TP.HCM tái định hình thị trường bất động sản bằng hạ tầng và dòng vốn

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam

Thị trường bất động sản TP.HCM trong nửa đầu năm 2026 đang phát đi những tín hiệu như thế nào, thưa bà?

Sau giai đoạn điều chỉnh 2022-2024 và phục hồi trong năm 2025, thị trường bất động sản TP.HCM đã bước sang một giai đoạn phát triển mới với những tín hiệu tích cực trên hầu hết các phân khúc.

Động lực quan trọng đến từ nền tảng kinh tế vĩ mô. Sáu tháng đầu năm 2026, GRDP TP.HCM tăng 8,55%; thành phố thu hút 7,5 tỷ USD vốn FDI, tăng 89,7% so với cùng kỳ; đồng thời đón 6,4 triệu lượt khách quốc tế, tăng 48,5%. Đây là những yếu tố thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, văn phòng, bán lẻ cũng như bất động sản thương mại.

Có thể nói, thị trường hiện nay không chỉ phục hồi mà đang hình thành một chu kỳ tăng trưởng mới với nền tảng bền vững hơn.

Phân khúc nhà ở đang diễn biến ra sao, thưa bà?

Nhà ở vẫn là phân khúc phục hồi rõ nét nhất, nhưng thị trường đang vận động theo hướng chọn lọc hơn.

Trong nửa đầu năm 2026, TP.HCM ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên gần 342.300 căn. Riêng khu Đông chiếm tới 70% nguồn cung mới, trong đó 43,2% thuộc phân khúc cao cấp.

Thị trường ghi nhận khoảng 3.600 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ lũy kế duy trì trên 99,3%. Điều này cho thấy niềm tin của người mua vẫn tích cực, dù áp lực lãi suất khiến quyết định xuống tiền trở nên thận trọng hơn.

Giá bán sơ cấp căn hộ trong quý II/2026 đạt khoảng 98,1 triệu đồng/m², tăng gần 10,5% so với cùng kỳ năm trước.

Ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung cũng cải thiện đáng kể với khoảng 4.100 căn mở bán mới từ các dự án quy mô lớn như The Global City (phân khu SOLA), Senturia An Phú và Vinhomes Saigon Park.

Khoảng 4.250 giao dịch thành công được ghi nhận, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị được quy hoạch đồng bộ. Trong bối cảnh lãi suất tăng, các chính sách thanh toán linh hoạt tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sức cầu.

Điểm đáng chú ý là tâm lý khách hàng đã thay đổi rõ rệt. Người mua hiện ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, kết nối hạ tầng tốt và giá trị sử dụng thực thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Văn phòng và bán lẻ có đang hưởng lợi từ sự phục hồi của nền kinh tế?

Có thể thấy cả hai phân khúc đều đang duy trì đà tăng trưởng khá ổn định.

Đối với văn phòng, tổng nguồn cung hạng A và B đạt khoảng 1,9 triệu m² sàn. Dù chưa có nguồn cung mới trong nửa đầu năm nhưng tỷ lệ trống văn phòng hạng A đã giảm xuống còn khoảng 17,6%, trong khi lượng hấp thụ đạt 11.700 m² sàn.

Giá thuê văn phòng hạng A đạt khoảng 60,7 USD/m²/tháng, tăng 1,2% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, định hướng phát triển Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam (VIFC) tại khu trung tâm và Thủ Thiêm sẽ là chất xúc tác rất lớn cho thị trường văn phòng trong thập kỷ tới. Chúng tôi kỳ vọng sẽ xuất hiện nhu cầu thuê mới từ các ngân hàng đầu tư, quỹ đầu tư, fintech, bảo hiểm và nhiều tổ chức tài chính quốc tế.

Ở phân khúc bán lẻ, tổng nguồn cung đạt khoảng 702.000 m² sàn. Tỷ lệ trống chỉ còn khoảng 4,4% - thuộc nhóm thấp nhất Đông Nam Á.

Hàng loạt thương hiệu quốc tế như Victoria's Secret, Ralph Lauren, The Hour Glass hay Pleats Kora đã gia nhập thị trường, tiếp tục khẳng định sức hút của TP.HCM đối với các nhãn hàng cao cấp.

Giá thuê tầng trệt khu trung tâm đạt khoảng 238,2 USD/m²/tháng, trong khi giá thuê trung bình toàn thị trường đạt khoảng 90,4 USD/m²/tháng.

Theo bà, đâu là những yếu tố sẽ quyết định chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường?

Theo quan điểm của JLL, ba động lực quan trọng nhất hiện nay là hạ tầng, thể chế và dòng vốn.

TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị lớn nhất kể từ khi hình thành Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm.

Hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược đang được thúc đẩy mạnh mẽ. Thành phố triển khai mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) với gần 940 ha dọc tuyến Metro số 2; đồng thời đẩy nhanh dự án cải tạo Rạch Xuyên Tâm nhằm hình thành các cực phát triển mới ngoài khu vực trung tâm.

Song song với đó là các dự án liên kết vùng như cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, tuyến vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu, cao tốc đô thị Hồ Tràm - sân bay Long Thành và hệ thống cầu kết nối TP.HCM với Đồng Nai.

Những công trình này đang tạo ra thay đổi mang tính cấu trúc đối với dòng vốn đầu tư, nhu cầu nhà ở, logistics và thương mại.

Thực tế cho thấy nguồn cung và dòng vốn đã bắt đầu dịch chuyển từ khu vực trung tâm sang các hành lang phát triển mới dọc Vành đai 3, Long Thành, Bình Dương và Long An. Đây là dấu hiệu rõ nét của quá trình hình thành mô hình đô thị đa cực.

Còn về khía cạnh thể chế, bà đánh giá như thế nào?

Năm 2026 là năm đầu tiên thị trường vận hành trên nền tảng đồng bộ của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Bên cạnh đó, việc hoàn thiện Nghị định 226/2025/NĐ-CP, Nghị định 151/2025/NĐ-CP cùng bảng giá đất mới theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 được kỳ vọng sẽ chuẩn hóa nghĩa vụ tài chính, minh bạch hóa thị trường và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Đây là những yếu tố rất quan trọng để cải thiện nguồn cung và nâng cao niềm tin của nhà đầu tư.

Bà muốn gửi thông điệp gì tới các nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay?

Điều quan trọng nhất là cần nhìn nhận thị trường dưới góc độ dài hạn.

Những gì đang diễn ra tại TP.HCM không đơn thuần là sự phục hồi sau giai đoạn điều chỉnh. Chúng tôi đang chứng kiến sự hội tụ của ba yếu tố nền tảng gồm hạ tầng, thể chế và dòng vốn, tạo tiền đề cho một chu kỳ tăng trưởng mới.

Điểm khác biệt của chu kỳ này là tăng trưởng sẽ không còn tập trung ở khu vực trung tâm truyền thống mà lan tỏa sang các cực phát triển mới được dẫn dắt bởi hệ thống metro, các hành lang logistics và hạ tầng liên vùng.

Đối với các doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư, đây là thời điểm cần mở rộng tầm nhìn, không chỉ nhìn vào khu vực lõi trung tâm mà cần đón đầu những cơ hội dài hạn trên toàn TP.HCM mở rộng và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Xin cảm ơn bà!