trong giai đoạn 2015-2020, Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 1 trường hợp duy nhất là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở (có 100% đất ở) và kể từ đầu năm 2021 đến nay chỉ nới “nút thắt” cho thêm 1 trường hợp được công nhận chủ đầu tư đối với nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác”, nhưng vẫn loại bỏ, không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư được Luật Đất đai 2013 cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở.

Một số quy định hiện hành còn nhiều bất cập khiến cho thị trường bất động sản gặp nhiều rào cản

Một luật sư của Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, một số quy định của Luật Nhà ở 2014 không thống nhất và không phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, bởi lẽ các luật này cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại. Sau khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Theo số liệu khảo sát thống kê của HoREA, tại TP. HCM, từ cuối năm 2015 đến tháng 8/2018 có 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư do không có quyền sử dụng đất 100% đất ở. Tuy nhiên, số lượng dự án không được công nhận chủ đầu tư thực tế có thể còn lớn hơn rất nhiều, do từ tháng 9/2018 đến hết năm 2020, các nhà đầu tư không có quyền sử dụng đất 100% đất ở đã không nộp hồ sơ nữa, vì có nộp cũng “bị bác”.

Không riêng gì tại TP.HCM, trên toàn quốc tình trạng vướng mắc cũng diễn ra tương tự khi có đến hàng trăm dự án không thể triển khai thực hiện do không được công nhận chủ đầu tư, làm cho các doanh nghiệp bị thiệt hại rất lớn, bị ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu. Điều này dẫn đến hệ lụy thị trường bị méo mó, sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm, khiến giá nhà bị đẩy lên rất cao, tạo lợi thế không công bằng cho một số chủ đầu tư có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở “độc chiếm” thị trường, đạt được lợi nhuận “khủng”. Và cuối cùng, người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ngày càng khó tạo lập nhà ở, khó tiếp cận được với giấc mơ sở hữu nhà.

Để minh chứng cho những thiệt hại mà quy định không “ăn nhập” với thực tiễn sẽ kéo theo hệ lụy đối với thị trường như thế nào. Một chuyên gia đã đưa ra ví dụ cụ thể, với 126 dự án nhà ở bị “ách tắc” tại TP. HCM, nếu bình quân mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng. Hệ quả và hậu quả là nhà nước bị thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% chi phí đầu tư), thất thu tiền thuế GTGT 10% tương đương 12.600 tỷ đồng; nếu đạt lợi nhuận 20% tương đương 25.000 tỷ đồng, thì nhà nước đã thất thu tiền thuế TNDN 20% khoảng 5.000 tỷ đồng.

Còn đối với các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản thì thiệt hại cũng không hề nhỏ. Giả sử, một doanh nghiệp phải vay 70% tổng mức đầu tư tương đương vay 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 9%/năm thì trong 5 năm, các doanh nghiệp bị thiệt hại rất lớn, phải trả lãi vay lên đến khoảng 40.000 tỷ đồng, bị “chôn vốn”, bị mất cơ hội kinh doanh, tổn hại uy tín thương hiệu, lâm vào cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ bị phá sản. Còn tính trong phạm vi cả nước thì các thiệt hại còn có thể lớn hơn nữa, đi đôi với môi trường đầu tư kinh doanh thiếu minh bạch, thiếu công bằng, có dấu hiệu của “chủ nghĩa tư bản thân hữu, lợi ích nhóm.

Chính vì vậy, mới đây nhất ngày 23/8/2021, HoREA đã có văn bản đề xuất trình Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng… xin được sửa đổi một số quy định tại Luật Nhà ở 2014 theo 2 phương án: do có trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất”, hoặc nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định của pháp luật về đất đai. Có như vậy, các quy định liên quan đến vấn đề công nhận chủ đầu tư trong Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Đầu tư 2020 và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 mới có sự phù hợp, không mâu thuẫn, chồng chéo, “chuẩn hơn”, tạo điều kiện cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.