Thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội phân hóa rõ rệt

Các nhà bán lẻ nước ngoài có xu hướng mở rộng các cửa hàng mới tại các trung tâm thương mại lớn

Nguồn cầu ngoại ô hút khách, trung tâm trầm lắng

Bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam cho biết, khu vực ngoài trung tâm Hà Nội nổi lên như một điểm sáng trong quý vừa qua với sự gia tăng hiện diện của các thương hiệu bán lẻ đến từ Đông Nam Á. Cụ thể, hai tên tuổi mới là OH!SOME (Singapore) và Mr.DIY (Malaysia) đã chính thức khai trương cửa hàng tại các trung tâm thương mại lớn như The Loop và Vincom Mega Mall Smart City.

Bên cạnh đó, các nhà bán lẻ Trung Quốc, điển hình là KKV, tiếp tục cho thấy xu hướng mở rộng mạnh mẽ với các cửa hàng mới tại Aeon Mall Long Biên và Vincom Mega Mall Times City.

Trái ngược với sự sôi động ở khu vực ngoài trung tâm, các trung tâm thương mại trọng điểm tại khu vực trung tâm lại ghi nhận mức hấp thụ thuần âm -5.200 m2 trong quý I. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc một số cửa hàng tại Vincom Nguyễn Chí Thanh đóng cửa để chuẩn bị cho quá trình cải tạo và chuyển đổi chức năng của trung tâm thương mại này trong các quý tới.

Trong quý I/2025, thị trường Hà Nội không ghi nhận thêm nguồn cung trung tâm thương mại trọng điểm mới. Do đó, tổng nguồn cung trung tâm thương mại trọng điểm tại khu vực trung tâm và ngoài trung tâm vẫn duy trì lần lượt ở mức 55.000 m2 và 616.300 m2 sàn.

Tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm ghi nhận mức tăng nhẹ 0,6 điểm phần trăm theo quý, lên mức 4%. Sự gia tăng này được lý giải bởi việc một số khách thuê hoạt động kém hiệu quả đã quyết định rời đi.

Trong khi đó, tỷ lệ trống tại khu vực ngoài trung tâm tăng 0,8 điểm phần trăm theo quý, đạt mức 8,4%. Sự gia tăng này phần lớn chịu ảnh hưởng bởi việc đóng cửa các cửa hàng tại Vincom Nguyễn Chí Thanh để cải tạo.

Giá tiếp tục đà tăng trưởng nhẹ

Trong quý I/2025, giá chào thuê trung bình tại tầng trệt các trung tâm thương mại trọng điểm ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng nhẹ so với quý trước. Cụ thể, giá chào thuê tại khu vực trung tâm đạt 124,5 USD/m2/tháng, trong khi khu vực ngoài trung tâm là 49,5 USD/m2/tháng.

So với cùng kỳ năm trước, mức tăng trưởng giá chào thuê tại khu vực trung tâm là 3,3% và tại khu vực ngoài trung tâm là 2,5%.

Đáng chú ý, theo bà Trang Lê, tại khu vực ngoài trung tâm, xu hướng các nhà bán lẻ đã có mặt tại khu vực trung tâm tích cực tìm kiếm cơ hội mở rộng sang các khu vực ven hoặc các quận cấp 2 đang tạo động lực mạnh mẽ cho sự tăng trưởng cả về khách thuê và giá thuê. Tuy nhiên, sự cạnh tranh từ nguồn cung chất lượng cao như Lotte Mall West Lake và các dự án dự kiến gia nhập thị trường trong giai đoạn 2026-2028 (Takashimaya và Thiso Mall West Lake) đang tạo ra áp lực nhất định lên chiến lược tăng giá tại khu vực này.

Trong năm 2025, thị trường bán lẻ Hà Nội dự kiến sẽ đón nhận thêm nguồn cung mới đáng chú ý. Khu vực trung tâm sẽ chào đón Hanoi Centre, một trung tâm thương mại trọng điểm thuộc dự án phức hợp Tiến Bộ Plaza (quận Ba Đình) với quy mô lên đến 50.000 m2. Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm sẽ chứng kiến việc xây dựng trung tâm thương mại Takashimaya thuộc khu đô thị Star Lake Tây Hồ Tây, dự kiến cung cấp gần 20.000 m2 sàn trong giai đoạn 2026-2027.

Giá chào thuê trung tâm thương mại trọng điểm được kỳ vọng sẽ tăng trưởng trong khoảng 3-4% theo năm, phản ánh nhu cầu ổn định đối với không gian bán lẻ cao cấp. Đồng thời, thị trường dự đoán sẽ xuất hiện những chính sách cho thuê và tiếp thị hấp dẫn hơn từ các chủ đầu tư nhằm thu hút khách thuê trong bối cảnh nguồn cung ngày càng đa dạng.

Tuy nhiên, những bất ổn kinh tế tiềm ẩn có thể sẽ gây ra những khó khăn và áp lực lên đà tăng trưởng giá thuê.

Theo bà Trang Lê, một yếu tố khác có thể tác động đến thị trường là Luật Phòng cháy, chữa cháy 2024 với các quy định nghiêm ngặt hơn. Điều này có thể thúc đẩy các khách thuê, đặc biệt là trong ngành F&B, chuyển dịch từ các nhà phố sang thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại, nơi có hệ thống phòng cháy, chữa cháy hiện đại và đáp ứng tốt hơn các tiêu chuẩn mới. Xu hướng này được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực đến nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ trong tương lai.