10 phân khúc bất động sản dưới góc nhìn chuyên gia

Condotel, oficetel cần được hoàn thiện hệ thống pháp lý mới có thể "cất cánh"

6 phân khúc triển vọng

Đầu tiên, phân mảng bất động sản công nghiệp đang là điểm sáng trong bức tranh thị trường. Theo ông Trần Kim Chung, dưới tác động tích cực của việc chuyển dịch đầu tư từ Trung Quốc đến các địa bàn khác, Việt Nam là một điểm đến của đầu tư nước ngoài. Hệ quả là thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được hưởng những lợi ích tích cực trong nửa đầu năm 2019 và khá khởi sắc.

Thứ hai, phân khúc nhà và đất nền ở địa bàn ven những đô thị mới sẽ lên ngôi. Ông Chung cho rằng dưới sức ép về đô thị hóa, một lượng đất đai vùng ven Hà Nội, TP.HCM và các thành phố mới được nâng cấp đã và sẽ có sự chuyển dịch tăng giá.

Thứ ba, ông Chung cho rằng phân mảng thị trường các căn hộ siêu sang với một số dự án đã đi vào giai đoạn hoàn thiện. Một số dự án đã được thúc đẩy triển khai sau một thời gian đình hoãn. Khi các phân khúc trung bình đã phát triển đến một mức độ nhất định, những phân khúc siêu sang sẽ được quan tâm.

Thứ tư, phân mảng thị trường nhà phố cổ đang hấp dẫn nhà đầu tư. Đây là một phân mảng rất khó theo dõi nhưng diễn biến rất “quyết liệt” và thường có biến động mạnh ở cuối chu kỳ kinh tế. Mỗi khi có biến động thị trường, phân mảng này sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới.

Thứ năm là nhà giá thấp. Theo ông Chung, đây vẫn là nhóm sản phẩm có cầu lớn nhất và cầu của nhóm này luôn vượt cung.

Thứ sáu, phân mảng thị trường bất động sản tại những địa bàn mới nổi, theo các trục Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh hay Phú Quốc, Vân Phong, đã giao dịch trở lại. Một số địa bàn mới nổi như Bình Định, Ninh Thuận cũng đang có dấu hiệu khởi sắc.

Các phân khúc chưa định hình xu hướng

Thứ bẩy, thị trường căn hộ chung cư giá trung bình vẫn là nhóm chủ lực của thị trường bất động sản nhưng đã có biểu hiện của sự cung vượt cầu. Nhiều dự án đã hoàn thành nhưng vẫn chưa bán được.

Theo ông Chung, hiện tượng liên tục xuất hiện các quảng cáo, băng-rôn với nội dung giao nhà ngay, sổ đỏ liền tay... chứng tỏ cho thấy lượng căn hộ đã hoàn thành chưa bán được không ít. Tuy chưa phải là sự thừa ế của nhóm sản phẩm này nhưng có thể thấy đây là một biểu hiện của cung vượt cầu.

Thứ 8, phân mảng thị trường bất động sản dự án vẫn có nhu cầu lớn nhưng không mấy khởi sắc, do nền kinh tế đang trong giai đoạn cơ cấu lại, các chủ thể cũng điều chỉnh chiến lược kinh doanh, kế hoạch sản xuất nên việc chuyển nhượng dự án đã khá rõ. Tuy nhiên, để có thể giao dịch được thành công các dự án cần rất nhiều yếu tố, nên mặc dù nhu cầu lớn, thanh khoản cũng có nhưng đây vẫn là một phân mảng ít rõ rệt về xu hướng phát triển nhất.

Thứ chín, theo ông Chung nếu có được một hệ thống luật pháp đầy đủ về sở hữu, giao dịch, quản lý… thì phân mảng thị trường bất động sản condotel, officetel… đã có những phát triển mạnh mẽ hơn rất nhiều. Nhưng, hệ thống pháp lý về phân mảng này đã không đáp ứng được yêu cầu của thị trường.

Thứ 10, về đất nông nghiệp, trong quá trình tích tụ, tập trung đất đai, thị trường sẽ sôi động nếu dễ dàng chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nhưng hiện nay, ở phân mảng này, thị trường chủ yếu là giao dịch thuê.

PGS-TS. Trần Kim Chung dự báo nửa cuối năm 2019, nhiều khả năng thị trường sẽ diễn biến tốt đẹp. Tuy nhiên với cơ quan quản lý, theo ông Chung trước hết cần có những động thái tích cực về mặt chính sách, quản lý, như khẩn trương hướng dẫn thực hiện Luật Quy hoạch; hoàn thiện hệ thống pháp lý đối với condotel, oficetel; gỡ những rào cản tiếp cận đất đai của các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp; hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến tài chính phái sinh bất động sản...