TP. Hồ Chí Minh: Giá nhà tăng phi mã, người mua "chạy" sang vùng ven

Nhiều người mua nhà có ngân sách vừa phải đã chuyển hướng sang các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai

Cơn sốt bất động sản và bài toán khó cho người mua nhà

Trong thập kỷ qua, thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại TP Hồ Chí Minh, đã chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể về giá nhà ở. Theo các công ty nghiên cứu thị trường, giá nhà tại Việt Nam đã tăng trưởng bình quân hai chữ số mỗi năm trong suốt 10 năm qua. Cụ thể, giai đoạn 2012-2013, giá căn hộ trung cấp tại TP Hồ Chí Minh dao động từ 22-25 triệu đồng/m², trong khi căn hộ cao cấp có giá khoảng 30 triệu đồng/m². Tuy nhiên, sau hơn một thập kỷ, giá căn hộ trung cấp đã tăng vọt lên mức 50-65 triệu đồng/m², phản ánh sự biến động mạnh mẽ của thị trường bất động sản.

Theo báo cáo mới nhất từ One Housing, năm 2024, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP Hồ Chí Minh trung bình đạt khoảng 84 triệu đồng/m², tăng 15% so với cùng kỳ năm 2023. Đáng chú ý, khu vực phía Đông (bao gồm TP Thủ Đức) ghi nhận mức tăng giá cao nhất, với giá trung bình vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m², tăng 18,3% so với năm trước. Nguyên nhân chính dẫn đến đà tăng đột biến này là sự thiếu hụt nguồn cung và sự bùng nổ mạnh mẽ của phân khúc bất động sản hạng sang và siêu sang.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills TP Hồ Chí Minh cho biết: “Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh hiện nay đang khan hiếm quỹ đất, chi phí phát triển dự án lại cao. Điều này buộc các chủ đầu tư phải lựa chọn phân khúc sản phẩm sao cho đảm bảo lợi nhuận tối thiểu. Đặc biệt, nếu có quỹ đất ở vị trí chiến lược và gần trung tâm, chủ đầu tư sẽ ưu tiên lựa chọn phân khúc trung cao cấp để tối ưu hóa bài toán tài chính.”

Yếu tố cung cầu cũng tác động không nhỏ. Nguồn cung hạn chế đẩy giá bán các sản phẩm cao cấp lên cao. Hầu hết các dự án mở bán trong năm qua chỉ có từ 10-50 căn/đợt, trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở tại TP Hồ Chí Minh lại đang tăng nhanh. Đồng thời, thị trường chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, khiến nguồn cung nhà ở bình dân bị thiếu hụt nghiêm trọng, không thể điều tiết được sự mất cân đối này, dẫn đến giá bất động sản tiếp tục leo thang.

Theo báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh được dự đoán sẽ tăng từ 7-10% trong năm 2024. Đáng chú ý, hãng tư vấn bất động sản hàng đầu thế giới CBRE cũng đưa ra nhận định tương tự, dự báo mức tăng trưởng giá từ 8-10% trong năm 2025, áp dụng cho cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.

Nguyên nhân chính của đà tăng này được cho là do việc áp dụng các bảng giá đất mới, dự kiến sẽ kéo dài tác động trong 1-2 năm tới. Các chuyên gia nhận định, đây là xu hướng tích cực nhưng cũng đặt ra thách thức về khả năng tiếp cận thị trường đối với người mua nhà có thu nhập trung bình và thấp.

Sự dịch chuyển nguồn cầu sang các tỉnh lân cận

Trong bối cảnh giá nhà tại TP Hồ Chí Minh tăng cao, nhiều người mua nhà có ngân sách vừa phải đã chuyển hướng sang các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá căn hộ chỉ dao động từ 30-40 triệu đồng/m² thông thủy. Sự dịch chuyển nguồn cầu đã thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ tại Bình Dương tăng trưởng đáng kể, hơn 200% theo năm.

TP Thủ Đức, với vị trí chiến lược và quy hoạch bài bản, đang trở thành điểm nóng của thị trường bất động sản. Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills TP Hồ Chí Minh cho biết: “TP Thủ Đức có lợi thế lớn khi là cửa ngõ kết nối trung tâm TP Hồ Chí Minh đến các tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và nhận được sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng trong nhiều năm qua.”

Các khu vực như quận 9, quận 2 cũ và quận Thủ Đức đang tiếp tục hình thành các đô thị vệ tinh. Bên cạnh những khu vực đã phát triển như Thảo Điền hay An Phú, các khu vực như làng đại học hay khu công nghệ cao hiện vẫn còn các quỹ đất sẵn sàng đón dòng vốn đầu tư lớn với tiềm năng thu hút lao động cũng như tiếp tục phát triển các khu dân cư mới.

Báo cáo của Savills cho thấy, năm 2024, phân khúc nhà phố, biệt thự cao cấp trên 20 tỷ đồng/sản phẩm chiếm hơn 65% nguồn cung sơ cấp tại TP Hồ Chí Minh. Các lựa chọn giá cả phải chăng hơn chủ yếu tập trung ở các tỉnh lân cận, Bình Dương có giá sơ cấp trung bình/m2 thấp hơn đến 80% và Đồng Nai thấp hơn 70% so với TP Hồ Chí Minh.

Giá bán cao và khan hiếm nguồn cung mới đã thúc đẩy nguồn cầu dịch chuyển sang các tỉnh lân cận. Đồng Nai đạt tỷ lệ hấp thụ cao với 78%, cao hơn TP Hồ Chí Minh 35 điểm phần trăm, lượng giao dịch chủ yếu tập trung ở các sản phẩm 15 - 20 tỷ đồng. Bình Dương theo sau với tỷ lệ hấp thụ đạt 65%, cao hơn TP Hồ Chí Minh 22 điểm phần trăm, chủ yếu nhờ các sản phẩm dưới 10 tỷ đồng.

Bà Giang Huỳnh nhận định: “Nguồn cung mới khiêm tốn tiếp tục kiềm hãm nhu cầu. Tuy nhiên triển vọng sẽ tích cực hơn với việc các dự án mới đang được triển khai dọc theo các tuyến hạ tầng trọng điểm tại khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận”.

Ở phân khúc căn hộ, các sản phẩm vừa túi tiền tại TP Hồ Chí Minh khan hiếm đã khiến những người mua có ngân sách vừa phải tìm đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá căn hộ chỉ dao động từ 30-40 triệu đồng/m2. Sự dịch chuyển nguồn cầu đã thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ Bình Dương tăng trưởng đáng kể, hơn 200% theo năm.