Thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh: Đã phục hồi nhưng chưa ổn định

Số liệu thống kê của HoREA cho thấy, thị trường BĐS thành phố đang sụt giảm nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, căn hộ nhà ở xã hội. Trong 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND thành phố công nhận chủ đầu tư với quy mô 924 căn hộ, giảm 16 dự án (84,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Đồng thời, thành phố chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (82,2%) so với cùng kỳ năm 2018; Trong 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ (24,2%), giảm 10 dự án (29,4%), so với cùng kỳ năm 2018.

Điều đáng nói, sự sụt giảm của thị trường BĐS tác động đến nguồn thu ngân sách thành phố đáng kể. Cụ thể, năm 2018, thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. So với năm 2017, giảm khoảng 4.570 tỷ đồng (giảm 16,8%); Số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (giảm 22,5%)...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, thị trường BĐS khó khăn, sụt giảm, kéo theo không ít những thách thức, rủi ro đối với hoạt động phát triển kinh doanh của các DN BĐS trên địa bàn thành phố nói chung. Không ít DN đang lâm vào tình trạng không có quỹ đất để triển khai hoặc bỏ dở dự án vì vướng vấn đề pháp lý, nhiều DN phải tìm cách mở rộng địa bàn hoạt động sang một số tỉnh thành lân cận, chi phí phát sinh cao, lợi nhuận giảm sút... Nhìn chung, rủi ro lớn nhất mà các DN BĐS hiện nay đang vướng phải chính là vấn đề pháp lý, nhiều chủ đầu tư đã bỏ ra chi phí rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, nhưng không thể hoàn thành thủ tục pháp lý, hoặc không thể triển khai dự án.

Theo tìm hiểu của phóng viên TBNH, thời gian qua rất nhiều dự án nhà ở thương mại của các chủ đầu tư đã và đang triển khai tại địa bàn TP. HCM vướng vào tình trạng dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư, nhưng Sở Quy hoạch Kiến trúc không nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, do những khúc mắc trong Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đầu tư. Bên cạnh đó, các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án, đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư, do Luật Nhà ở quy định dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở.

Một Phó tổng giám đốc DN có trụ sở tại Quận 7, TP.HCM cho biết, dự án của công ty triển khai đã có quyết định công nhận chủ đầu tư, đã có quỹ đất sạch (tuy nhiên trong đó còn khoảng trên dưới 10% diện tích là đất thuộc Nhà nước quản lý), và do nhiều áp lực từ phía khách hàng, chủ đầu tư đã khởi công xây dựng các công trình sau khi được cấp giấy phép xây dựng và hội đủ điều kiện khởi công công trình, theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật Xây dựng. Song, sau đó công ty đã bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tạm ngừng thi công để hoàn thành thủ tục về thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho nhà đầu tư.

Tương tự, nhiều DN BĐS khác cũng cho biết về tình trạng dự án bị chậm tính tiền sử dụng đất do quy trình, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, thường mất khoảng 1-3 năm. Hiện nay, việc áp dụng các phương pháp tính "tiền sử dụng đất cụ thể" chưa hợp lý dẫn đến việc chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải "mua lại" quyền sử dụng đất lần thứ hai, do mức khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng quá thấp so với chi phí thực tế đã bỏ ra. Một số dự án bị rà soát hoặc bị thu hồi Quyết định liên quan đến tiền sử dụng đất, hoặc tạm dừng thực hiện Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của dự án để rà soát lại toàn bộ pháp lý... Trước đó, TP.HCM có hơn 150 dự án thuộc diện rà soát, nhưng đến tháng 3/2019, thành phố mới cho phép 124 dự án được vận hành trở lại bình thường và đến nay vẫn còn hơn 30 dự án tiếp tục rà soát.

“Thực tế này cho thấy, nếu tình trạng này kéo dài, DN sẽ lâm vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản, nếu dự án không hoàn tất các thủ tục pháp lý, không triển khai thực hiện được, hoặc bị dừng triển khai. Ngoài ra, còn rủi ro về uy tín thương hiệu, bỏ lỡ cơ hội kinh doanh mà DN phải gánh chịu” – ông Châu cho biết thêm.